Moloch München Eine Stadt wird verkauft

Vonovia

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Titelbild: © Oswald Baumeister / Gesellschaft für ökologische Forschung e.V. []

Aktualisiert am 4.10.2022

Aus Wikipedia:Vonovia ist ein deutscher Immobilienkonzern mit Sitz in Bochum. Dem Unternehmen gehören über 400.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich. Seine Geschichte geht zurück auf die Deutsche Annington, die sich 2001 erfolgreich um den Erwerb der Eisenbahnerwohnungen bewarb. Durch Übernahmen von Konkurrenten wie Viterra und Gagfah entwickelte sich Vonovia zum Marktführer. Seit 2013 sind die Aktien des Unternehmens börsennotiert und seit 2015 Bestandteil des DAX. Während in den ersten Jahren neben der Vermietung und Verwaltung der Verkauf von Wohnungen eine große Rolle spielte, baute Vonovia in jüngster Zeit seinen Dienstleistungsbereich stark aus. Der Konzern geriet bei der Instandhaltung und Modernisierung von Immobilien sowie der Abrechnung von Nebenkosten mehrfach in die Kritik.“ [1] Bis 2013 gehörte die Deutsche Annington dem britischen Finanzinvestor Terra Firma Capital Partners, die den Konzern an die Börse brachte. Im selben Jahr wurde Rolf Buch Vorstandsvorsitzender der Deutschen Annington. Der Wohnungskonzern benannte sich 2015 nach der Fusion mit Gagfah in Vonovia um. [2]

November 2015: Wohnungs-Bieterschlacht (1). Der zweitgrößte deutsche Wohnungskonzern Deutsche Wohnen kauft 13.600 Wohnungen von der Patrizia AG, um damit eine Übernahme des größten Wohnungskonzern Vonovia zu verhindern. Patrizia hatte dieses Paket namens „Obligo“ von einem skandinavischen Konzern gekauft und verkauft es nun unter dem Namen „Harald“ an Deutsche Wohnen. Vonovia wollte für 14 Milliarden Euro die Deutsche Wohnen kaufen, vorausgesetzt, Deutsche Wohnen kauft nicht groß hinzu und erhöht nicht das Kapital. Beide Wohnungskonzerne hätten zusammen über eine halbe Million Wohnungen. Allerdings müssten über die Hälfte der Aktionäre der Deutsche Wohnen ihre Anteilsscheine an Vonovia verkaufen. Ein Großaktionär beklagte sich über den Chef von Deutsche Wohnen, Michael Zahn, der 2015 schon zwei Übernahmen verpatzt hätte: nämlich im Frühjahr die Übernahme von Conwert in Österreich und kürzlich die Übernahme der Rivalin LEG in Nordrhein-Westfalen. [3]

Dezember 2015: Wohnungs-Bieterschlacht (2). Der Bochumer Vonovia-Wohnungskonzern bot Anfang Dezember 2015 etwas über 83 Euro für die Deutsche-Wohnen-Aktie plus sieben Vonovia-Papiere. Vonovia bräuchte 50 Prozent plus eine Aktie, um Deutsche Wohnen übernehmen zu können. [4]
Der nämliche Übernahmeversuch von Vonovia gegenüber Deutsche Wohnung scheiterte dann im Juli 2021.

Klage aus München. 365 Mieter der Münchner Vonovia-Anlage an der Burmester- und Bauernfeindstraße in Freimann wehrten sich gegen intransparente Kostensprünge und Nebenkostenabrechnungen und zogen nach einem Urteil des Landgerichts München I im Mai 2020 bis zum Bundesverfassungsgericht. Auch andere Mieter in anderen Gemeinden warfen dem Wohnkonzern vor, „Hausmeisterdienste und andere Nebenleistungen über Tochterfirmen überhöht und intransparent abzurechnen“. [5] Die Vonovia-Konzernvertreter erklärten, bei rund 350.000 Wohnungen in Deutschland leicht den Überblick zu verlieren. Vonovia hatte keine Einsicht in seine Verträge mit ihren Service-Tochtergesellschaften und den Hausmeistern gewährt. Der Münchner Mieterverein unterstützt den Gang vor den BGH. Mieterverein-Geschäftsführer Volker Rastätter erklärte, „es darf nicht sein, dass ein Vermieter indirekt Gewinne macht über die Betriebskosten seiner Mieter“. [5]

Börsengang. 2013 ging Vonovia, damals noch Deutsche Annington, an die Börse: Ein Anteilschein kostete etwas über 17 Euro. Im September 2020 gab Vonovia neue Aktien aus und sammelte rund eine Milliarde Euro ein, um demnächst fällige Schulden zu bezahlen. Eine Vonovia-Aktie kostet aktuell über 62 Euro. Vonovia profitiert vom Zuzug in die Städte, von Mieterhöhungen durch Modernisierungen und dem niedrigen Zinsniveau. [6]

Abholzen für Parkplätze. An der Schluder-/Sedlmayrstraße stockt die Vonovia ihre Wohngebäude auf. Deshalb müssen 15 oberirdische Parkplätze geschaffen und 16 Bäume gefällt werden. Die Anwohner protestierten auf der Sitzung des BA 9 Neuhausen und forderten die Erweiterung einer bestehenden Tiefgarage. Der BA will mit Vonovia und der LBK verhandeln und eventuell eine Ausnahme des Stellplatzschlüssels erreichen. [7]

Vonovia: Betriebsgewinn Januar bis September eine Milliarde Euro. So hoch war der Gewinn in den ersten drei Quartalen. In der zweiten Hälfte 2020 rechnet Vonovia mit einem Wertzuwachs des eigenen Immobilienbestandes von 2,3 bis 2.9 Milliarden Euro. Vonovia verfügt jetzt in Deutschland, Österreich und Schweden über mehr als 414.000 Wohnungen und baut selbst jährlich über 1400 Wohnungen neu. [8]

Mehr Gewinn. Im Jahr 2020 hat Vonovia den Gewinn aus dem operativen Geschäft um 10.6 Prozent auf rund 1,35 Milliarden Euro erhöht. Das macht bei einem Umsatz von 4,4 Milliarden Euro einen stattlichen Gewinn von rund 30 Prozent. Für 2021 wird ein Gewinn von 1,42 bis 1,47 Milliarden Euro erwartet. Der Wohnungsbestand lag bei etwa 416.000 Mietwohnungen in Deutschland (rund 355.000 Wohnungen), Schweden und Österreich. [9]

Mieterhöhung in der Corona-Pandemie. Die Durchschnittsmiete der Vonovia-Mietwohnungen lag 2020 bei 7,16 Euro: Das bedeutet eine Erhöhung von drei Prozent gegenüber 2019. Vorstandsvorsitzender Rolf Buch erklärte den Anteil der Mieterhöhung durch Modernisierung mit 2,4 Prozent. In der am 4.3.2021 vorgelegten Bilanz für 2020 steht ein Wertzuwachs der Wohnungen um 4,9 Milliarden Euro. [10]

Zubau in Freimann. An der Vonovia-Wohnanlage Burmester- und Bauernfeindstraße klagen 365 Mieter gegen Vonovia wegen intransparenter Nebenkostenabrechnungen. (Siehe oben) Diese Wohnanlage wird von Vonovia um 58 Wohnungen vergrößert: drei Neubauten mit 43 Wohnungen und 15 Wohnungen mit Dachaufstockungen. Baubeginn war am 15. Februar 2021, die Fertigstellung wird 2023 sein. [11][12]
Nachtrag Juni 2021:Nachverdichtung ohne Infos. Eine Mietergemeinschaft Burmeister-/Bauernfeindstraße hat sich gebildet: Vonovia hat dort diverse Wohngebäude mit 58 Wohnungen und will dort drei neue Punkthäuser mit 43 Wohnungen und durch Aufstockungen im Bestand 15 weitere Wohnungen für etwa 20 Millionen Euro bauen. Im November 2020 gab es wegen der intransparenten Vonovia-Nebenkostenabrechnungen Ärger. Für die Neubauten wurde im Oktober 2020 der Spielplatz abgebaut, im Februar 2021 wurden Bäume gefällt, ohne dass die Bewohner informiert wurden. [13]
Nachtrag September 2021: Rücknahme der Vereinbarung. Die Mietergemeinschaft mit Sprecher Franz Obst hatte wegen der Beeinträchtigungen durch Baulärm, Dreck und Verkehr im Juli 2021 eine Vereinbarung mit einem Vonovia-Anwalt getroffen: Zwischen zehn und 20 Prozent Nachlässe wollte Vonovia für die Gesamtzeit der Bauarbeiten auf die Nettokaltmiete gewähren. Plötzlich hatten Vonovias Baufirmen 60 Samstage als Arbeitstage bei der Stadt angemeldet. Am 6.8.2021 kündigte der Vonovia-Regionalleiter Carsten Baurigk die getroffene Vereinbarung, da angeblich die Beeinträchtigungen durch die Bauten nicht durchgängig seien. Nun wollte Vonovia ersatzweise für den Zeitraum April bis September 2021 pauschal 15 Prozent Minderung gewähren; die lärmintensiven Arbeiten wären bis Ende Juli beendet. Aus aktuellen Erfahrungen kam die Mietergemeinschaft zu anderen Erkenntnissen. Inzwischen will Vonovia wieder individuell verhandeln. [14]

Vonovia heizt jetzt auch. In einer ehemaligen Krupp-Siedlung mit Werkswohnungen, die jetzt Vonovia gehört, wird bislang mit Erdgas-Brennwertthermen geheizt. Vonovia will 81 Wohnungen auf Ökostrom und Wärmepumpen umstellen. Eine Heizzentrale soll 60 bis 70 Prozent der nötigen Wärme erzeugen. Dazu sind jährlich rund 700.000 Kilowattstunden Strom nötig: Ein Drittel soll mit Photovoltaik auf den Dächern gewonnen werden, zwei Drittel müssen zugekauft werden. Mit überschüssigem Strom wird über einen Elektrolyseur Wasser in Wasserstoff und Sauerstoff zerlegt; eine Brennstoffzelle erzeugt mit dem Wasserstoff Wärme und Strom. Als Back-up für Notfälle steht eine Brennwerttherme bereit.
Vonovia entwickelt ein neues, zukunftsträchtiges Geschäftsmodell: als Energieversorger. Schon bisher waren intransparente Nebenkostenabrechnungen für die Vonovia-Mieter ein Problem (siehe oben): Die Abrechnung über die zur Verfügung gestellte Wärme wird für Mieter noch undurchschaubarer. Vonovia hat den 81 Wohnungsmietern in Bochum zugesagt, dass die Kosten ihrer Wärmeversorgung nicht steigen: Andererseits ist dies ein Pilotprojekt, das irgendwann großflächiger Anwendung finden soll. [15]
Nachtrag September 2021: Vermieten, heizen, Strom verkaufen. Vonovia-Vorstandsvorsitzender Rolf Buch stellte die tausendste Photovoltaik-Anlage auf einem Vonovia-Dach vor. Derzeit erzeugt Vonovia über 15 Millionen kWh pro Jahr; damit könnten im Durchschnitt fast 5000 Haushalte versorgt werden. Bis 2030 soll die Kapazität der PV-Anlagen für 240 Millionen Euro verzehnfacht werden. Bis zum Jahr 2050 sollen auf etwa 30.000 Dächern eigene PV-Anlagen installiert werden. Mit dem Ökostrom könnten Wärmepumpen für Heizzwecke betrieben werden oder mit Wasserstoff eine Brennstoffzelle (siehe oben). In der Tendenz vermietet ein Wohnungskonzern dann nicht nur Wohnungen, sondern verkauft den Mietern auch Strom und Wärme. [16]
Interessant ist die Frage, ob auch eine Investition in die Energieversorgung eigener Immobilien mit acht Prozent auf die Mieter umzulegen ist.

Bundeskartellamt genehmigt Fusion. Das Bundeskartellamt hat die Lage in verschiedenen Städten untersucht, auch in Berlin. Durch die Übernahme von Deutsche Wohnen durch Vonovia seien die regionalen Marktanteile nicht so hoch, dass man die Fusion untersagen dürfe, sagte Präsident Andreas Mundt. [17][18]

Mieterbund kritisiert Vonovia. Vermieter dürfe seit 1.1.2019 acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, höchstens jedoch drei Euro pro Quadratmeter. Der BGH hat im Sommer 2020 näher festgelegt, dass für Bauteile, deren Funktionsfähigkeit größtenteils altersbedingt nicht mehr gegeben ist, der Eigentümer davon abziehen müsse, was eine Reparatur gekostet hätte. Sonst könnte der Vermieter veraltete Bauteile als Modernisierung ausgeben und auf die Mieter umlegen. Im vorliegenden Fall waren in einer Vonovia-Siedlung in Dortmund Heizkörper aus den 1970er Jahren und Fenster von 1986 erneuert und von Vonovia auf die Mieter umgelegt worden. Der Mieterverein hat deshalb rund 50 Mieterhöhungen beanstandet, da z. B. bei den Fenstern nur zehn Prozent als Instandhaltungsaufwand berechnet wurden. Vonovia bestand dagegen auf korrekten Mieterhöhungen. [19]

Vonovia verzichtet auf Rückforderungen. Kurz nach dem Urteil des BVerfG gegen den Mietendeckel erklärte Vonovia, auf Rückforderungen zu verzichten. Vorstandschef Rolf Buch bezifferte diese Summe auf etwa zehn Millionen Euro. Gleichzeitig erklärte die Plattform kritischer Immobilienaktionäre: „Die Geste ist wohlfeil. Trotz Corona will die Vonovia weiter eine Rekorddividende ausschütten. Überall, außer in Berlin, gingen in den letzten Monaten die Mieterhöhungen munter weiter. Wir fordern, dass die Vonovia alle Mieterhöhungen seit Ausbruch der Pandemie zurücknimmt. Darüber hinaus muss der Konzern auf die zahlreichen ungerechtfertigten Modernisierungs-Mieterhöhungen der letzten Jahre verzichten.“ [20] Vonovia will etwa 950 Millionen Euro an die Aktionäre ausschütten. Vonovia hat in Berlin rund 42.000 Wohnungen, Konkurrent Deutsche Wohnen gut 155.000 Wohnungen. [21]

Nächster Versuch. Nach dem feindlichen Übernahmeversuch 2016 folgte der nächste Anlauf: Jetzt hatten Vonovia und Deutsche Wohnen eine friedliche Fusion vereinbart. Das wäre dann der größte Wohnungskonzern Europas mit zusammen etwa 550.000 Wohnungen und einer gemeinsamen Marktkapitalisierung von 48 Milliarden Euro. Vonovia wollte 52 Euro pro Aktie an alle Aktionäre bezahlen, insgesamt über 18 Milliarden Euro. Vonovia hat fast den doppelten Marktwert wie Deutsche Wohnung und trotz der Pandemie den Gewinn 2020 sehr gesteigert. Der US-Vermögensverwalter BlackRock und der norwegische Staatsfonds halten jeweils etwa zehn Prozent der Anteile. Gleichzeitig bieten beide Wohnungskonzerne dem Berliner Senat rund 20.000 Wohnungen für etwas über zwei Milliarden Euro zum Kauf an. Vonovia hat in Berlin etwa 40.000 Wohnungen, Deutsche Wohnen 110.000 Wohnungen.

Vonovia ohne Corona-Nebenwirkungen. 2021 liegen die Mieten pro Quadratmeter bei 7,18 Euro und damit 3,5 Prozent höher als 2020. Aktuell verfügt Vonovia über fast 415.000 Wohnungen, machte 20320 einen Umsatz von 4,4 Milliarden Euro bei einem Bilanzgewinn von 1,91 Milliarden Euro. Die zwei Großvermieter in Schweden, Victoria Park und Hembla, wurden 2018 und 2019 übernommen. [22]

Volksbegehren 26.9.2021. Die Initiative Deutsche Wohnen & Co. enteignen wird am Volksbegehren am 26.9.2021 festhalten: Sie will Immobiliengesellschaften verstaatlichen, die mehr als 3000 Wohnungen in Berlin besitzen. Die Fusion soll zunächst Kosten von 600 Millionen Euro verursachen. Der Deutsche Mieterbund warnte vor neuen Belastungen durch die Großfusion, deren Lasten die Mieter trägen müssten. Vom Kartellamt werden keine Schwierigkeiten erwartet: Vonovia hat deutschlandweit etwa 1,5 Prozent Marktanteil, Deutsche Wohnen in Berlin sechs Prozent. [23][24][25]

Keine Grunderwerbsteuer. Da Vonovia keine Immobilien von Deutsche Wohnen kauft, sondern sich die Mehrheit an der Börse besorgt, würde aufgrund eines Share Deals keine Grunderwerbsteuer anfallen. Das ist für die Finanzsprecherin der Grünen, Lisa Paus, ein „skandalöses Millionen-Schlupfloch“. [2].

Statistik von beiden Konzernen. Im Großraum Berlin hat Vonovia 43.296 Wohnungen (Deutsche Wohnen 113.542). In München hat Vonovia 9694 Wohnungen (DW Null). Insgesamt hat Vonovia in Deutschland 354.431 Wohnungen (DW 154.606). Friedensangebote des fusionieren Konzerns: Dem Land Berlin will man 20.000 Wohnungen zum Kauf anbieten, 13.000neue Wohnungen bauen (davon ein Drittel als Sozialwohnungen), die Mieten in Berlin sollen bis 2024 um maximal ein Prozent pro Jahr erhöht werden. [26][27]Diese „Sonderangebote“ sind nicht freiwillig, sondern durch den Druck durch Deutsche Wohnen & Co. enteignen und anderer Bewegungen entstanden. Beide Konzerne haben in Berlin über 150.000 Wohnungen.

Verpeilt. Nach der Annahmefrist hat Vonovia im Juli 2021 die Mehrheit mit 47,62 Prozent verfehlt. Die Übernahme von Deutsche Wohnen ist damit nach 2016 erneut gescheitert. Ein Grund war, dass Hedge-Fonds ein Drittel der Aktien von Deutsche Wohnen gekauft hatten und sich von einem späteren Abfindungsangebot einen höheren Preis erhofft hatten. Rolf Buch hat einen dritten Versuch angekündigt. [28][29]

Dritter Versuch. Nach eigenen Angaben hatte Mitte 2021 Vonovia in Deutschland 354.431 und Deutsche Wohnen 154.606 Wohnungen. Nach der gescheiterten zweiten Fusion müsste Vonovia eigentlich ein Jahr warten, wird aber bei der BaFin eine Ausnahmegenehmigung für den kurzfristigen dritten Versuch beantragen. Die BaFin wird eine Ausnahmegenehmigung erteilen, da der Vorstand von Deutsche Wohnen auch für die Fusion ist. Rolf Buch äußerte großspurig zur Fusion, sie läge „im Interesse der gesamten deutschen Bevölkerung“. [30]
Vonovia hat inzwischen selbst 30 Prozent der Aktien von Deutsche Wohnen und Zusagen über weitere 18 Prozent. Exchange Traded Funds (ETFs) sollen weitere 20 Prozent halten. Für Rolf Buch ist dies der letzte Versuch der Übernahme. Das neue Angebot wurde von 52 auf 53 Euro erhöht. Das Aktienpaket wieder abzustoßen wäre für Vonovia verlustträchtig. Außerdem könnte eine neue Bundesregierung nach der Wahl am 26.9.2021 ein neues Mietrecht beschließen, das die Fusion verkompliziert oder unmöglich macht. Außerdem werden die Bedingungen für „Share-Deals“ in Zukunft verschärft. Vonovia würde, wie erwähnt, nicht die Immobilien kaufen (wobei in diesem Fall Grunderwerbsteuer anfallen würde), sondern Anteile an Vonovia respektive die Aktien mit einem Anteil von unter 90 Prozent: Das ist (noch) grunderwerbsteuerfrei. [31]

Unglaublicher Wertzuwachs. Der Vonovia-Konzern bezifferte den Wertzuwachs seiner rund 400.000 Wohnungen in Deutschland, Österreich und Schweden im ersten Quartal 2021 auf rund 4,2 Milliarden Euro. Die Wertsteigerung des Konzerns ergab sich über Modernisierungen, Aufstockungen, Neubauten und den in einem Jahr um 3,7 Prozent gestiegene Mieten. [32]

Banken für Vonovia. Vonovia zog nun aus dem Scheitern des letzten Übernahmeangebots die Konsequenz und kooperierte mit den Banken Morgan Stanley, Perella Weinberg, Bank of America, Merill Lynch und Parkview Partners. Dazu wurden gemeinsame Teams mit Deutsche Wohnen gebildet, um möglichst viele Investoren zu erreichen. [33]

Keine Mehrheit nötig? Neue Entwicklung: Vonovia hat aktuell 30 Prozent der Aktien von Deutsche Wohnen gekauft und über weitere zehn Prozent Zusagen und Offerten. Sollte bis Oktober 2021 die 50-Prozent-Hürde nicht genommen werden, dann könnte Deutsche Wohnen neue Aktien ausgeben, die exklusiv von Vonovia gekauft werden dürfen. [34]

Verkauf an Berlin. Wie angekündigt verkaufen Vonovia und Deutsche Wohnen 14.750 Wohnungen an die öffentlichen Berliner Wohnungsgesellschaften Degewo, Howoge und Berlinovo; dazu werden 450 Gewerbeeinheiten verkauft. [35]

Hedgefonds gegen Vonovia. Der Plan von Deutsche Wohnen, Aktien exklusiv für Vonovia auszugeben, stößt auf Widerstand. Der Hedgefonds Davidson Kempner und die Fondsgesellschaft Union Investment (Investmentgesellschaft der DZ Bank und Volks- und Raiffeisenbanken) kritisieren dieses Vorgehen. Davidson Kempner ist Aktionär beider Wohnungskonzerne und will klagen. Der Vorwurf ist Interessenskollision: Deutsche Wohnen-Chef Michael Zahn soll Vizechef von Vonovia werden und Deutsche Wohnen-Finanzvorstand Philip Grosse dieselbe Funktion bei Vonovia bekommen. Union Investment hält 2,5 Prozent der Deutsche Wohnen-Aktien und wirft dem Unternehmen vor, nicht mehr die Interessen der Aktionäre zu vertreten. Da Deutsche Wohnen kaum Schulden habe, sei eine Kapitalerhöhung unnötig. Laut Deutsche Wohnen habe Vonovia bereits 48 Prozent übernommen. [36]

Vonovia zielt auf Adler. Der Immobilienkonzern Adler Group S.A. aus Luxemburg hat ein Immobilien-Portfolio von rund 12,6 Milliarden Euro und hält u. a. etwa 70.000 Wohnungen in Norddeutschland, davon etwa 20.000 in Berlin. Am 4.10.2021 gab die Adler Group bekannt, den Großteil der Wohnungen zu verkaufen, um den Schuldenberg von über acht Milliarden Euro zu verringern und eigene Aktien zurückzukaufen. Der größte Aktionär der Adler Group ist die Investmentgesellschaft Aggregate des österreichischen Investors Günther Walcher. Vonovia hat Aggregate ein Darlehen im dreistelligen Millionenbereich gewährt und sich dafür eine Option von 13,3 Prozent an der Adler Group gesichert, etwa die Hälfte von Walchers Beteiligungsanteil. Falls Aggregate das Geld nicht zurückzahlen kann, sicherte sich Vonovia das gesamte Aktienpaket von Aggregate an der Adler Group von 26,6 Prozent. Gleichzeitig meldet die Presse den Verkauf von rund 15.400 Wohnungen an den LEG-Konzern aus Nordrhein-Westfalen; der Preis soll um die 1,5 Milliarden Euro liegen. In Ostdeutschland sollen 14.300 Wohnungen für über eine Milliarde Euro an einen bis dato unbekannten Käufer verkauft werden. [37]
Nachtrag Februar 2022: Der österreichische Investor Cevdet Caner, der mit Adler eng verbunden ist, war 2014 zu einer mehrtätigen Geburtstagsfeier in einem Resort in Mosambik von Henry O’Sullivan eingeladen, einem leitende Manager von Wirecard und Intimus von Wirecard-Betrüger Jan Marsalek. [38]

Weiteres Wachstum für Vonovia. Nach der Fusion mit Deutsche Wohnen hat Vonovia-Chef Rolf Buch knapp 570.000 Wohnungen im Portefeuille – mit einem geschätzten Gesamtwert von über 95 Milliarden Euro. Der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, ist nicht begeistert von der Zusammenballung von Wohnraum bei börsennotierten Konzernen wie Vonovia/Deutsche Wohnen, LEG und Konsorten, die laut Siebenkotten herausholen, was herauszuholen ist. Bei insgesamt rund 20 Millionen Wohnungen in Deutschland gehören den Konzernen etwa eine Million, also ein Marktanteil von etwa fünf Prozent.
Ein Papier des DMB hat die Kritikpunkte der Großvermieter zusammengefasst: Die Mieten steigen bei ihnen schneller, bei Berechnung von Unterhalt, Modernisierungen und laufenden Kosten ergeben sich systematische Fehlberechnungen, dazu werden konzerneigene Dienstleister gegründet, welche höhere Kosten für die Mieter und höhere Gewinne für die Konzerne mit sich bringen.
Vonovia hat 2020 einen Umsatz von 4.109 Milliarden Euro und etwa 1,35 Milliarden Euro Gewinn erzielt. [39][9][40]
Vonovia-Vorstandsvorsitzender Buch nannte zur Verteidigung den Kostenfaktor energetische Sanierung: In Deutschland müssten in den nächsten zehn Jahren etwa 800 Milliarden Euro in den Gebäudebestand fließen: „Wenn wir nicht investieren, passiert nichts. Wenn die Mieter das aber nicht bezahlen können, dann können wir nicht investieren.“ [41]

Übernahme abgeschlossen. Im Oktober 2021 hatte Vonovia mit dem Einsatz von rund 17 Millionen Euro die Mehrheit von 86,7 Prozent an Deutsche Wohnen erreicht. Zunächst hatte Vonovia eine Brückenfinanzierung von fast 20 Milliarden Euro organisiert. Nun will Vonovia eine Kapitalerhöhung von acht Milliarden Euro einsammeln. Beide Unternehmen werden etwa 15.000 Wohnungen für rund 2,46 Milliarden Euro an Berlin verkaufen. [42] 

Zahn geht bis Ende 2021. Michael Zahn, der Vorstandsvorsitzende von Deutsche Wohnen, wird nach der Übernahme durch Vonovia nicht stellvertretender Vorstandschef bei Vonovia, sondern zum 31.12.2021 seine Position aufgeben. [43]

Adlers Tiefflug. Der Immobilienkonzern Adler hat 30.000 seiner 70.000 Wohnungen für fast 2,5 Milliarden Euro verkaufen müssen. Seit 16.2.2022 ist der neue Adler-Verwaltungsratschef Stefan Kirsten im Amt. Er war seit 2011 Finanzchef bei der Deutschen Annington und an der Übernahme von Gagfah beteiligt. Hieraus entstand Vonovia: Rolf Buch wurde Vorstandschef, Kirsten Finanzchef von Vonovia. 2018 ging Kirsten, ob freiwillig oder unfreiwillig, blieb damals unklar. [44]

Wieder einmal Monopoly. Der Immobilienkonzern Adler mit etwa 40.000 Wohnungen ist ein Zusammenschluss von Ado Properties, Adler Real Estate und dem Berliner Investor Consus Real Estate im Jahr 2020. Ado Properties hatte dann zuerst Adler Real Estate und dann Consus übernommen.
Voniovia hat sich nun 20,5 Prozent des Wohnungskonzerns gesichert. Der größte Adler-Anteilseigner Aggregate Holdings Invest mit Investor Günther Walcher hatte im Oktober 2021 seine Adler-Aktien bei Vonovia als Sicherheit für ein 250 Millionen Euro Darlehen von Vonovia verpfändet. Kurz nach Gewährung des Darlehens hatte Rolf Buch schon angedeutet, die Kontrolle über Adler anzustreben. Vonovia will sich nun alle Optionen offen halten bis zu einem vollständigen oder teilweisen Verkauf. Aggregate sah darin einen Bruch der Darlehensvereinbarung. Adler musste die Veröffentlichung des Jahresabschlusses wegen der Vorwürfe von Fraser Perring verschieben: Das Adler-Management habe Bilanzen aufgebläht und Gelder abgezogen. Der neue Adler-Verwaltungsratschef Stefan Kirsten war Finanz vorstand bei Vonovia und dort 2018 in Unfrieden mit Buch ausgeschieden. Der Aktienkurs hatte sich mehr als halbiert. [45]
Nachtrag April 2022: Der Wirtschaftsprüfer KPMG hat die Vorwürfe des britischen Leerverkäufers Fraser Perring gegenüber Adler geprüft. Immobilien seien überbewertet worden; der österreichische Investor Cevdet Caner und andere hätten Geld aus dem Unternehmen genommen und so Aktionäre und Gläubiger geschadet. Einige Vorwürfe wurden im KPMG-Bericht nicht widerlegt, aber keinen systematischen Betrug festgestellt. Die Adler-Aktie lag im Juni 2021 noch über 26 Euro; aktuell steht sie bei 11,72 Euro. [46]

2021:Über 18 Millionen Euro für Deutsche Wohnen-Chef. Michael Zahn trat nach der Übernahme von Deutsche Wohnen durch Vonovia als Vorstandsvorsitzender zum 31.12.2021 zurück. In dem am 31.3.2022 veröffentlichten Geschäftsbericht 2021 von Deutsche Wohnen sind auf den Seiten 20 und 21 insgesamt 18.259.000 Euro Zuwendungen an Zahn aufgeführt: u. a. Grundvergütung 1,15 Millionen Euro, Vier-Jahres-Variable 8,84 Millionen Euro, Abfindungen 7,3 Millionen für den Rücktritt. Laut spiegel.de war Deutsche Wohnen in Berlin für regelmäßige Mieterhöhungen und einen schlechten Service bekannt. Die Kaltmieten pro Quadratmeter lagen im Durchschnitt bei 7,14 Euro pro qm. Deutsche Wohnen erzielte 2021 einen Gewinn nach Steuern von 919 Millionen Euro. [47]

Berliner Abmachungen. Deutsche Wohnen und Vonovia haben der Berliner Stadtverwaltung Mietsteigerungen im Bestand von maximal ein Prozent und bis 2026 in Höhe der (inzwischen beträchtlichen! WZ) Inflationsrate versprochen. Die Berliner Mietervereine kritisierten diese Abmachung, da sich die Erhöhungen auf den gesamten Wohnungsbestand bezogen: Anfang 2022 gab es bei vielen Mietern Erhöhungen von durchschnittlich etwa neun Prozent. [47]

Juni 2022: Vonovia wird Mieten erhöhen. Der größte deutsche Wohnungskonzern Vonovia mit insgesamt über 565.000 Wohnungen wird wegen der Inflation von derzeit fast acht Prozent die Mieten deutlich erhöhen. Dazu sorgen Energiesparmaßnahmen für Zusatzkosten. Bei von Vonovia im Jahr 2021 beantragten Wärmepumpen haben etwa 50 Prozent der Netzbetreiber noch nicht geantwortet; nur für zehn Prozent gab es bisher eine Genehmigung. [48]SPD-Generalsekretär Kevin Kühnert nannte Buchs Ankündigung, die Inflationsrate zwinge zu entsprechenden Mieterhöhungen, einen „groben Unfug“: Und ich unterstelle Herrn Buch, dass er das auch weiß… Ein riesiger Teil der Vonovia-Mieten geht stattdessen für die üppige Dividende der Vonovia-Aktionäre drauf… Atemberaubende Gewinne einfahren und gleichzeitig auf die Tränendrüse drücken, das ist unverfroren und durchschaubar.“ [49]
Dazu schrieb Michael Kröger in spiegel.de: Vonovia-Chef Rolf Buch hat mit seinem Interview im Handelsblatt Aufmerksamkeit erregt mit seiner Forderung, die Mieten künftig parallel zur Inflationsrate anzuheben. Der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkötten, kritisierte, „dass die Geschäftsmodelle börsennotierter Wohnungskonzerne unsozial und spekulativ sind“. Der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, sah darin einen glatten Rechtsbruch. Vonovia hatte 2021 die Mieten um 3,1 Prozent angehoben (vor der großen Preissteigerungswelle), in Berlin sogar über die Tochterfirma Deutsche Wohnen um über acht Prozent. (Private Vermieter: 1,7 Prozent). In Wahrheit ginge es Vonovia und den anderen börsennotierten Immobiliengesellschaften um etwas anderes: Deren Aktienkurse fallen, da Anleger anscheinend diese Konzerne wenig gerüstet gegenüber den kommenden Herausforderungen sähen. Und Buch hat auf der letzten Hauptversammlung seinen Aktionären pro Aktie 1,66 Euro Dividende vorgeschlagen – ein Plus von acht Cent gegenüber dem Vorjahr – „und ein historisches Hoch“. [50]
Letztlich könnte es ein rechtlich ungültiger Versuch sein, aus bestehenden Mietverträgen mit gesetzlich festgelegten Mietsteigerungen Indexmietverträge zu machen.

Kurssturz mit Mieterhöhung. Laut dem Wirtschaftsdienst Bloomberg ist die Vonovia-Aktie seit Beginn 2022 bis Juni 2022 um die 25 Prozent gefallen. Das Interview von Rolf Buch im Handelsblatt (siehe oben) sollte die Mieter von Vonovias über 500.000 Wohnungen auf höhere Mieten vorbereiten: Als Auslöser nannte Buch die hohe Inflationsrate von aktuell fast acht Prozent. Gleichzeitig verkündete er, in die Sanierung im Jahr 2022 nicht wie geplant 2,1 bis 2,5 Milliarden Euro, sondern nur 1,3 bis 1,5 Milliarden Euro zu investieren. [51]

Temperatur-Absenkung. Die Vorlauftemperatur in Vonovia-Wohnanlagen soll zwischen 23 und 6 Uhr auf 17 Grad abgesenkt werden, um Energie zu sparen; diese Nachtabsenkung soll etwa acht Prozent Energie sparen. Tagsüber bleibt es beim Status quo, ebenso beim Warmwasser. [52]

Rekordgewinn und Wohnungsverkäufe. Im ersten Quartal 2022 stieg der operative Vonovia-Gewinn um 36 Prozent auf 1,06 Milliarden Euro, der Umsatz stieg um fast 35 Prozent auf 3,1 Milliarden Euro. (Das macht einen operativen Gewinn von etwa 34 Prozent; WZ) Die Mieten stiegen bis zum Ende des 2. Quartals um zwei Prozent auf 7,44 Euro. Vonovia kündigte außerdem an, von seinen aktuell etwa 490.000 Wohnungen in Deutschland einen Bestand im Wert von 13 Milliarden Euro zu verkaufen. [53] – Seit Anfang 2022 hat die Vonovia-Aktie knapp 35 Prozent verloren. Falls Mieter die kommenden hohen Nebenkostennachzahlungen nicht begleichen können, muss Vonovia diese begleichen. [54]

Mitarbeiter aus Kolumbien. Der Zentralverband des Deutschen Handwerks geht von rund 250.000 unbesetzten Stellen in Deutschland aus. Auch deshalb hatte Vonovia im Sommer 2021 ein Anwerbungsprogramm für Mitarbeiter aus Kolumbien mit einer Social-Media-Kampagne gestartet. Von 400 Bewerbungen wurden 90 Personen zum Online-Bewerbungsgespräch ausgesucht und 21 ausgewählt. 17 von ihnen bestanden die Aufnahmeprüfung und werden nun in Berlin, Lübeck, Hannover und Kiel eingesetzt. [55]

SZ-Interview mit Rolf Buch. Der Vonovia-Vorstandsvorsitzende äußerte u. a.: „Das Wohngeld ist gut und richtig, das geht gar nicht anders.“ – „Wir können nicht allen Mietern einfach die Nebenkosten schenken oder eine Modernisierung.“ Buch zufolge will Vonovia Geduld zeigen, falls Mieter ihre Zahlungsunfähigkeit mitteilen. „Wenn wir eine alleinerziehende Mutter aus der Wohnung werfen, wäre das viel teurer – auch moralisch.“ Buch teilte mit, dass Vonovia seit 2013 jährlich eine Milliarde mehr ausgegeben als eingenommen habe. Das frische Geld sei durch die Ausgabe neuer Aktien gekommen, der Gewinn durch den Wertzuwachs der Immobilien. Eine Enteignung der Wohnungen, wie in Berlin gefordert, mache das Heizen auch nicht billiger, und die Mieten in verstaatlichten Wohnungen würden nicht sinken. Die energetische Sanierung der Wohngebäude spart wiederum Geld über den geringeren Energieverbrauch. Die Vonovia-Neubauten werden derzeit alle verkauft und bleiben nicht im Bestand. Dazu sollen etwa 60.000 Wohnungen aus dem Bestand für 13 Milliarden Euro verkauft werden. Vonovia erwartet laut Buch eine Rendite von drei bis dreieinhalb Prozent, da der Kapitalmarkt dies erwartet. [56]

Andere Töne auf dem Investorentag. Am 27.9.2022 kursierte ein Vonovia-Papier, wonach der Konzern bei verzögertem Zahlungseingang ein Stufenmodell präsentierte: Wenn die ausstehende Summe zwei Monatsmieten betrage, könne eine Kündigung erfolgen. Allerdings will Vonovia die Mieter über staatliche Hilfen informieren. Falls individuelle Lösungen nicht weiterhelfen, soll eine formelle Zahlungsaufforderung erfolgen. Falls die Rückstände die Summe von zwei Monatsmieten betragen, würde als letzter Schritt eine Räumungsklage erfolgen und die Wohnung nu vermietet werden. Damit will Vonovia wohl neue Investoren gewinnen, die angesichts der gestiegenen Kreditzinsen und Baukosten derzeit noch zögern. Laut Vonovia werden rund 55 Prozent der Wohnungen mit Gas beheizt. [57]

Wieder Enteignung angestrebt. Der Vorsitzende der IG Bauen, Agrar, Umwelt, Robert Feiger, forderte Sperrminoritäten für den Staat bei Wohnungskonzernen wie Vonovia und LEG: Man müsse „den Miethaien so die Zähne ziehen“. Nun würde ein hierfür notwendiger Anteil von 25 Prozent jeweils über fünf Milliarden Euro kosten. Außerdem laufen auch bei einem denkbaren Mietstopp die Nebenkosten für Heizung und Strom aus dem Ruder: Deshalb müssen Mieter und im Gefolge der Mietausfälle durch die Energiekrise auch Vermieter unterstützt werden. Gleichzeitig gerät das Ziel der Klimaneutralität in weite Ferne. [58]

Vergleiche: Dawonia, Deutsche Wohnen, Deutsche Wohnen & Co. enteignen, LEG

Fußnoten und Quellen

  1. Wikipedia: Vonovia, Abgerufen 18.2.2021
  2. Busse, Caspar, Müller-Arnold, Benedikt, Das Milliarden-Monopoly, in SZ 26.5.2021
  3. Übernahmeschlacht: Deutsche Wohnen wehrt sich, in faz.net 28.11.2015
  4. Vonovia legt offiziell Übernahmeangebot vor, in n-tv.de 1.12.2015
  5. Raff, Julian, Ruf nach oberster Instanz, in SZ 18.5.2020
  6. Müller-Arnold, Benedikt, Vonovia sammelt eine Milliarde Euro ein, in SZ 5.9.2020
  7. Bäume contra Parkplätze, in SZ 3.11.2020
  8. Müller-Arnold, Benedikt, „Wir sind angenehm langweilig“, in SZ 5.11.2020
  9. Vonovia steigert Gewinn in Coronakrise deutlich, in spiegel.de 4.3.2021
  10. Müller-Arnold, Benedikt, „Da gehört ein Deckel drauf“, in SZ 5.3.2021
  11. https://www.vonovia.de/de-de/wohnungen-in-muenchen/quartier-am-kieferngarten
  12. Brünner, Mira, Zuwachs im Quartier, in SZ 11.3.2021
  13. Graner, Nicole, Verzögerte Kommunikation, in SZ 14.6.2021
  14. Raff, Julian, Wachgerüttelt, in SZ 15.9.2021
  15. Müller-Arnold, Benedikt, Bochumer Energiewende, in SZ 13.3.2021
  16. Müller-Arnold, Benedikt, Zwei Zimmer, Küche, Kraftwerk, in SZ 22.9.2021
  17. Vonovia und Deutsche Wohnen dürfen fusionieren, in SZ 28.6.2021
  18. Müller-Arnold, Benedikt, Immobilienkonzerne dürfen fusionieren, in SZ 29.6.2021
  19. Müller-Arnold, Benedikt, Streit ums neue Fenster, in SZ 15.4.2021
  20. https://mieteraktionärin.de/?s=Mietendeckel
  21. Müller-Arnold, Benedikt, Vonovia steckt den Mietendeckel weg, in SZ 17.4.2021
  22. Müller-Arnold, Benedikt, Mieten steigen trotz Corona-Krise, in SZ 5.5.2021
  23. Vonovia und Deutsche Wohnen vereinbaren Fusion, in spiegel.de 24.5.2021
  24. Immobilienkonzerne bieten Berlin Tausende Wohnungen zum Kauf an, in spiegel.de 25.5.2021
  25. Kröger, Michael, Was taugt das soziale Versprechen der Immobilienbosse?, in spiegel.de 25.5.2021
  26. Müller-Arnold, Benedikt, Fusion von Immobilienriesen,. In SZ 26.5.2021
  27. Heidtmann, Jan, Ein Hauch von Revolution, in SZ 26.5.2021
  28. Fusion von Deutsche Wohnen und Vonovia gescheitert, in spiegel.de
  29. Müller-Arnold, Benedikt, Fatales Eigentor, in SZ 26.7.2021
  30. Vonovia-Chef Rolf Buch macht letztes Angebot zur Übernahme von Deutsche Wohnen, in tagesspiegel.de 6.8.2021
  31. Müller-Arnold, Benedikt, Deutschlands teuerste WG, in SZ 3.8.2021
  32. Wohnkonzern Vonovia kritisiert Spekulanten, in SZ 7.8.2021
  33. Reuters, Vonovia versucht’s nochmal, in SZ 24.8.2021
  34. Müller-Arnold, Benedikt, Vonovia nimmt letzte Hürde, in SZ 15.9.2021
  35. Immobilienriesen verkaufen knapp 15.000 Wohnungen an Berlin, in spiegel.de 17.9.2021
  36. Busse, Caspar, Müller-Arnold, Benedikt, Hedgefonds attackiert Dax-Fusion, in SZ 24.9.2021
  37. Radomsky, Stephan, Und dann greift Vonovia ein, in SZ 9.10.2021; Fabricius, Michael, Beim Krisenkonzern Adler beginnt jetzt der Wohnungsausverkauf, in welt.de 11.10.2021; Müller-Arnold, Benedikt, Adler Group verkauft Tausende Wohnungen, in SZ 12.10.2021; Radomsky, Stephan, Adler verkauft Tausende Wohnungen an Unbekannt, in SZ 27.10.2021; Adler Group will Schulden senken – LEG übernimmt Wohnungen, in handelsblatt.com 1.12.2021
  38. Per Helikopter auf die Insel, in Der Spiegel 8/19.2.2022
  39. https://reports.vonovia.de/2020/geschaeftsbericht/abschluss/gewinn-und-verlustrechnung.html
  40. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/519098/umfrage/umsatz-der-wohnungsgesellschaft-vonovia/
  41. Müller-Arnold, Benedikt, Radomsky, Stephan, Beste Feinde, in SZ 5.11.2021
  42. https://www.tagesschau.de/wirtschaft/unternehmen/vonovia-deutsche-wohnen-kapitalerhoehung-milliarden-101.html
  43. Reuters, Deutsche Wohnen-Chef geht, in SZ 21.12.2021
  44. Radomsky, Stephan, Vertrauen, das wär’s jetzt, in SZ 17.2.2022
  45. Wohnkonzern Vonovia wird größter Anteilseigner bei Adler, in spiegel.de 22.2.2022; Radomsky, Stephan, Vonovia wird größter Adler-Aktionär, in SZ 23.2.2022
  46. Radomsky, Stephan, Adler sieht sich entlastet, in SZ 23.4.2022
  47. Ex-Chef der Deutsche Wohnen kassiert 18 Millionen Euro, in spiegel.de 1.4.2022
  48. Deutschlands größter Wohnungskonzern kündigt deutliche Mieterhöhungen an, in spiegel.de 1.6.2022
  49. Kühnert nennt Vonovia-Ankündigung „unverfroren“, in spiegel.de 2.6.2022
  50. Kröger, Michael, Vonovia-Chef Rolf Buch verkehrt Ursache und Wirkung, in spiegel.de 4.6.2022
  51. Radomsky, Stephan, Auf Deutschlands Mieter kommt was zu, in SZ 2.6.2022
  52. Vonovia will nachts die Heizungen herunterdrehen, in spiegel.de 7.7.2022
  53. Vonovia will Wohnungen im Wert von 13 Milliarden Euro verkaufen, in spiegel.de 3.8.2022
  54. Radomsky, Stephan, Vonovia will sich gesundschrumpfen, in SZ 4.8.2022
  55. Aleythe, Saskia, Damit das Licht anbleibt, in SZ 30.8.2022
  56. Radomsky, Stephan, „Die Löhne müssen steigen, und zwar spürbar“, in SZ 24.9.2022
  57. Vonovia droht säumigen Mietern mit Kündigung, in spiegel.de 27.9.2022
  58. Radomsky, Stephan, Zwei Zimmer, Küche, Staat, in SZ 29.9.2022
Moloch München Eine Stadt wird verkauft

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