Moloch München Eine Stadt wird verkauft

Gewofag

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Titelbild: © Oswald Baumeister / Gesellschaft für ökologische Forschung e.V. []

Aktualisiert 21.6.2022

Die zu 100 Prozent städtische Wohnungsgesellschaft GEWOFAG wurde 1928 als Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG in München gegründet und hat aktuell über 36.000 Wohnungen und Gewerbeeinheiten in und um München. Zu den Aufgaben zählen Neubau, Vermietung, Sanierung und Instandsetzung von Wohnungen. Das Tochterunternehmen Heimag München GmbH wurde 2008 zum Teil und 2015 ganz übernommen. Ende 2020 beschloss die Stadtspitze, Gewofag und GWG zu fusionieren. Der Prozess soll bis 2024 abgeschlossen sein. Dem neu fusionierten Unternehmen gehören dann von etwa 800.000 Wohnungen in München 67.000 Wohnungen mit rund 150.000 Mieterinnen und Mietern. (Aus Wikipedia)

September 2008: Heimliche Luxuswohnungen der Gewofag. Das von der städtischen Münchenstift Altenheim Haus Heilig Geist am Dom-Pedro-Platz in Gern (im Besitz der Heiliggeistspital-Stiftung) aus dem Jahr 1907 musste saniert werden, laut dessen damaligen Geschäftsführer Gerd Peter für 28,4 Millionen Euro. Die sollen durch den Immobiliendeals mit der städtischen Wohnbaugesellschaft Gewofag hereinkommen: Zur Finanzierung wurden Gebäude und Grund verkauft. Vor der Sanierung lebten 320 Senioren und Seniorinnen im Altenheim. Nach dem Umbau sind es nur noch 235.
Laut Bautafeln an der Taxis- und der Hanebergstraße hat die Bauwerk Capital GmbH & Co. KG aus München mit dem Projekt Gern 64 eine luxuriöse Eigentumswohnanlage mit insgesamt 196 Wohnungen geplant. Bauherrin der gesamten Wohnanlage war aber die städtische Gewofag, die sich mit dem Vertriebspartner Bauwerk Capital mehr Image für die Luxus-Immobilie verspricht. „Gern 64“ hat vom Heiliggeist-Spital einen Teil des großen Grundstücks und Gebäude für Neubauten und Sanierung von Gebäuden erworben. Für Grundstück und Baukosten müssen 75 bis 80 Millionen Euro aufgebracht werden. Es sind von der Gewofag drei Bauabschnitte geplant: Der denkmalgeschützte Nordflügel des Altenheims („Freiraum“) wird bis Ende 2009 für 17 Eigentumswohnungen mit 174 bis 427 qm (insgesamt 3664 Quadratmeter) umgebaut. Der Werbetext: „Hochherrschaftliches Wohnen im Denkmal“. An der Taxis-/Hannebergstraße im Nordwesten werden auf dem freien Grundstück im zweiten Bauabschnitt bis Frühjahr 2010 neue mehrgeschossige Häuser mit 125 Wohnungen gebaut mit 48 bis 205 Quadratmetern. Der dritte Bauabschnitt an der Braganzastraße und im Innenhof im Osten sieht u. a. den Neubau von 54 Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen vor. „Lebensraum“: 125 Wohnungen mit 9736 m; „Individualraum“ mit 3664 qm; „Freiraum“ (Altbau) mit 3664 qm [1]
Die Preise pro Quadratmeter lagen 2010 (!) zwischen 3774 und 6423 Euro. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 53 Quadratmeter wurde für rund 200.000 Euro angeboten, eine mit 210 Quadratmeter kostete fast 1,4 Millionen Euro.
Der BA 9 Neuhausen-Nymphenburg wurde völlig überrascht: Dort dachte man, die Gewofag errichte Sozialwohnungen. Wie die BA-Vorsitzende Ingeborg Staudenmeyer (SPD) berichtete, waren nur zehn Prozent für untere Einkommensschichten eingeplant. Beim Wohnungsschlüssel der 196 neuen Wohngebäude wurde getrickst: Eigentlich waren 30 Prozent Sozialwohnungen vorgeschrieben: Es waren aber nur zehn Prozent – die fehlenden 20 Prozent wurden mit den Betten im Spital verrechnet. Begründung der damaligen Gewofag-Chefin Gordona Sommer für das Grundstückgeschäft: „Es entstehen Wohnungen für alle Käuferschichten.“ Und schließlich der Bau der Luxuswohnungen zur Querfinanzierung der gemeinnützigen Zwecke der Gewofag. [2]
Aus einem Brief von Sozialreferentin Dorothee Schiwy vom 14.2.2021 zur Heiliggeistspital-Stiftung: „Das Vermögen der Stiftung und das der Landeshauptstadt sind aufgrund der gesetzlichen Vorgaben streng getrennt.“ [3]
Vgl.: Kies

Neue Holding. Ab 2010 ging die Gewofag AG mit ihren 30.000 Wohnungen in einer neuen Holding auf, die eine Tochter der LH München ist. Die Wohnungen, Grundstücke und Vermietung gingen auf die Gewofag Wohnen GmbH über, die zu 92,3 Prozent der Stadt gehört; die BayernLB hält 6,3 Prozent. Vier weitere neue Gesellschaften organisieren Gebäudeservice, IT-Service, Grundstücksverwaltung und die Planung von Neubauten. [4]

600 Millionen Euro für Sanierungen. Die Gewofag ist Münchens größte Vermieterin mit 30.000 eigenen und etwa 4500 verwalteten Wohnungen. 2009 betrug die Bilanzsumme 1,269 Milliarden Euro mit einem Bilanzgewinn von rund 30 Millionen Euro. 2009 begann die Gewofag, 340 Wohnungen energetisch in einem Programm für etwa 5,7 Millionen Euro zu sanieren. In den nächsten zehn Jahren werden weitere 5000 Wohnungen saniert. Für dieses Programm werden 600 Millionen Euro investiert. 2009 hat die Gewofag 257 neue Wohnungen gebaut: die Mehrheit in der Messestadt Riem. 127 wurden nach dem München Modell, 114 Wohnungen nach der Einkommensorientierten Förderung (EOF) gefördert und 16 freifinanziert. In Ramersdorf-Mitte sind 990 günstige Wohnungen geplant, mit denen Familien in die Stadt zurückgeholt werden sollen: Hier werden Sanierungen, Aufstockungen und Neubauten für rund 30 Millionen Euro erfolgen. [5]

Hausmeister-Dienste kosten mehr. Die Gewofag stand 2021 vor der geplanten Fusion mit der GWG. Um 2017 hatte die Gewofag ihre 317 Hausmeister-Teams in 26 Service-Einheiten umorganisiert. Bewohner der Heimag-Siedlung an der Säbener- und Ehlersstraße berichteten von Kostensprüngen bei den Hausmeisterleistungen um die 70 Prozent. [6] Ein Schiedsverfahren über die Gewofag-Nebenkosten soll bis März 2021 laufen. Die Mieter der städtischen Gewofag wollen nun Mieterräte gründen, die jährliche Hausversammlungen abhalten könnten, ein Mitspracherecht und Kontrollrechte bei den Nebenkostenabrechnungen hätten. [7]
Nachtrag März 2021:Ein Fachjurist hat mit einem Schiedsspruch dem Gewofag-Teammodell Wirtschaftlichkeit und Transparenz testiert. Der Mieterverein München sieht aber noch keine Beseitigung der fehlenden Transparenz und möchte mehr Einsicht in die Nebenkosten-Abrechnungen. Dies lehnte die Gewofag ab. Sie hatte auch überregionale „Siedlungshausmeister“ installiert – im Gegensatz zur GWG, die das Präsenzhausmeister-Prinzip bevorzugt. [8]

Die Fusion. Die gesamte Opposition war dagegen, aber die grün-rote Stadtratskoalition trieb die Fusion von Gewofag und GWG voran: Sie hatte das Vorhaben im Dezember 2020 angekündigt, bis 2024 soll die Fusion vollzogen sein. Durch sie soll die GWG (über 30.000 Wohnungen, 500 Mitarbeiter) und die Gewofag (rund 37.000 Wohnungen, 600 Mitarbeiter) effizienter werden und schneller Neubauten errichten können. Die Opposition kritisierte, dass die Fusion ohne wirkliche Überprüfung des Sinns durchgezogen werde, dazu seien die Kosten für diese Fusion hoch und noch dazu derzeit unbekannt. Stadtbaurätin Elisabeth Merk erwähnte eventuell anfallende Grunderwerbsteuern im dreistelligen Millionenbetrag durch Übertragung von Gesellschaftsanteilen. Dies könnte vermieden werden, indem man einen bestimmten Geschäftsanteil an einen Mit-Investor abtrete. [9]

„Dante 2“. Dante 1 ist ein Gewofag-Wohngebäude am Dante: Hier wurde 2016 ein Parkplatz mit einem Stelzenbau überbaut. Dante 2 ist die Umbauung der Parkplätze am Reinmarplatz mit einem umlaufenden Karree. Hier entstehen in einem zweiten Stelzenhaus 144 Wohnungen mit rund 8200 qm Wohnfläche für circa 36 Millionen Euro. [10]

Noch mehr Stelzenhäuser. Das Stelzenhaus 3 soll an der Rümannstraße 60 auf Initiative von Münchenstift entstehen: Die Gewofag baut dort auf vier Stockwerken 56 Werkwohnungen für Mitarbeiter von München-Stift, bezugsfertig bis 2026. In Kooperation mit der Gewofag wird der Discounter Lidl auf seinem Grundstück an der Tübinger Straße eine Filiale abreißen; die Gewofag baut dann einen Neubau mit Tiefgarage, Lidl-Supermarkt und hundert Wohnungen darüber, das bis 2026 bezugsfertig sein soll. [11]
Nachtrag März 2022: Beim Gewofag-Projekt an der Rümannstraße wird der Mietvertrag an den Arbeitsvertrag der Bediensteten von Münchenstift gekoppelt: Es handelt sich also um Dienstwohnungen. Die Stellplätze reduzieren sich von 69 auf 32. Es müssen auch Bäume gefällt werden, wobei der BB 4 Schwabing-West um Neupflanzungen bittet. Der Baubeginn soll 2024 sein. – Die GWG plant ebenfalls ein Stelzenhaus auf der Südseite des Klinikums Schwabing am Bonner Platz mit fünf oder sechs Geschossen. Die kleinere Variante, bei der beide Baumreihen erhalten würden, würde je nach Wohnungsgröße 39 bis 50 Wohneinheiten bieten und die öffentlichen Stellplätze von 56 auf 15 reduzieren. Bei der größeren Variante wären es 49 bis 63 Wohnungen mit 25 öffentlichen Stellplätzen: Hierfür müsste die Baumreihe im Süden abgeholzt werden. [12] – Der BA Schwabing – West sprach sich im April 2022 für die kleinere Lösung aus: Hier müssten nur drei Bäume gefällt werden. [13]

Ein Fehlkauf? Das 130 Jahre alte Wohngebäude mit 14 Wohnungen an der Buttermelcherstraße 14 im Gärtnerplatzviertelsollte vom Vorbesitzer an einen Investor verkauft werden. Dann wurde es von der Stadt 2019 für 11 Millionen Euro gekauft: Der Preis lag 34 Prozent über dem Verkehrswert. Bei 1100 Quadratmeter Wohnfläche kostete der Quadratmeter exakt 10.000 Euro: unrenoviert. Das Sozialreferat bestätigte der SZ, dass das Haus nicht gründlich untersucht worden war. Die Gewofag selbst hatte einen Ankauf als sehr riskant eingeschätzt. Neue Vermieterin sollte die städtische Gewofag sein, die im August 2020 das Anwesen übernahm: Da waren noch acht Wohnungen belegt. Gewofag-Chef Klaus-Michael Dengler forderte am 21.10.2020 die Mieter zum raschen Auszug auf, da Korrosionsschäden an Stahlträgern die Statik des Gebäudes gefährde. A, 3.11.2020 wurde diese Warnung zum Teil zurückgenommen: Die Gewofag bot dennoch Ersatzwohnungen bzw. ein Unterkommen in Hotels an. Notmaßnahmen stellten bis September 2021 eine abgesicherte Statik her. Das Haus wurde aber nicht vermietet, da der Gesamtzustand zu schlecht sei. Die Gewofag drohte der SZ zweimal mit dem Gericht, falls unwahre Tatsachenbehauptungen veröffentlicht würden. Inzwischen geht es bei der Buttermelcherstraße 14 um Kernsanierung oder Neubau. [14]
Nachtrag Dezember 2021: Die Gewofag legte eine „Statische Stellungnahme“ vom 16.11.2020 vor. Auf einer Seite hatte ein Statiker mitgeteilt, dass die Sicherheit des Gebäudes nicht mehr gewährleistet sei, auch weil das Anwesen auf einem aufgelassenen Bach errichtet wurde. Dazu gäbe es Mängel im Hof, im Keller, im Treppenhaus, auf Fluchtwegen; Balkone gehörten gesperrt und abgenommen. Gewofag-Chef Dengler schien „bestürzt“ gewesen zu sein, als er von dieser Stellungnahme nun erfuhr. [15]

Gewofag und GWG in Nöten. Der Zuzug von Arbeitsplätzen und Menschen nach München hat viele Folgen: u. a. den Fehlbestand günstiger Wohnungen. Deshalb sollen die beiden städtischen Wohnungsbauunternehmen Gewofag und GWG von 2021 bis 2030 fast 15.000 neue Wohnungen errichten, davon über 9000 im Energiestandard EH40. Hierfür plant die Stadt zusätzliche 725 Millionen Euro ein. Dabei läuft schon ein Sonderprogramm über 250 Millionen Euro bis zum Jahr 2025. Knappere Einnahmen gibt es für die Gewofag und die GWG, weil der Stadtrat auch einen „Mieten-Stopp“ bis einschließlich Juli 2024 beschlossen hat: Dies wird beide Gesellschaften an die 100 Millionen Euro Einnahmen kosten. Gleichzeitig sind die Baupreise stark gestiegen, die im August 2021 fast zwölf Prozent über dem Vorjahr lagen. Hinzu kamen Mietausfälle durch die Corona-Pandemie. Die Gewofag stehe laut Stadtbaurätin Elisabeth Merk an der Grenze ihrer Leistungsfähigkeit, die GWG habe das Fremdkapital für ihre Neubauten stark erhöht. Zur Absicherung der geplanten Neubauten bis 2025 benötigten beide Gesellschaften laut Merk 339 Millionen Euro – bei den bisherigen Energiestandards. Der Passivhausstandard EF40 erfordere bis 2030 weitere 386 Millionen Euro: So ergeben sich die genannten 725 Millionen Euro. [16]
Der Moloch München wächst: und mit ihm seine Verschuldung.

Fusion in der Kritik. Die Städtischen Wohnbaugesellschaften Gewofag und GWG verfügen über rund 66.000 Wohnungen und damit über günstigen Wohnraum. So kostete der Quadratmeter in einem Gewofag-Anwesen 2020 im Durchschnitt 7,59 Euro Kaltmiete. Beide Gesellschaften sollen fusionieren, um mehr und schneller bauen zu können. Am 15.12.2021 beschloss die grün-rote Stadtratskoalition, die Fusion unter Leitung von externen Spezialisten zu organisieren: Dafür wurden fünf Millionen Euro zur Verfügung gestellt. Koordinieren soll die Fusion die dritte Bürgermeisterin, Verena Dietl (SPD), die auch Aufsichtsratsvorsitzende von Gewofag und GWG ist. OB Christian Reiter (SPD) hatte Verständnis für die fusionsbedingten Arbeitsplatzängste bei den Mitarbeiter, verwies aber auf eine kommende Arbeitsplatzgarantie.
Die Stadtratsopposition lehnte die Fusion ab. Brigitte Wolf (Die Linke) sagte vorher, dass die Probleme im Wohnungsbau, die Beschaffung von Grundstücken und die Schaffung von Baurecht durch die Fusion nicht weniger würden. Beide Gesellschaften sollten stattdessen ihr Bau- und Sanierungsprogramm abarbeiten. Heike Kainz (CSU) äußerte, Wolf hätte ihr aus der Seele gesprochen: Zuerst sollten Vorüberlegungen angestellt werde und dann eine Fusion bejaht oder verneint werden. Für SPD-Fraktionsvorsitzender Christian Müller gab es zwei Fusions-Geschwindigkeiten bei Gewofag und GWG und lobte die Fusion als normalen Vorgang. Müller bedankte sich bei Brigitte Wolf „fürs Klugscheißen auf höchstem Niveau“. FDP-Fraktionsvorsitzender Jörg Hoffmann sagte der Fusion ein „Fiasko“ voraus. Der Verweis auf die angeblich unterschiedlichen Geschwindigkeiten fördere einen unguten Wettbewerb zwischen den beiden städtischen Gesellschaften. [17]

Pfusch am Neubau. Im Neubau der Gewofag Ecke Ruth-Drexel- und Eugen-Jochum-Straße im Prinz-Eugen-Park gab es Grünspan an Fenstern und Wasserschäden am Eingangsbereich. Bei einer Wohnung im dritten Stock wurde die Balkontüre schief eingebaut, die Badfliesen wölben sich, Farbe blättert ab.  In einer Wohnung im vierten Stock verläuft ein Mauerriss bis ins Erdgeschoss. Zwischendurch funktionierte in dem Wohnblock die Heizung nur ungenügend. Der Pressesprecher der Gewofag sprach von nicht unüblichen Gewährleistungsmängeln: Inzwischen seien in dem Wohnblock aber alle Mängel abgestellt. [18]
Kleine Anmerkung aus eigener Erfahrung: Wir bekommen im Kulturpark München laufend mit, dass Handwerker ihr Handwerk nicht mehr beherrschen. Der (vorläufige) Höhepunkt war die Aufhängung eines Papierhandtuchspenders mit der Öffnung nach oben. Aufgrund der überhitzten Baukonjunktur in München häufen sich allerorten die kurz- und langfristigen Bauschäden. Das war übrigens zu Zeiten der Olympiade 1972 in München ähnlich.

Informationen der Stadt. Gewofag und GWG haben zusammen einen Wohnungsbestand von 69.000 Wohnungen, davon über 28.500 geförderte. Die durchschnittliche Miete liegt unter acht Euro. 2021 habe sie 1197 Wohnungen gebaut, davon 893 öffentlich geförderte. In 2022 möchte die Gewofag 585 Wohnungen fertigstellen (506 öffentlich gefördert); für 370 Wohnungen ist in diesem Jahr Baubeginn. Die GWG wird 32022 855 Wohnungen fertigstellen (581 geförderte) und beginnt mit dem Bau von 815 Wohnungen (600 geförderte). [19]

„Azubi-Wohnen“. Am Innsbrucker Ring hat die Gewofag 2019 ein Pilotprojekt mit 91 Apartments für Auszubildende fertiggestellt. Betriebe können einen Teil der Miete übernehmen, sodass die Azubis nur zwischen 313 und 375 Euro Grundmiete inklusive Nebenkosten aufbringen müssen. [20]

Gewofag modernisiert in Ramersdorf Süd. In Ramersdorf wurde im Areal Claudius-Keller-Straße, Rosenheimer Straße und Wilramstraße zwischen 1948 und 1949 eine Wohnsiedlung mit 445 Wohnungen für US-Soldatenfamilien gebaut, die Mitte der sechziger Jahre auszogen. Danach übernahm die Gewofag die Wohnungen: Mit ihrer benachbarten Siedlung hat sie dort 916 Wohnungen: Ramersdorf-Süd. Diese Wohnungen werden nun modernisiert: Umstellung von fossilen auf regenerative Energien, von Gas auf Fernwärme, energetische Sanierung der Fassaden etc. Eine Nachverdichtung wird geprüft und ist auch Ziel der grün-roten Koalition. Diese will pro Jahr 4000 neue Mietwohnungen errichten lassen: 2000 von den städtischen Wohnbaugesellschaften Gewofag und GWG, 2000 von Genossenschaften und privaten Investoren. [21]

Vgl. auch: GWG

Fußnoten und Quellen

  1. https://www.bauwerk.de/projekte/gern64.html. Vermutlich ist die zweimal angegebene Zahl von 3664 qm einmal falsch. Schmidt, Wally, Irritierendes Vertriebsmodell, in SZ 12.9.2008
  2. Aus Altenheim werden Luxus-Wohnungen, in tz.de 14.2.2010
  3. http://rettet-den-wuermtaler-wald.de/wp-content/uploads/2020/02/Antwort_Stiftung_StadtMue_kein-Flaechentausch_ForstKasten-1.pdf
  4. Neue Konzernstruktur bei der Gewofag, in SZ 31.10.2009
  5. Dürr, Alfred, Gewofag investiert 600 Millionen Euro, in SZ 6.7.2010
  6. Raff, Julian, Ein Schiedsverfahren soll’s richten, in SZ 8.1.2021
  7. Raff, Julian, Mieter fordern Kontrollrechte, in SZ 30.1.2021
  8. Raff, Julian, Kläger akzeptieren Schiedsspruch, in SZ 25.3.2021
  9. Krass, Sebastian, Umstrittene Zusammenlegung, in SZ 14.5.2021; Hervorhebung WZ
  10. Effern, Heiner, 25 Quadratmeter für 240 Euro Kaltmiete, in SZ 14.8.2021
  11. Steinbacher, Ulrike, Unten parken, oben wohnen, in SZ 9.11.2021
  12. Draxel, Ellen, Stelzenhäuser machen Schule, in SZ 31.3.2022
  13. Stelzenhaus am Klinikum Schwabing, in SZ 25.4.2022
  14. Kastner, Bernd, Alle Mieter müssen raus, in SZ 23.11.2021
  15. Kastner, Bernd, „Gefahr für Leben und Gesundheit“, in SZ 1.12.2021
  16. Krass, Sebastian, 725 Millionen für Wohnungen, in SZ 7.12.2021
  17. Hoben, Anna, Mehr Effizienz oder großes Fiasko?, in SZ 17.12.2021
  18. Steinbacher, Ulrike, Risse und Stolperfallen, in SZ 27.12.2021
  19. LH München, Garanten für preiswerten Wohnraum, in SZ 4.1.2022
  20. Loerzer, Sven, Mit Losglück zur eigenen Bude, in SZ 13.6.2022
  21. Kramer, Lea, Von der Nachkriegssiedlung zum grünen Vorzeigeviertel, in SZ 18.8.2022
Synonym verwendet:
Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG
Moloch München Eine Stadt wird verkauft

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