Haus + Grund

Aktualisiert 28.3.2023

Der 1879 gegründete Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e. V. vertritt die Interessen der Immobilien-Eigentümer. Er tritt auch für Eigentumsrechte und hohe Immobilien- und Wohnungspreise ein und war und ist weitgehend kritiklos gegenüber dem derzeitigen dramatischen Preisanstieg.

Jahreshauptversammlung 1994. Haus + Grund hat 17.700 Mitglieder und hat sich laut seinem Vorsitzenden, Rechtsanwalt Gert Kaltenegger, von dem finanziellen Tief des Jahres 1992 wieder erholt. Innenstaatssekretär Alfred Sauter (CSU) schätzt für Bayern das Defizit auf 200.000 von insgesamt 4,9 Millionen Wohnungen. Sauter: „Wohnungsbau ist der beste Mieterschutz.“ Die bayerische Regierung sei immer gegen ein „Überdrehen des Mieterschutzes“ und gegen Angriffe auf das Eigentumsrecht gewesen, wie es z. B. die SPD bei der Besteuerung des Bodenwertzuwachses oder Einschränkungen bei den Abschreibungsmöglichkeiten fordere. Die bayerische Regierung müsse bedauernd konstatieren, dass der Bund die Mittel für den sozialen Wohnungsbau schon 1994 verringert habe und 1995 noch weiter drastisch reduziere.¹

Mietrechtsreform: Keine Anreize für Investoren. Seit Juli 1999 ist Rudolf Stürzer Geschäftsführer von Haus+Grund. Der Verein hat derzeit 18.800 Mitglieder, die mit rund 400.000 Wohnungen über 75 Prozent des privaten Münchner Wohnungsbestandes verkörpern. Bei einem Pressetreffen monierte er fehlende Anreize für Investoren, die Erhöhung der Grunderwerbsteuer um 75 Prozent, die Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre, die neue Mietrechtsreform mit mehr Mieterrechten. Als Folge gehe der Neubau von Mietwohnungen zurück. 1998 und 1999 seien in Deutschland die Baugenehmigungen um 30 Prozent zurückgegangen. Dies ginge zu Lasten der Mieter: „Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht mehr Schritt halten.“ Für Stürzer hat der Münchner Mietspiegel 1999 genauso wenig Beweiskraft wie der von 1998, dem vor dem Landgericht München I die Beweiskraft bei Mieterhöhungen abgesprochen wurde.²
Vor der Hauptversammlung von Haus+Grund warnte Innenminister Günther Beckstein (CSU) vor der Reform des Mietrechts. Sie stelle eine Gefahr für den Wohnungsbau in Deutschland dar, dem die Bundesregierung dadurch eminent schade. Wenn Vermieter keine Rendite mehr zu erwarten hätten, entfiele auch das Interesse am Vermieten und Investieren. Beckstein trat auch für die bisherige Praxis ein, elf Prozent der Kosten für Modernisierungsmaßnahmen auf Dauer auf die Mieter umzulegen. Bisher können die Mieten in drei Jahren um 30 Prozent erhöht werden: Hier lehnte Beckstein auch eine Absenkung auf 20 Prozent ab.³

April 2002: Niedrigste Neubau-Rate seit 1945. Nach einer Prognose von Haus + Grund München wurden für die neunziger Jahre jährlich über 9000 Mietwohnungen gebaut, im Jahr 2000 noch 5720 und 2001 gerade einmal 3563. Davon, so der Vorsitzende Rudolf Stürzer, müssten noch etwa 1300 Wohnungen subtrahiert werden, die 2001 abgerissen wurden. In ganz Deutschland sei die Zahl der neu errichteten Mietwohnungen um über 50 Prozent zurückgegangen, laut Stürzer eine Folge der „sogenannten Reformen“ von Rot-Grün im Bund vom Steuerrecht bis zum Mietrecht. Die Bundesregierung behandle Ballungszentren als Einzelfälle, die ein Bundesgesetzgeber nicht zu berücksichtigen habe. Stürzer konstatierte einen Fehlbestand von etwa 20.000 Wohnungen in München. Falls der Wirtschaftsaufschwung in München endlich käme, zöge auch die Nachfrage nach Wohnungen an – und damit auch die Mietpreise, die über 15 Euro hinausgingen. Haus + Grund forderte eine Erhöhung der Abschreibung für Abnutzung (AfA) auf mindestens sieben Prozent, die Aufhebung der Beschränkung bei der Verlustrechnung, die Abschaffung der Grundsteuer und die Verkürzung der Spekulationsfrist von zehn Jahren auf ein Jahr.⁴
Im Juli 2002 nannte Stürzer eine für den Anleger erforderliche Miete von 20 Euro pro Quadratmeter. Der Quadratmeter Wohnraum koste in München etwa 4000 Euro, das macht bei sechs Prozent Zinsen jährlich 240 Euro vulgo 20 Euro pro Quadratmeter. Deshalb würden sich Investoren aus dem Wohnungsbau zurückziehen. Stürzer forderte erneut eine drastische Erhöhung der „Abschreibung für Abnutzung“ (AfA) und eine unbegrenzte Verlustverrechnung mit anderen Einkünften.⁵

Gegen Mietpreisbremse. Vertreter der Makler und der Hausbesitzer warnten als Folge der 2015 einzuführenden Mietpreisbremse vor einem Abbremsen des Wohnungsbaus und damit einen weiteren Druck auf die Miete. Der IVD bemängelte fehlende Abschreibungsmöglichkeiten. Rudolf Stürzer von Haus + Grund München sieht das größte Problem in fehlenden Wohnungen, das durch eine Mietpreisbremse nicht gelöst wird. Außerdem wird beim ersten Mieterwechsel der Neubau zum Altbau: Dies lässt laut Stürzer die Investitionsbereitschaft in den Wohnungsbau nicht steigen.⁶⁷⁸

„Überflüssig“. Rudolf Stürzer von Haus + Grund hielt bei einer öffentlichen Diskussion in München die Mietpreisbremse für „so überflüssig wie einen Kropf“, da die Lage in München „alles andere als dramatisch“ sei. Als Beleg führte er an, dass die Mieten in München zwischen 1993 und 2009 nur wenig gestiegen seien. (Er unterschlug den dramatischen Anstieg danach, bedingt durch die Bankenkrise, den Einbruch des Aktienmarktes an den Börsen und das niedrige Zinsniveau.) Die Mieten des Münchner Mietspiegels hielt Stürzer für viel zu niedrig, damit wäre auch die Mietbegrenzung zu niedrig. Nun wird in München wegen der Mietpreisbremse nicht weniger gebaut: Es wird von den Investoren um frei werdende Grundstücke gekämpft. Alexander Hofmann, Vorstand der Baywobau und Vizepräsident des BFW Bayern, sieht aber einen starken Rückgang beim Bau von Mietwohnungen, da hier die Renditen zu niedrig werden. Außerdem würden Vermieter durch die Begrenzungen bei Neubauwohnungen gleich an das obere Limit gehen. Makler Thomas Aigner konstatierte für München einen ständigen Mangel an preisgünstigen Wohnungen. Bestandswohnungen lägen bereits bei 14 Euro pro Quadratmeter. Hier sei die Mietpreisbremse keine Lösung.⁹

„Nebenkostenbremse“ nötig. Rudolf Stürzer ist Vorsitzender von Haus + Grund München, mit rund 28.000 Mitgliedern größter deutscher Verband. Seiner Ansicht nach seien die Hauptprofiteure hoher Mieten der Staat und die Stadt. Der Staat würde jährlich allein über Münchner Mieten über eine Milliarde Einkommensteuer einziehen. Wenn die Durchschnittsmiete in München um einen Euro steige, kämmen 100 Millionen Euro beim Finanzamt an. Stürzer forderte deshalb im Mai 2014 eine Erhöhung des Wohngeldes, das in München stark zurückgegangen sei: von 2005 mit 13,6 Millionen Euro auf 8,9 Millionen Euro im Jahr 2011. Wohngeld sei weit sinnvoller als geförderte Wohnungen: Denn bei Sozialwohnungen überschritten die Mieter die festgelegten Grenzen des Einkommens. Bei einer solchen Fehlbelegung kann aber ein Mieter nicht zum Umzug gezwungen werden, während man das Wohngeld streichen könne. Außerdem läge die durchschnittliche Belastung des Einkommens in München bei 23 Prozent, das entspräche fast dem deutschen Durchschnitt. Dazu komme ein permanentes Ansteigen der Nebenkosten-Faktoren in den letzten 20 Jahren: Gas + 154 Prozent, Strom und Müll + 60 Prozent, Wasser + 85 Prozent, Grundsteuer + 57 Prozent. Aus all diesen Gründen bringe die Mietpreisbremse nichts für Mieter.¹⁰

Klage gegen neue Zweckentfremdungssatzung. In einer ganzseitigen Anzeige in der SZ vom 28.11.2020 gab Haus + Grund München bekannt, gegen die seit 1.1.2020 geltende Neufassung der Münchner Zweckentfremdungssatzung zu klagen. Beim Abriss eines Wohnhauses wird nun auch eine Zweckentfremdungsgenehmigung benötigt: Die Miete der neugebauten Wohnungen darf ab 1.1.2020 nur fünf Prozent über dem Mietspiegel liegen. Dies verstößt u. a. gegen Bundesrecht, da dort Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Bundesländer und Städte dürfen keine mietrechtlichen Regelungen erlassen (siehe das Urteil des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs vom 16.7.2020 zum Volksbegehren Mietenstopp oder das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 15.4.2021 zum Berliner Mietendeckel). Laut Haus + Grund München haben sich das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr und die Landesanwaltschaft Bayern der Rechtsauffassung von Haus und Grund angeschlossen.
Nachtrag Januar 2021: Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat die neue Münchner Zweckentfremdungssatzung gekippt, da die Stadt keine Kompetenz für eine solche Verordnung hat: Die liegt allein bei Bund und Land.¹¹

April 2021: Berliner Mietendeckel vom BVerfG gekippt. Kai Warnecke, Präsident von Haus + Grund Deutschland, kommentierte dies so: „Das ist die maximale Niederlage für den Berliner Senat.“¹²

Oktober 2021: Haus + Grund München verwies am 2.10.2021 (wiederholt am 23.10.2021) in einer ganzseitigen Anzeige in der SZ vor der Hauptversammlung am 26.10.2021 auf das drohende Umwandlungsverbot durch das Baulandmobilisierungsgesetz, das erst Wirkung erlangt, wenn das jeweilige Bundesland dazu eine Rechtsverordnung beschlossen hat. Deshalb, so Haus + Grund München, sei es höchste Zeit für alle Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, den Antrag auf Aufteilung noch vor der Rechtsverordnung durch die bayerische Staatsregierung beim Notar zu stellen.

Hohe Inflation – Indexmiete kommt. Bei Staffelmieten werden die jährlichen Mieterhöhungen im Voraus bestimmt; Indexmieten orientieren sich an der Preissteigerungsrate. Seit 2021 steigt die Inflationsrate in Deutschland. Im März 2022 lag sie bei 7,3 Prozent. Die Mieterverbände berichten inzwischen von zunehmenden Indexverträgen bei Neuvermietungen. Der Vorsitzende von Haus + Grund München, Rudolf Stürzer, nannte für den Großraum München eine Indexregelung bei Neuverträgen von 60 bis 70 Prozent; bei Wohnungsvermietungen sind es inzwischen rund 40 Prozent. Im Gegensatz zur Orientierung am Mietspiegel könne mit den Indexmietverträgen Streit vermieden werden. Stürzer empfahl aber, die Spanne der Indexmiete „nicht unbedingt voll auszuschöpfen“. Der Deutsche Mieterbund sieht für Mieter keine Möglichkeit, gegen die inflationsbedingte Erhöhung der Mieten vorzugehen. Der Vermieter muss die neue Indexmiete aber ein Jahr einhalten. Falls aber Modernisierungskosten hinzukommen, ist der Mieter doppelt betroffen.¹³

Steuererhöhung zwingt zum Verkauf. In der Münchner Aurbachstraße 1 steht das Wohnhaus mit 113 Wohnungen und drei Läden von Wolfgang Donhärl, das er 2017 geerbt hat. Damals lag der Bodenrichtwert schon bei einigen Millionen Euro: Donhärl musste 2017 Schulden aufnehmen, um die Million Erbschaftssteuer bezahlen zu können: Der Kredit läuft über 30 Jahre. Außerdem musste er die (moderaten) Mieten zweimal erhöhen. Heute, so Dönhärl, könnte er die Erbschaftssteuer nicht mehr bezahlen Haus + Grund setzen sich deshalb für eine Reform des Erbschaftsgesetzes ein: Besteuert werden soll nicht mehr der Wert der Immobilie, sondern nach dem Ertragswert. Die Erbschaftssteuer würde sich dann an den Mieteinnahmen ausrichten – solange das Haus nicht verkauft wird. Rudolf Stürzer von Haus + Grund München fordert auch eine Erhöhung des Freibetrags von derzeit 400.000 Euro pro Kind und warnte vor der „tickenden Zeitbombe“: wenn nämlich die Vererbung von hunderter Mietshäuser in München aufgrund der hohen Steuern nicht mehr an Nachkommen möglich sein werde. Dadurch stünden die Mieter vor den Folgeproblemen: Wenn nämlich die Investoren einsteigen.¹⁴ – Laut Donhärl stieg der Bodenrichtwert für die Aurbachstraße 1 von 2,5 Millionen Euro im Jahr 2010 auf über 8,8 Millionen Euro im Jahr 2017 und liegt derzeit bei 12,7 Millionen Euro.¹⁵
Und so partizipiert der Staat am Immobilienkarussell mit höheren Einnahmen und befördert dadurch das Geschäft der Investoren, denen nur die Rendite am Herzen liegt – so sie überhaupt eines haben.
In der SZ hat Harald Freiberger auch das Zustandekommen des Gesetzes kritisiert, das auf Intervention des Verfassungsgerichts aus Gründen der Gleichbehandlung von Vermögen erfolgte. Ab 1.1,20223 wird Verschenken und Vererben von Immobilien um 20 bis 30 Prozent höher eingestuft. Dieses Gesetz schert Immobilieneigentümer über einen Kamm, egal ob sie fünf oder hundert Wohneinheiten besitzen. Wenn der Erbe oder Beschenkte das Miethaus mit vielleicht fünf Wohnungen verkaufen muss, um die Steuer aufzubringen, freuen sich die Investoren. „Es ist ein schlechtes Gesetz. Noch schlechter aber ist die Art, wie  es gemacht wurde: Erst im September brachte es die Bunderegierung ein, heimlich, still und leise.“ Damit haben die Betroffenen kaum noch Zeit, ihren Eigentumsübergang zu regeln. „Der einzige wirkliche Vorteil des Gesetzes für den Staat wird sein, dass seine Steuereinnahmen steigen.“¹⁶

Klimasanierung alter Gebäude. Schätzungsweise 35 Millionen Altbauten in der EU sollen – abgestuft nach Energieeffizienz -, saniert werden: Bis 2030 sollen Wohngebäude die Energieeffizienzklasse „E“ und bis 2033 die Klasse „D“ erreichen. Ab 2028 sollen nur noch Häuser ohne zusätzliche Treibhausgase gebaut werden. Laut KfW könnte dies in Deutschland 254 Milliarden Euro kosten. Hauptsächlich sollen dies Eigentümer und Mieter tragen; die EU will bis 2030 maximal 150 Milliarden Euro aufbringen. Der Präsident von Haus + Grund, Kai Warnecke, warnte vor einem hohen Wertverlust von älteren Gebäuden.¹⁷

1. Münster, Thomas, „Wohnungsbau ist der beste Mieterschutz“, in SZ 3.5.1994 [↩]
2. Haas, Marianne, Die Mietpreise steigen wieder, in SZ 17.5.2000 [↩]
3. Münster, Thomas, Kritik an Plänen für Reform des Mietrechts, in SZ 22.5.2000 [↩]
4. Müller-Jentsch, Ekkehard, Die Mieten werden explodieren, in SZ 22.4.2002 [↩]
5. Handel, Stephan, Warum ist Wohnen so teuer?? in SZ 13.7.2002 [↩]
6. Riedel, Katja, Das bedeutet die Mietpreisbremse für München, in SZ 21.3.2014 [↩]
7. Riedel, Katja, Die halbe Miete, in SZ 21.3.2014 [↩]
8. Mietpreisbremse in der Kritik, in SZ 28.3.2014 [↩]
9. Remien, Andreas, „Braucht es das?“, in SZ 11.4.2014 [↩]
10. Kastner, Bernd, Vermieter sind die Klagen leid, in SZ 15.5.2014 [↩]
11. Hoben, Anna, Kastner, Bernd, Ein Rückschlag für den Mieterschutz, in sueddeutsche.de 25.1.2021 [↩]
12. Heidtmann, Jan, Wohnungsprobleme ungelöst, in SZ 16.4.2021 [↩]
13. Preuss, Roland, Wie Vermieter die Inflation nutzen, in SZ 13.4.2022 [↩]
14. Hertel, Christina, Arme reiche Erben, in Abendzeitung 15.11.2022 [↩]
15. Krass, Sebastian, Oft bleibt nur der Verkauf, in SZ 15.11.2022 [↩]
16. Freiberger, Harald, Schont Omas Häuschen! in SZ 15.11.2022 [↩]
17. EU-Parlament stimmt für Sanierungspflicht alter Gebäude, in spiegel.de 14.3.2023 [↩]