Adler

Aktualisiert 4.7.2023

Vonovia zielt auf Adler. Der Immobilienkonzern Adler Group S.A. aus Luxemburg hat ein Immobilien-Portfolio von rund 12,6 Milliarden Euro und hält u. a. etwa 70.000 Wohnungen in Norddeutschland, davon etwa 20.000 in Berlin. Am 4.10.2021 gab die Adler Group bekannt, den Großteil der Wohnungen zu verkaufen, um den Schuldenberg von über acht Milliarden Euro zu verringern und eigene Aktien zurückzukaufen. Der größte Aktionär der Adler Group ist die Investmentgesellschaft Aggregate des österreichischen Investors Günther Walcher. Vonovia hat Aggregate ein Darlehen im dreistelligen Millionenbereich gewährt und sich dafür eine Option von 13,3 Prozent an der Adler Group gesichert, etwa die Hälfte von Walchers Beteiligungsanteil. Falls Aggregate das Geld nicht zurückzahlen kann, sicherte sich Vonovia das gesamte Aktienpaket von Aggregate an der Adler Group von 26,6 Prozent. Gleichzeitig meldet die Presse den Verkauf von rund 15.400 Wohnungen an den LEG-Konzern aus Nordrhein-Westfalen; der Preis soll um die 1,5 Milliarden Euro liegen. In Ostdeutschland sollen 14.300 Wohnungen für über eine Milliarde Euro an einen bis dato unbekannten Käufer verkauft werden.¹
Nachtrag Februar 2022: Der österreichische Investor Cevdet Caner, der mit Adler eng verbunden ist, war 2014 zu einer mehrtätigen Geburtstagsfeier in einem Resort in Mosambik von Henry O’Sullivan eingeladen, einem leitende Manager von Wirecard und Intimus von Wirecard-Betrüger Jan Marsalek.²

Adlers Tiefflug. Der Immobilienkonzern Adler hat 30.000 seiner 70.000 Wohnungen für fast 2,5 Milliarden Euro verkaufen müssen. Seit 16.2.2022 ist der neue Adler-Verwaltungsratschef Stefan Kirsten im Amt. Er war seit 2011 Finanzchef bei der Deutschen Annington und an der Übernahme von Gagfah beteiligt. Hieraus entstand Vonovia: Rolf Buch wurde Vorstandschef, Kirsten Finanzchef von Vonovia. 2018 ging Kirsten, ob freiwillig oder unfreiwillig, blieb damals unklar.³

Wieder einmal Monopoly. Der Immobilienkonzern Adler mit etwa 40.000 Wohnungen ist ein Zusammenschluss von Ado Properties, Adler Real Estate und dem Berliner Investor Consus Real Estate im Jahr 2020. Ado Properties hatte dann zuerst Adler Real Estate und dann Consus übernommen.
Vonovia hat sich nun 20,5 Prozent des Wohnungskonzerns gesichert. Der größte Adler-Anteilseigner Aggregate Holdings Invest mit Investor Günther Walcher hatte im Oktober 2021 seine Adler-Aktien bei Vonovia als Sicherheit für ein 250 Millionen Euro Darlehen von Vonovia verpfändet. Kurz nach Gewährung des Darlehens hatte Rolf Buch schon angedeutet, die Kontrolle über Adler anzustreben. Vonovia will sich nun alle Optionen offen halten bis zu einem vollständigen oder teilweisen Verkauf. Aggregate sah darin einen Bruch der Darlehensvereinbarung. Adler musste die Veröffentlichung des Jahresabschlusses wegen der Vorwürfe des berüchtigten Shortsellers Fraser Perring verschieben: Das Adler-Management habe Bilanzen aufgebläht und Gelder abgezogen.⁴
Der neue Adler-Verwaltungsratschef Stefan Kirsten war früher Finanzvorstand bei Vonovia und dort 2018 in Unfrieden mit Buch ausgeschieden. Der Aktienkurs hatte sich mehr als halbiert.⁵
Nachtrag April 2022: Der Wirtschaftsprüfer KPMG hat die Vorwürfe des britischen Leerverkäufers Fraser Perring gegenüber Adler geprüft. Immobilien seien überbewertet worden; der österreichische Investor Cevdet Caner und andere hätten Geld aus dem Unternehmen genommen und so Aktionäre und Gläubiger geschadet. Einige Vorwürfe wurden im KPMG-Bericht nicht widerlegt, aber keinen systematischen Betrug festgestellt. Die Adler-Aktie lag im Juni 2021 noch über 26 Euro; aktuell steht sie bei 11,72 Euro.⁶

Verlust 2021: fast 1,2 Milliarden Euro. Die Investmentfirma Viceroy von Fraser Perring hatte schon früh, nämlich 2016,  von dubiosen Finanzaktionen vom Skandalkonzern Wirecard berichtet und im Oktober 2021 Vorwürfe auch gegen Adler erhoben, u. a. über die Bewertung von Immobilien. Laut Perring ist Viceroy (Bezeichnung für den Vizekönig von Indien in der Kolonialzeit) eine „Gruppe von Individuen, die die Welt aus einem anderen Blickwinkel betrachten“.⁷ Ende 2021 und Anfang 2022 hatte Adler zur Schuldentilgung in großem Stil Immobilien an die Beteiligungsgesellschaft KKR und den Wohnungskonzern LEG verkauft. Am 30.4.2022 legte Adler die Zahlen für 2021 vor. Der Verlust 2021 betrug fast 1,2 Milliarden Euro (2020: + 191 Millionen Euro). Adler hatte aber schon am 29.4.2022 mitgeteilt, dass die Wirtschaftsprüfergesellschaft KPMG kein Testat zum Jahresabschluss 2021 abgeben könne. Daraufhin traten mehrere Mitglieder des Verwaltungsrats zurück. Der Vorsitzende des Verwaltungsrats, Stefan Kirsten, will für 2022 einen „uneingeschränkten Bestätigungsvermerk“ erreichen. Lag das operative Ergebnis 2021 noch 127,1 Millionen Euro, rechnet Adler für 2022 mit 73 bis 76 Millionen Euro.⁸

Adler-Anleger verlieren Geld. Mieten steigen, Immobilienpreise steigen – da kann eigentlich nichts passieren, schrieb Stephan Radomsky in einem SZ-Kommentar. Adler wies über Jahre Gewinne aus, die durch immer höhere Eigen-Immobilienbewertungen entstanden. Immobiliengeschäfte wurden kaum dokumentiert, Gelder hin- und hergeschoben. Dadurch haben die Adler-Anleger bis jetzt schon viel Geld verloren. Und die Viceroy-Erkenntnisse erinnerten an den Wirecard-Skandal. Adler war mit etwa 80.000 Wohnungen einer der größten deutschen Vermieter: Bis jetzt blieben 30.000 Wohnungen übrig. Management-Fehler sorgten für den Absturz der Aktie. Die Prüfer segneten dies ab, die BaFin wurde erst im Oktober 2021 aktiv.⁹

Perring: „Totalverlust“. Am 5.5.2022 äußerte Fraser Perring in der Bild-Zeitung: „Den Adler-Aktionären droht der Totalverlust.“ Die Aktie lag am 2.5.2022 nur noch bei 3,90 Euro – in einem Jahr minus 80 Prozent. (Am 13.5.2022 lag sie bei 5,56 Euro.) Die größten Geldgeber von Adler sind die beiden Vermögensverwalter Schroders und Blackrock, die Deutsche Bank und die Allianz-Konzern. Laut Verwaltungsratschef Stefan Kirsten würde Adler „an die Wand“ fahren, wenn die Gläubiger die 4,4 Milliarden Euro aus Anleihen zurückforderten.¹⁰

Kranke Mutter, kranke Tochter. Consus ist ein Tochterunternehmen des angeschlagenen Immobilienkonzerns Adler. In Hamburg-Altona gehört Consus das „Holsten Quartier“, ein ehemaliges Brauereigelände mit 86.000 qm, wo über 1200 Wohnungen geplant sind. Consus hat das Gelände für 360 Millionen Euro vom Vorbesitzer gekauft: mehr als das Doppelte vom vorigen Verkauf im Jahr 2016. Derzeit werden die alten Brauereigebäude abgerissen. Nachdem Adler eine Milliarde Euro bei Consus abgeschrieben hat, meldete Consus am 17.5.2022, dass das Eigenkapital vermutlich aufgebraucht sei. Dazu hat Consus etwa eine Milliarde Schulden bei Adler. Die Hansestadt Hamburg prüft nun selbst die Übernahme des Holsten-Areals.¹¹

Adlers Verschiebe-Bahnhof. Die Adler Real Estate AG (ARE) gehört zu 96,7 Prozent der Adler Group SA und hat nun ein Portfolio von 1400 Berliner Wohnungen für 275 Millionen Euro an die Konzernmutter Adler Group SA verkauft, wie sie am 24.6.2022 mitteilte. Dies führte dazu, dass Adler-Gläubiger wie die Allianz-Sparte Pacific Investment Management Co. und King Street sich auf Zahlungsschwierigkeiten der Adler Gruppe vorbereiten. Die Adler Group will die Minderheitsaktionäre der ARE über ein Squeeze-out auszahlen. Im Dezember 2021 hat die Adler Group einen Kredit über 265 Millionen Euro bei der ARE aufgenommen, darüber aber erst im März 2022 informiert. Dazu hat die ARE unbesicherte Anleihen über 1,1 Milliarden Euro begeben, die schon am 24.6.2022 auf Tiefstände fielen. Die BaFin ist seit Oktober 2021 bei Adler eingeschaltet.¹²

20 Minuten und 20 Sekunden für Adlers virtuelle Hauptversammlung. Die Fragen der Aktionäre mussten schon bis zum 21.6.2022 eingereicht werden. Der Konzern mit seinem Vorsitzenden Stefan Kirsten kündigte aber erst danach die Zwangsabfindung verbliebener ARE-Minderheitsaktionäre, den Rückzug von der Börse und den Verkauf von 1400 Wohnungen von Adler an die Tochter ARE für 326 Millionen Euro. Diese Summe sei, so Gläubiger, zu hoch. Carola Rinker von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) verwies in Zusammenhang mit Adler auf den Missbrauch virtueller Hauptversammlungen, bei der auch die Aktionärsschützer kein Rederecht hatten.
Die Ratingagentur S&P stufte Investitionen in Adler als „extrem spekulativ“ ein. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG hat der neuesten Bilanz das Testat und dann – nach Verweigerung der Einsicht in tausende Dokumente -, die künftige Zusammenarbeit abgesagt. Die BaFin ermittelt. Die Adler-Tochter Consus hat brach liegende Areale in Hamburg, Berlin, Düsseldorf – und in München am Petuelring. Von Adlers 70.000 Wohnungen blieben nur 27.000 übrig: Weitere Immobilienverkäufe sollen folgen. Kritiker Fraser Perring hält ein Geschäftskonglomerat um den Österreicher Cevdet Caner für den Nutznießer des Desasters.¹³

Bafin bestätigt Fraser Perring. Die Bafin hat nach monatelanger Prüfung den zentralen Vorwurf des Shortsellers Fraser Perring bestätigt. Im Düsseldorfer Stadtteil Gerresheim ist das Adler-Projekt „Glasmacherviertel“ mit 375 Millionen Euro in die Adler-Bilanz 2019 eingestellt worden. Nach Meinung der Bafin ist die Summe um mindestens 170, wenn nicht 233 Millionen Euro zu hoch bewertet worden. Die Summe von 375 Millionen Euro leitete sich aus einem seltsamen Verkauf an den Schwager von Cevdet Caner ab: Dieser Verkauf wurde später revidiert. Die Prüfer von KPMG kamen zu dem Schluss, der Vorwurf eines überhöhten Preises könne nicht wiederlegt werden, und die Bafin hat dies nun amtlich für richtig erklärt. Die Adler Group hat Rechtsmittel gegen den Bafin-Bescheid angekündigt. Die Adler-Aktie sackte auf einen neuen Tiefstrekord von 3,25 Euro ab: ein Verlust von knapp 85 Prozent in einem Jahr.¹⁴ – Der Schwager von Cevet Caner soll ein unrealistisch hohes Angebot für das „Glasmacherviertel“ abgegeben und dieses Angebot dann zurückgezogen haben. Dieser unrealistische Wert ging dann in den Jahresabschluss ein. Die von Adler eingeschalteten Wirtschaftsprüfer von KPMG vergaben deshalb kein Testat für den Jahresabschluss 2021. Auch die Bafin beurteilte nun den „Glasmacherviertel“-Deal als schöngerechnet.¹⁵

Verkauf gescheitert. Die Adler Group wollte ihre niederländische Wohnungsgesellschaft Capital Properties (BCP) an den Düsseldorfer Wohnkonzern LEG verkaufen, der bereits 35 Prozent an BCP hält. Bis Ende September 2022 hätte LEG die Möglichkeit gehabt, die restlichen Anteile für 765 Millionen Euro zu übernehmen – und damit etwa 12.000 Wohnungen auch in NRW und Leipzig. Nun hat LEG zurückgezogen. Die Adler-Aktie fiel weiter auf 2,90 Euro ab.¹⁶

Vonovia muss abschreiben. Seit etwa sechs Monaten hält Vonovia über 20 Prozent der Adler-Anteile; Vorstandsvorsitzender Rolf Buch wollte Adler sogar komplett übernehmen. Durch den Einbruch der Adler-Aktie musste Vonovia den Wert dieser Beteiligung um etwa 160 Millionen Euro reduzieren.¹⁷

Hilfe bei Umstrukturierung gesucht. Einige Gläubiger der Adler Group SA wie die Allianz-Tochter Pacific Investment Management Co., CQS, Farallon Capital Partners und King Street Capital haben nun die US-Investmentbank Houlihan Lokey eingeschaltet, um eine mögliche Umstrukturierung einzuleiten. Sie befürchten, dass Adler-Anleihen in Höhe von 700 Millionen Euro, die Ende 2023 fällig werden, nicht zurückgezahlt werden können.¹⁸

Adler sucht Prüfer. Für das Testat des Jahresabschlusses 2021 war Adler schon in Schwierigkeiten: KPMG verweigerte dieses und teilte mit, man stehe auch nicht für den Jahresabschluss 2022 zur Verfügung. Nun findet die Adler Group keinen Wirtschaftsprüfer, obwohl der Immobilienkonzern eine Art Bittbrief an diese abgesandt hat. Adler räumte ein, dass für die Prüfer eine „potenzielle Reputationskrise“ aus einem Adler-Audit entstehen könne und bot Sonderkonditionen an: einen Verzicht auf die Verschwiegenheitspflicht, eine engere Kommunikation zwischen der Prüfinstanz und dem Verwaltungsrat und Einsicht in alle Daten vor 2022. Falls Adler keinen Prüfer findet, würde ein Gericht einen Prüfer bestimmen – sofern es einen findet. Ein Testat für 2022 sollte bis März oder April 2023 vorliegen: Denn bis spätestens 30.4.2023 hat Adler seinen Investoren einen Geschäftsbericht und einen geprüften Konzernabschluss zugesichert. Ohne Testat wird Adler keine neuen Geldmittel am Kapitalmarkt aufnehmen können. Am 31.8.2022 findet die Hauptversammlung der Adler-Tochter Adler Real Estate statt: Etwa hundert Fragen liegen schon von Minderheitsaktionären vor.¹⁹

Bafin findet weitere Mängel. Drei Fehler in der Rechnungslegung für 2019 hat die Bafin festgestellt. Die deutsche Adler-Tochter hat die Firma Ado Properties vollständig in den Geschäftsabschluss inkludiert: Deshalb, so die Bafin, sei die Konzernbilanzsumme um 3,9 Milliarden Euro und das Ergebnis um 543 Millionen Euro zu hoch angegeben und die Risiken unzureichend dargestellt worden. Adler hatte zum Stichtag nur 33,25 Prozent der Ado-Anteile gehalten. Die Adler Group will rechtlich gegen die Bafin vorgehen. Die Adler-Aktien fielen von 14,70 Euro im März 2022 auf aktuell 1,60 Euro.²⁰

Ein Befreiungsschlag? (1) Einige Anleihegläubiger und Investoren wie Blackrock und Pimco erklärten sich bereit, die 2024 fälligen Anleihen gegen eine Zinserhöhung um ein Jahr zu verlängern. Dazu bringen sie 937,5 Millionen Euro frisches, hochverzinsliches Fremdkapital ein, damit die Adler Group Kredite der deutschen Tochter Adler Real Estate bedienen kann. Verwaltungsratschef Stefan Kirsten sah daraufhin die Finanzierung bis Mitte 2025 als gesichert an. Adlers Plan B sah ein Insolvenzverfahren vor. Hierfür wäre eine Zustimmung von 75 Prozent der Anleihegläubiger nötig gewesen: zugestimmt hatten aber nur 45 Prozent.²¹

Ein Befreiungsschlag? (2) Adlers Konkurs konnte so vermieden werden. Aber der Bestand von nur noch 26.000 Wohnungen halbierte im dritten Quartal 2022 den Gewinn, und die Schulden wuchsen weiter. Dazu mussten die 937,5 Millionen Euro gegen einen horrenden Zinssatz von 12,5 Prozent geliehen werden. Aktuell hat die Adler Group Anleihen von 3,2 Milliarden Euro, mit Wandelanleihen und Bankkrediten addieren sich die Schulden auf 6,9 Milliarden Euro. Die Projekte Areal Holsten Brauerei in Hamburg, Steglitzer Kreisel in Berlin und Glasmacherviertel in Düsseldorf hängen weiter in der Luft.²²

Weiterer Niedergang. Adler will seine Schulden in Milliardenhöhe nicht durch einen kompletten Ausverkauf tilgen. Der Finanzchef Thomas Echelmeyer sprach von einem reduzierten Berlin-Portfolio; Adler sei nach wie vor in „rauer See“. Der Nettoverlust 2022 lag bei 1,67 Milliarden Euro;. Die Adler-Aktie war Anfang 20322 über elf Euro wert: Heute liegt sie unter einem Euro.²³

Großrazzia bei Adler Real Estate. Die Staatsanwaltschaft Frankfurt und das BKA haben mit 175 Beamten den börsennotierten Immobilienkonzern Adler Real Estate in Berlin durchsucht. Insgesamt 21 Objekte waren im Fokus, neben Deutschland auch in Österreich, den Niederlanden, Portugal, Monaco, Luxemburg und Großbritannien. Der Vorwurf lautet auf Verdacht der Falschbilanzierung, der Marktmanipulation und der Untreue. Heutige und ehemalige Vorstände hätten die Bilanzen der Jahre 2018 bis 2020 unrichtig dargestellt bzw. Beihilfe geleistet. Sie hätten Beraterverträge für Adler Real Estate abgeschlossen und Zahlungen ohne Gegenleistung veranlasst. Beschuldigt wird auch der österreichische Immobilieninvestor Cevdet Caner. Laut Shortseller Fraser Perring wurde Adler von Caner und anderen benutzt, um sich selbst zu bereichern.²⁴
Völlig überbewertet wurde u. a. das „Glasmacherviertel“ im Düsseldorfer Stadtteil Gerresheim: Es stand 2019 mit 375 Millionen Euro in der Adler-Bilanz: Nach Experten zwischen 170 und 233 Millionen Euro zu hoch. Für die überhöhte Bewertung wurde ein Angebot des Schwagers von Cevdet Caner herangezogen, das aber kurz danach zurückgezogen wurde. Räume von Caner in Monaco und London wurden daraufhin durchsucht. Caner hat Anfang des 21. Jahrhunderts den Großvermieter Level One mit etwa 20.000 Wohnungen gestartet, der 2008 mit über einer Milliarde Euro Schulden kollabierte. Caner ist jetzt Vorsitzender der Investmentgesellschaft Aggregate, die lange ein Großaktionär von Adler war. Caners Ehefrau kontrolliert aktuell ein Adler-Paket von fast fünf Prozent. Inzwischen ist auch Vonovia ein Adler-Großaktionär. Die ehedem über 20 Euro liegende Adler-Aktie liegt jetzt weit unter 50 Cent.²⁵

1. Radomsky, Stephan, Und dann greift Vonovia ein, in SZ 9.10.2021; Fabricius, Michael, Beim Krisenkonzern Adler beginnt jetzt der Wohnungsausverkauf, in welt.de 11.10.2021; Müller-Arnold, Benedikt, Adler Group verkauft Tausende Wohnungen, in SZ 12.10.2021; Radomsky, Stephan, Adler verkauft Tausende Wohnungen an Unbekannt, in SZ 27.10.2021; Adler Group will Schulden senken – LEG übernimmt Wohnungen, in handelsblatt.com 1.12.2021 [↩]
2. Per Helikopter auf die Insel, in Der Spiegel 8/19.2.2022 [↩]
3. Radomsky, Stephan, Vertrauen, das wär’s jetzt, in SZ 17.2.2022 [↩]
4. Zur Geschichte von Fraser Perring vgl. z. B.: Der gefürchtete Londoner Shortseller, in www.tagesschau.de 16.9.2020 [↩]
5. Wohnkonzern Vonovia wird größter Anteilseigner bei Adler, in spiegel.de 22.2.2022; Radomsky, Stephan, Vonovia wird größter Adler-Aktionär, in SZ 23.2.2022 [↩]
6. Radomsky, Stephan, Adler sieht sich entlastet, in SZ 23.4.2022 [↩]
7. Der gefürchtete Londoner Shortseller, in www.tagesschau.de 16.9.2020 [↩]
8. Adler Group weist Milliardenverlust aus – ohne Testat, in spiegel.de 1.5.2022 [↩]
9. Radomsky, Stephan, Wirecard lässt grüßen, in SZ 4.5.2022 [↩]
10. Radomsky, Stephan, Investor attackiert Adler schon wieder, in SZ 6.5.2022 [↩]
11. Radomsky, Stephan, Bye-bye Boom, in SZ 18.5.2022 [↩]
12. Bloomberg SZ, Neue Sorgen um Adler, in SZ 28.6.2022 [↩]
13. Radomsky, Stephan, Keine Fragen, keine Antworten, in SZ 30.6.2022 [↩]
14. Radomsky, Stephan, Bafin stellt Fehler in Adler-Bilanz fest, in SZ 2.8.2022 [↩]
15. Diesteldorf, J., Radomsky, S., Die Kontrolleure beißen zu, in SZ 4.8.2022 [↩]
16. Adler scheitert mit Verkauf, in SZ 5.8.2022 [↩]
17. Radomsky, Stephan, Vonovia will sich gesundschrumpfen, in SZ 4.8.2022 [↩]
18. Bloomberg, Adler-Gläubige holen Hilfe, in SZ 23.8.2022 [↩]
19. Schreiber, Meike, Adler bettelt um Abschlussprüfer, in SZ 30.8.2022 [↩]
20. Reuters, SZ, Neuer Ärger für Adler, in SZ 18.11.2022 [↩]
21. Reuters, Adler erzielt vorerst Einigung, in SZ 28.11.2022 [↩]
22. Radomsky, Stephan, Ein Problem weniger, in SZ 30.11.2022 [↩]
23. Reuters, Adler will keine Zerschlagung, in SZ 26.4.2023 [↩]
24. Großrazzia bei Immobilienkonzern Adler, in spiegel.de 28.6.2023 [↩]
25. Radomsly, Stefan, Großrazzia beim Immobilienkonzern Adler, in SZ 29.6.2023 [↩]