GWG Städtische Wohnungsbaugesellschaft München

Aktualisiert 17.2.2023

Siehe ab Dezember 2022: Münchner Wohnen

Aus Wikipedia: „Die GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH ist eine Wohnungsgesellschaft der Landeshauptstadt München. Die GWG München bewirtschaftet über 29.000 Mietwohnungen und rund 650 Gewerbeeinheiten. Zusätzlich verwaltet die GWG München knapp 800 Eigentumswohnungen.“

Zur Historie. Aufgrund der Wohnungsnot durch die Kriegsschäden wurde im Mai 1918 im Münchner Rathaus die GWG gegründet: Sie sollte Wohnraum für Arbeiter und Kriegsversehrte errichten. Inflation und Währungsreform führten 1923 zur vorübergehenden Einstellung des Geschäftsbetriebs. 1935 wurde die GWG reaktiviert. Ab 1948 setzte die GWG die Bautätigkeit fort. 1976 gingen die fast 7000 Wohnungen der LH München in das Eigentum der GWG über. Heute bewirtschaftet die GWG über 29.000 Mietwohnungen sowie 650 Gewerbeimmobilien und verwaltet fast 800 Eigentumswohnungen.¹

Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung. 2007 erwarb die GWG 94 Prozent an der Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung (MGS). 2011 erfolgte die Umfirmierung von GWG München in GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH.² Bis 2024 soll eine Zusammenlegung der GWG (derzeit 30.000 Wohnungen) mit dem zweiten städtischen Wohnungsunternehmen Gewofag (derzeit 37.000 Wohnungen) erfolgen (siehe unten). Das beträfe auch die Fusion von MGS mit der Heimag München GmbH der Gewofag.

GWG will reformierte Wohnungspolitik. Die GWG stellte in ihrem Jahresbericht 1998 fest, dass durch die sehr niedrigen Einkommensgrenzen, die für geförderte Wohnungen bestehen, eine einseitige Mieterstruktur entstand. Dadurch kämen soziale Spannungen auf. Die bayerische Staatsregierung habe mit ihrem Modellprojekt eine bessere Lösung: Öffentlich geförderte Neubauwohnungen werden frei vermietet, während ältere, frei vermietbare Wohnungen eine Belegungsbindung erhalten. Dies wirkt der Konzentration von Problemmietern entgegen. Die GWG hat deshalb auch die Bundesregierung aufgefordert, die staatliche Wohnungspolitik zu reformieren. Im Jahr 1998 hat die GWG 418 öffentlich geförderte und 27 frei finanzierte Mietwohnungen und 46 Eigentumswohnungen gebaut, dazu einen Bewohnertreff, eine Kinderkrippe und ein Café. Die GWG hatte einen Umsatz von 165,63 Millionen DM, investierte 66,77 Millionen DM in Wohnungsneubau und 32,46 Millionen DM in Modernisierung.³

„Maikäfersiedlung“. Der damalige Münchner Siedlungsreferent Guido Harbers erteilte der „Gemeinnützigen Wohnungs- und Siedlungsstättengesellschaft“ als erstes den Bauauftrag für die „Maikäfersiedlung“. Die über 600 Mietwohnungen wurden als kleine Gartenstadt von 1936 bis 1939 gebaut, um die Wohnungsnot zu lindern und liegen an der Echardinger und Bad-Kreuther Straße.⁴ Bis 1942 errichtete die GWG rund 2500 Wohnungen: Dann musste die Bautätigkeit beendet werden und wurde 1948 wieder aufgenommen. 1976 wurden die 7000 Wohnungen im Eigentum der LH München an die GWG übertragen, die zu dem Zeitpunkt etwa 19.000 Wohnungen besaß. 1978 erstellte die GWG eine Konzeption für Sanierungen und Modernisierungen.

Siedlung Sendling-Westpark wird modernisiert. Die GWG-Siedlung aus den fünfziger Jahren zwischen Garmischer-, Krüner-, Fernpass- und Hinterbärenbadstraße wurde seit 2008 modernisiert. Viele Häuser seien in einem schlechten Zustand und müssten durch Neubauten ersetzt werden, erklärte ein GWG-Sprecher. Die Mieter würden vorübergehend in anderen GWG-Siedlungen wohnen. Die Wohnungen in den zu modernisierenden Häusern werden vergrößert, die Gebäude energetisch verbessert.⁵

Preis für GWG. Das Neubauprojekt der GWG an der Bad-Schachener-Straße hat nach dem „Deutschen Bauherrenpreis Neubau 2016“ und dem „Preis für Baukultur 2016“ nun die dritte Auszeichnung erhalten: eine Belobigung des „Deutschen Städtebaupreises 2016“ (Büro Florian Krieger Architektur und Städtebau GmbH).⁶

100 Jahre GWG. Vor 100 Jahren, im Mai 1918 wurde die GWG gegründet (siehe oben). Wer sich um eine GWG-Wohnung bewerben will, muss beim Amt für Wohnen und Migration seine Bedürftigkeit überprüfen lassen. Zwei Drittel der frei finanzierten Wohnungen kosten pro Quadratmeter unter acht Euro. 40 Prozent der Wohnungen sind gefördert: Der Quadratmeter kostet unter sechs Euro Miete. Bis zum Jahr 2020 werden viele Wohnungen in Milbertshofen, Moosach und am Hasenbergl aus der Förderung fallen.⁷

Fusion Gewofag und GWG. Am 9.12.2020 gab die Dritte Bürgermeisterin Verena Dietl (SPD) die geplante Fusion von Gewofag und GWG bekannt. Damit sollen die Zahl der fertiggestellten Wohnungen pro Jahr von 1250 auf 2000 erhöht, Kosten gesenkt, Konkurrenzstrukturen vermieden werden. Die fusionierte Gesellschaft soll auch auf Klimaneutralität setzen. Die zusammen 1100 Mitarbeiter sollen nicht von betriebsbedingten Kündigungen betroffen sein. Aktuell hat die Gewofag 37.000, die GWG 30.000 Wohnungen mit zusammen etwa 150.000 Mietern. Die Fusion soll 2024 vollzogen sein.⁸

Schneller Bauen. In Lochhausen errichtete die GWG 155 Wohnungen und zwei Kitas. Der erste Bauabschnitt mit 86 Wohnungen und einer Kita war im Rohbau Mitte Dezember 2020 fertig; bezugsfähig sollen die Wohnungen Ende 2021 sein. Am Ortsrand von Lochhausen wird aktuell ein neues Wohngebiet mit 460 Einheiten gebaut, ein Drittel davon von der GWG.⁹

Februar 2021: Wohnhäuser im Fertigbau. Die städtische GWG-Siedlung Am Harthof stammt aus den vierziger und fünfziger Jahren: Die 2000 Wohnungen werden aktuell saniert. An der Kämpferstraße sollen fünf neue Wohnblöcke mit 198 Wohnungen in Fertigbauweise entstehen. Baugesellschaft ist die Firma Goldbeck, die besonders durch ihre großdimensionierten Gewerbegebäude und Lagerhallen beidseits der Autobahnen bekannt wurde.¹⁰ Für Goldbeck-Wohnbauten werden vorfabrizierte Elemente inklusive Türen und Fenster zur Baustelle gefahren und aufgebaut. Es gibt drei verschieden große, vorgefertigte Badezimmer, die dann mit dem Kran in die Wohnungen gehoben werden. Die GWG möchte durch das Baukastenprinzip Kosten sparen, um niedrigere Mieten zu ermöglichen.¹¹¹²
Fraglich ist, ob durch diese Fertigteil-Bauweise langfristig wirklich eine Kostenersparnis entsteht – oder ob die Lebensdauer bzw. Funktionsfähigkeit nicht doch entsprechend reduziert ist.

Bürgerbüro an der Belgradstraße. Auf das Areal Belgradstraße 75 bis 81 kommt ein 110 Meter langes Gebäude der GBW (Steidle Architekten) für ein Bürgerbüro, ein sozial betreutes Wohnhaus mit 48 Apartments und zwei Kitas mit Kinderbetreuung.¹³

Die Fusion. Die gesamte Opposition war dagegen, aber die grün-rote Stadtratskoalition trieb die Fusion von Gewofag und GWG voran: Sie hatte das Vorhaben im Dezember 2020 angekündigt, bis 2024 soll die Fusion vollzogen sein. Durch sie soll GWG (über 30.000 Wohnungen, 500 Mitarbeiter) und Gewofag (rund 37.000 Wohnungen, 600 Mitarbeiter) effizienter werden und schneller Neubauten errichten können. Die Opposition kritisierte, dass die Fusion ohne wirkliche Überprüfung deren Sinns durchgezogen werde, dazu seien die Kosten für diese Fusion hoch und derzeit unbekannt. Stadtbaurätin Elisabeth Merk erwähnte eventuell anfallende Grunderwerbsteuern im dreistelligen Millionenbetrag durch Übertragung von Gesellschaftsanteilen. Dies könnte vermieden werden, indem man einen bestimmten Geschäftsanteil an einen Mit-Investor abtrete.¹⁴

Gewofag und GWG in Nöten. Der Zuzug von Arbeitsplätzen und Menschen nach München hat viele Folgen: u. a. den Fehlbestand günstiger Wohnungen. Deshalb sollen die beiden städtischen Wohnungsbauunternehmen Gewofag und GWG von 2021 bis 2030 fast 15.000 neue Wohnungen errichten, davon über 9000 im Energiestandard EH40. Hierfür plant die Stadt zusätzliche 725 Millionen Euro ein. Dabei läuft schon ein Sonderprogramm über 250 Millionen Euro bis zum Jahr 2025. Knappere Einnahmen gibt es für die Gewofag und die GWG, weil der Stadtrat auch einen „Mieten-Stopp“ bis einschließlich Juli 2024 beschlossen hat: Dies wird beide Gesellschaften an die 100 Millionen Euro Einnahmen kosten. Gleichzeitig sind die Baupreise stark gestiegen, die im August 2021 fast zwölf Prozent über dem Vorjahr lagen. Hinzu kamen Mietausfälle durch die Corona-Pandemie. Die Gewofag stehe laut Stadtbaurätin Elisabeth Merk an der Grenze ihrer Leistungsfähigkeit, die GWG habe das Fremdkapital für ihre Neubauten stark erhöht. Zur Absicherung der geplanten Neubauten bis 2025 benötigten beide Gesellschaften laut Merk 339 Millionen Euro – bei den bisherigen Energiestandards. Der Passivhausstandard EF40 erfordere bis 2030 weitere 386 Millionen Euro: So ergeben sich die genannten 725 Millionen Euro.¹⁵
Der Moloch München wächst: und mit ihm seine Verschuldung.

Fusion in der Kritik. Die Städtischen Wohnbaugesellschaften Gewofag und GWG verfügen über rund 66.000 Wohnungen und damit über günstigen Wohnraum. So kostete der Quadratmeter in einem Gewofag-Anwesen 2020 im Durchschnitt 7,59 Euro Kaltmiete. Beide Gesellschaften sollen fusionieren, um mehr und schneller bauen zu können. Am 15.12.2021 beschloss die grün-rote Stadtratskoalition, die Fusion unter Leitung von externen Spezialisten zu organisieren: Dafür wurden fünf Millionen Euro zur Verfügung gestellt. Koordinieren soll die Fusion die dritte Bürgermeisterin, Verena Dietl (SPD), die auch Aufsichtsratsvorsitzende von Gewofag und GWG ist. OB Christian Reiter (SPD) hatte Verständnis für die fusionsbedingten Arbeitsplatzängste bei den Mitarbeiter, verwies aber auf eine kommende Arbeitsplatzgarantie.
Die Stadtratsopposition lehnte die Fusion ab. Brigitte Wolf (Die Linke) sagte vorher, dass die Probleme im Wohnungsbau, die Beschaffung von Grundstücken und die Schaffung von Baurecht durch die Fusion nicht weniger würden. Beide Gesellschaften sollten stattdessen ihr Bau- und Sanierungsprogramm abarbeiten. Heike Kainz (CSU) äußerte, Wolf hätte ihr aus der Seele gesprochen: Zuerst sollten Vorüberlegungen angestellt werde und dann eine Fusion bejaht oder verneint werden. Für SPD-Fraktionsvorsitzender Christian Müller gab es zwei Fusions-Geschwindigkeiten bei Gewofag und GWG und lobte die Fusion als normalen Vorgang. Müller bedankte sich bei Brigitte Wolf „fürs Klugscheißen auf höchstem Niveau“. FDP-Fraktionsvorsitzender Jörg Hoffmann sagte der Fusion ein „Fiasko“ voraus. Der Verweis auf die angeblich unterschiedlichen Geschwindigkeiten fördere einen unguten Wettbewerb zwischen den beiden städtischen Gesellschaften.¹⁶

Informationen der Stadt. Gewofag und GWG haben zusammen einen Wohnungsbestand von 69.000 Wohnungen, davon über 28.500 geförderte. Die durchschnittliche Miete liegt unter acht Euro. 2021 habe sie 1197 Wohnungen gebaut, davon 893 öffentlich geförderte. In 2022 möchte die Gewofag 585 Wohnungen fertigstellen (506 öffentlich gefördert); für 370 Wohnungen ist in diesem Jahr Baubeginn. Die GWG wird 32022 855 Wohnungen fertigstellen (581 geförderte) und beginnt mit dem Bau von 815 Wohnungen (600 geförderte).¹⁷

Zugespitzte Spitze. Die GWG hat seit 2016 eine Geschäftsführung mit Gerda Peter und Christian Amelong: die aktuell wegen unüberbrückbarer Differenzen nun beide gehen müssen. Die GWG hat aktuell etwa 30.000 Wohnungen. Mit der zweiten städtischen Wohnungsbaugesellschaft Gewofag (rund 37.000 Wohnungen) soll die GWG laut einem Beschluss der grün-roten Koalition vom Dezember 2020 fusionieren. Beide Gesellschaften sollten zunächst jährlich 1250 Wohnungen bauen. 20212 wurde diese Zahl verfehlt: Nun fordert die Koalition – reichlich unlogisch angesichts aktueller Kostensteigerungen und Material- und Arbeitskräftemangel -, die Zahl von 2000 Wohnungen.¹⁸

Unklares Schicksal der Landwehrstraße 48. In der Landwehrstraße 48 hatte u. a. Wolfgang Gleich sein berühmtes Tonnadel-Paradies für Plattenspieler. (Ich habe da auch gern für meine Plattenspieler vom Typ Technics SL-1210 Mk 2 eingekauft.) Im Januar 2019 wurde das Haus aus den Fünfzigerjahren mit 23 Wohnungen an die GWG verkauft. Zu der Zeit standen etwa sieben oder acht leer, jetzt stehen zwölf leer. Die GWG stellte intern fest, eine Sanierung käme ähnlich teuer wie ein Neubau: Deshalb wurden auch keine Wohnungen mehr vermietet. Die verbliebenen Mieter – u. a. eine Apotheke -, die zum Teil seit Jahrzehnten hier leben, machen sich Sorgen um die Zukunft ihres Hauses.¹⁹

Februar 2023: Veranstaltung gegen Abriss. Am 9.2.2023 ab 14 Uhr findet eine Informationsveranstaltung Stopp den Abrissfrevel an der Gubestraße 5 statt für den Erhalt der Siedlung „Neue Heimat“ südlich Baubergerstraße. Zur Info: Demo_Einladung
Nächste Infoveranstaltung „Sanieren statt Planieren! Samstag, 18.2.2023, 11 – 16 Uhr: Bauberger-/Ecke Gube-Straße
Die GWG will ihre Karlingersiedlung zwischen Gube-, Hugo-Troendle-, Bauberger- und Karlingerstraße Haus für Haus abreißen und neu bebauen, weil die Siedlung aus den 40er-Jahren angeblich marode ist. Der Bauingenieur Dr. Joseph Jordan sieht dagegen eine Sanierung als „schneller, wirtschaftlicher und nachhaltiger“. Einige Freiflächen könnten neu bebaut werden. Und ein Parkhaus würde Baumfällungen vermeiden. Der Bayerische Landesverein für Heimatpflege befürwortet in einem Schreiben an die GWG eine neue Prüfung auf Erhalt. Inzwischen sind zwei Häuser abgerissen: Zwölf könnten laut Jordan aber erhalten bleiben. Eine ehemalige Bewohnerin kritisiert den geduldeten Verfall durch die GWG – und bei den Neubauten würden sich die Mieten verdoppeln. Die GWG äußerte dagegen, aus Gründen des heutigen Wohnraumbedarfs, der sozialen Infrastruktur und der Erreichung der Klimaneutralität würde die Siedlung angerissen.²⁰

Vgl. auch: Gewofag; Münchner Wohnen

Siehe ab Dezember 2022: Münchner Wohnen

1. Wikipedia; Sobotta, Jerzy, Einziehen und bleiben, in SZ 18.5.2018 [↩]
2. Wikipedia [↩]
3. Steffen, Susanne, GWG: Wohnungspolitik reformieren, in SZ 18.12.1999 [↩]
4. Ewald, Fabian, Die Geschichte von der Maikäfersiedlung, www.unser-berg-am-laim.de, 8.8.2017 [↩]
5. Schmidt, Wally, Abriss und Neubau, in SZ 8.9.2009 [↩]
6. Grundner, Hubert, Schön geworden, in SZ 5.10.2016 [↩]
7. Sobotta, Jerzy, Einziehen und bleiben, in SZ 18.5.2018 [↩]
8. Kastner, Bernd, Stadt fusioniert Wohnungsbaugesellschaften, in SZ 10.12.2020 [↩]
9. Kronewiter, Thomas, Rasant gebaut in SZ 23.1.2021 [↩]
10. https://www.goldbeck.de/ [↩]
11. https://www.goldbeck.de/unternehmen/nachrichten/startschuss-fuer-mehr-bezahlbaren-wohnraum-in-muenchen/ [↩]
12. Kramer, Lea, Günstiger durch das Baukastenprinzip, in SZ 16.2.2021 [↩]
13. Draxel, Ellen, Bürgerbüro füllt Lücke aus, in SZ 17.2.2021 [↩]
14. Krass, Sebastian, Umstrittene Zusammenlegung, in SZ 14.5.2021; Hervorhebung WZ [↩]
15. Krass, Sebastian, 725 Millionen für Wohnungen, in SZ 7.12.2021 [↩]
16. Hoben, Anna, Mehr Effizienz oder großes Fiasko?, in SZ 17.12.2021 [↩]
17. LH München, Garanten für preiswerten Wohnraum, in SZ 4.1.2022 [↩]
18. Effern, Heiner, „Spinnefeind“ an der Spitze, in SZ 7.7.2022 [↩]
19. Anlauf, Thomas, Bangen im Bahnhofsviertel, in SZ 7.9.2022 [↩]
20. Strobach, Benedikt, Kommt Bürgerbegehren? Moosacher will Abriss der Karlingersiedlung stoppen, in tz.de 16.2.2023 [↩]