LEG

Aktualisiert 30.11.2022

Aus Wikipedia: „Die LEG Immobilien SE ist ein deutsches börsennotiertes Wohnungsunternehmen mit Sitz in Düsseldorf. Das Unternehmen verfügte Anfang November 2021 über rund 146.000 Mietwohnungen, davon 132.800 in Nordrhein-Westfalen. 1970 als Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen GmbH gegründet, firmierte es nach der Privatisierung 2008 zunächst als LEG NRW GmbH. Seit Februar 2013 ist die LEG Immobilien AG ein börsennotiertes Unternehmen, seit Juni 2013 notieren die Aktien im MDAX. Im August 2020 änderte sie ihre Rechtsform in eine europäische Aktiengesellschaft (SE). Die Landesentwicklungsgesellschaft NRW mbH, auch Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen für Städtebau, Wohnungswesen und Agrarordnung (LEG), entstand 1970 aus dem Zusammenschluss der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen Rheinische Heim GmbH (Bonn), Rote Erde GmbH (Münster), Westfälische Lippe Heimstätte GmbH (Dortmund) sowie der Rheinische Heimstätte GmbH (Düsseldorf). Auf der Grundlage des Aktionsprogramms Ruhr wurde 1980 der Grundstücksfonds Ruhr mit einem Fondsvolumen von jährlich 100 Millionen DM gebildet, um das Flächenrecycling im Ruhrgebiet in Gang zu bringen. Die Verwaltung dieses Bodenfonds übernahm treuhänderisch und weisungsgebunden die LEG. Im Jahre 1987 übernahm die LEG 38.000 Wohnungen von der abgewickelten Neuen Heimat. 2001 wurden auch Wohnungen aus dem Bundeseisenbahnvermögen in Westdeutschland dazugekauft. Bis zur Privatisierung gehörte die LEG Wohnen GmbH zu etwa 68 % der Beteiligungsverwaltungsgesellschaft des Landes Nordrhein-Westfalen mbH, zu 22 % der NRW-Bank.“
Die damalige CDU-FDP-Landesregierung verkaufte die Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen GmbH gegen den Widerstand von Gewerkschaften und Mieterorganisationen und einer Bürgerinitiative, die 66.000 Unterschriften gesammelt hatte, am 10.6.2008 an den Whitehall Real Estate Funds von Goldman Sachs. Vom Verkaufspreis von rund 3,4 Mrd. Euro blieben nach Abzug der Schulden von 2,6 Mrd. Euro etwa 780 Millionen Euro bei NRW. Am 1.2.2013 wurde das bisher als LEG firmierende Unternahmen an die Börse gebracht. 2013 sollten 2000 und 2014 etwa 8000 Wohnungen zugekauft werden. Im September 2015 kündigten Deutsche Wohnen und LEG die Übernahme von LEG durch Deutsche Wohnen an: Diese kam nicht zustande.
Am 1. Februar 2013 ging das nunmehr als LEG bezeichnete Unternehmen an die Börse. Zunächst hatte das Unternehmen im Jahr 2011 aufgrund eines Konzernumbaus Verluste von 11,5 Millionen Euro gemacht, im Jahr 2012 betrug das Konzernergebnis dann 112,1 Millionen Euro. Am 30. April 2013 wurde bekannt, dass die LEG erstmals eine Dividende zahlen will. Für das Jahr 2013 kündigte Geschäftsführer Thomas Hegel den Erwerb von zunächst 2000 weiteren Wohnungen an, denen weitere etwa 8000 Wohnungen bis zum Jahr 2014 folgen sollen. Später wurden Wohnungen aus dem Bundeseisenbahnvermögen übernommen.
Im November 2021 hatte LEG ein Portfolio von etwa 146.000 Wohneinheiten. Im Dezember 2021 kaufte sie rund 15.400 Wohnungen der Adler Group und bekam eine Kaufoption für 12.000 weitere. (Wikipedia) Laut LEG lag der Wohnungsbestand im Herbst 2022 bei 166.000.¹

Die nächste Übernahme. LEG beteiligte sich an Brack Capital Properties (BCP): Das Unternehmen verfügt über mehr als 12.000 Wohnungen. LEG hat die Möglichkeit, BCP im September 2022 fast komplett zu erwerben.²

Himmelgeister Straße 110, Düsseldorf. Das Wohngebäude aus dem Jahr 1960 gehört der LEG, die hier 1,3 Millionen Euro investieren will. Den Mietern wurden die Arbeiten im März 2022 so aufgelistet: Dämmung von Dach, Fassaden und Kellerdecke, neue Isolierfenster, isolierte Haustüre. Das Wohngebäude hat auf der Effizienzklasse zwischen A+ und H derzeit ein E. Nun ist laut LEG-Auskunft die Gasheizung von 2004; die realistischere Einstufung liegt bei D, eventuell sogar C. Erreicht werden soll aber mit den vielen Maßnahmen genau C. Auf die Mieter kommen acht Prozent der Modernisierungssumme zu. Das ist ein zusätzliches Bonbon: Bei umfassender Modernisierung gibt es zunächst keine Mietpreisbremse. Deshalb fordert der Deutsche Mieterbund eine Kürzung der Investitionsumlage auf vier Prozent und eine Erhöhung der Kaltmiete um maximal 1,50 Euro.
Bei Wohnungen mit Mieten unter sieben Euro/qm darf die Miete aktuell monatlich um maximal zwei Euro pro qm erhöht werden, bei Mieten darüber im maximal drei Euro. Im Idealfall wird von Vermietern eine „Warmmieten-Neutralität“ propagiert. Aber oft werden Modernisierungen wegen dieser möglichen Mieterhöhung durchgeführt, wie Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund erwähnt: „Viele Modernisierungen sind vor allem von der Rendite getrieben.“ Im Fall einer Drei-Zimmer-Wohnung in der Himmelgeister Straße 110 mit 63 qm lag bisher die Kaltmiete der LEG bei 638 Euro (10,12 €/qm), seit April 2022 bei 658 Euro (10,44 €/qm). Nach der Modernisierung könnte die Kaltmiete bei etwa 850 Euro liegen (13,49 €/qm). Auf der Hauptversammlung der LEG im Mai 2022 drückte es der Vorsitzende Lars von Lackum so aus: „Selbstverständlich muss sich eine solche Investition lohnen.“³

LEG modernisiert. In Mönchengladbach saniert die LEG ein Mietshaus aus den fünfziger Jahren: Neudeckung des Dachs, Dämmung der Kellerdecke, Heizen mit Wärmepumpen. So kommt man laut LEG von Effizienzklasse H auf A; das spare den Mietern 90 Prozent Energie. Pro qm kostet das 1^700 Euro. „Den Großteil davon holt sich die LEG von ihren Mietern zurück. Die müssen bald rund 1,40 Euro mehr Kaltmiete pro Quadratmeter zahlen: 8,20 Euro im Schnitt pber alle Wohnungen“⁴

1. https://www.leg-wohnen.de/mietwohnungen/ [↩]
2. Müller-Arnold, Benedikt, Niedrige Mieten , hohe Dividenden., in SZ 11.3.2022 [↩]
3. Radomsky, Stephan, Haus saniert, Mieter frustriert, in SZ 12.11.2022 [↩]
4. Book, Simon, Großekathöfer, Maik, Haig, Kristin, Jauernig, Hennig, Kistler, Florian, Müller-Arnold, Benedikt, Thimm, Katja, Trautes Heim, Elend allein, in Der Spiegel 47/19.11.2022 [↩]