Moloch München Eine Stadt wird verkauft

Gartenstadt

G
Titelbild: © Oswald Baumeister / Gesellschaft für ökologische Forschung e.V. []

Aktualisiert 13.8.2022

„Rund 20 Prozent des Münchner Stadtgebiets entfallen auf Gebiete mit Gartenstadtcharakter. Diese kleinteilige, locker bebaute und sehr grüne Siedlungstypologie zeichnet sich durch einen wertvollen Baumbestand, zusammenhängende private Freiflächen und begrünte Vorgärten aus. Die Münchner Gartenstädte sind über Jahrzehnte gewachsen und prägen das Stadtbild maßgeblich. Das Siedlungsbild verändert sich, da viele Erben in zweiter oder dritter Generation ihre Grundstücke veräußern oder selbst ihr Baurecht ausschöpfen möchten.“ [1] Zur konkreten Situation in München vgl.: Gartenstadt-Broschüre der LBK München

BOBS e. V. Milbertshofen. Die Bewohnergemeinschaft Osterode-/Bad-Soden-Straße (BOBS e. V.) kämpfte um den Erhalt der letzten acht Gebäude der GBW-Siedlung an der Milbertshofener Straße. Die 1937 bis 1939 errichtete Siedlung mit acht Blocks und je zweieinhalb Geschossen hatte 565 Wohnungen. Zu jeder Wohnung gehörte ein Garten. Das Sanierungskonzept sah den Erhalt der letzten acht Häuser vor: Der eigene Gartenanteil mit durchschnittlich 52 qm wäre beibehalten worden. In einer Zusammenfassung von BOBS e. V. steht: „Es handelt sich um eines der wenigen und letzten Beispiele in München dafür, welch hohes Maß an Lebensqualität eine alte Wohnanlage durch die einmalige Verbindung von Wohn- und Gartennutzung bieten kann. Das Streben in die Randgebiete der Städte und das Entstehen neuer ‚Gartenstädte‘ zeigen, dass wohnungsnahe Freiräume zunehmend als wichtig erkannt werden In dieser Siedlung wird diesem Bedürfnis bereits seit 50 Jahren Rechnung getragen. Ab 1985 wurde die Siedlung abgerissen. In der neu errichteten Siedlung der GBW AG steht heute weitgehend ökologisch wertloses Durchschnittsgrün. (Die GBW AG war ehemals im Besitz der BayernLB, wurde im Jahr 2013 von einem Konsortium der Patrizia AG gekauft, 2019 in Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG umbenannt.)

Laim, 2002: Bäume abholzen, Millionen einstreichen. Von-der-Pfordten-Straße: Eine alte Villa wird abgerissen, und 31 Bäume werden gefällt. Villa weg, Garten weg, voluminöser Neubau bringt Millionen. Das ist kein Einzelfall mehr, und Laim fürchtet um seinen Gartenstadtcharakter. Laut Thomas Rehn von der LBK ist hier der § 34 des Baugesetzbuches bestimmend, in dem von einem Bebauungsplan keine Rede ist – für Rehn ein Gummiparagraf. Dort steht u. a.: „(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“ (BauGB § 34 (1)) Der Vorsitzende des BA 25 München – Laim, Josef Mögele (SPD), kritisierte die Maximalausnutzung der Grundstücke und Baumfällungen im Stadtteil: „Das oberste Ziel ist der Gewinn, das Gemeinwohl interessiert keinen mehr.“ [2]

März 2012: Widerstand gegen „Nachverdichtung. München hat den größten Versiegelungsgrad deutscher Städte. Und laut Johannes Stöckl von der BI Gartenstadt Harlaching hat jeder Einwohner Münchens einen Grünflächenanteil von 74 Quadratmeter. Er nennt als Vergleich Dresden mit 379 Quadratmetern und Leipzig mit 288 Quadratmetern. Widerstand kommt aus diversen Münchner Stadtvierteln. Neun Initiativen haben sich zum Bündnis Gartenstadt München vereint. (https://www.gartenstadt-harlaching.de/gs-muc/presseerkl%E4rung/flyer-gartenstadt.pdf; https://www.gartenstadt-harlaching.de/gs-muc.htm) Einige Beispiele: In Obermenzing wird in die Kastanienwiese an der Alten Allee eine Kinderkrippe mit 400 qm gebaut. Die alte Maikäfersiedlung in Ramersdorf stammt aus den 1920er-Jahren und wird sukzessive von der städtischen GWG durch fünfstöckige Flachbauten ersetzt. Der Eggarten in der Lerchenau gehörte bis 2012 der Deutschen Bahn und soll mit dichtem Wohnungsbau überplant werden. Carsten Trinitis von der Initiative Lebenswertes München, liebenswertes Laim verweist auf die abrissbedrohte Ostermeier-Villa in der Helmpertstraße aus dem Jahr 1924. Der Prozess sei immer der Selbe: Die Eigentümer sterben, die Erben verkaufen die Immobilie zum Höchstpreis. [3]

Juni 2014: Investor will 20 Jahre alte Villa abreißen. Am Harlachinger Schmorell-Platz steht eine Villa aus den neunziger Jahren in einem großen Gartengrundstück mit 2000 qm und hohen Bäumen. Sie soll einem 40 Meter langen und fast 13 Meter hohem Wohngebäude mit sechs Eigentumswohnungen weichen -plus einem Penthouse mit 200 qm, das auf dem Nachbargrundstück geplant ist. 2012 kaufte der Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Stefan L. die Villa und will sie nun abreißen. Das wäre ein typisches Schicksal in der Gartenstadt Harlaching: Villen mit Gärten weg, teure Luxus-Eigentumswohnungen hin. In einem Aufruf stand: „Wir beklagen die ‚Entgrünung‘ Harlachings zugunsten einer maximalen Verwertung der Grundstücke“: Er fand schnell 600 Unterschriften.
Das Planungsreferat lehnte die neuen Baupläne als zu massiv ab. Der Anwalt von L. wartet inzwischen nur darauf, die Ablehnung zu prüfen und dagegen zu klagen. Vor vier Jahren hatte die Stadt neben der Villa am Schmorell-Platz an der Harthauser Straße 87 einen Neubau mit vier Stockwerken gegen eine Bürgerinitiative genehmigt: Darauf bezieht sich nun der Anwalt von S. Im Juli 2014 soll der Stadtrat dem Planungsreferat den Versuch genehmigen, wie viel eigentlich in zwei oder drei Münchner Gartenstadtgebieten überhaupt bebaut werden darf. Damit soll der Charakter der Gartenstädte geschützt werden. Gegen eine massive Bebauung konnte die Stadt bisher einen Bebauungsplan aufstellen: Falls dadurch aber Baurecht reduziert wird, muss die Stadt den Bauherrn entschädigen. [4]

November 2018: Wie geht es weiter? 2017 hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (VGH) die Gartenstadtsatzung außer Kraft gesetzt. Nun sucht die Stadt nach anderen juristischen Möglichkeiten. Zum „Test“ wurden Gebiete mit 6000 Hektar bestimmt: das Areal Senftenauer Straße/Laim, Waldtrudering und Harlaching/Geiselgasteig. Im Harlachinger BA waren die Meinungen unterschiedlich. Das Testgebiet Geiselgasteig liegt am Nordende der Gabriel-Max-Straße, reicht bis zur Meichelbeckstraße im Süden und von der Geiselgasteigstraße bis zum Isarhang. Ab 1975 wurden die ersten Verdichtungen festgestellt mit größeren Mehrfamilienhäusern. Die Anwohner wünschen sich von der Stadtplanung eine gebremste Bautätigkeit, nicht nur das Verteilen von Broschüren über Bauen in der Gartenstadt.
Das Planungsreferat hat drei weitere Testgebiete festgelegt: östlich der Exter-Siedlung in Pasing, in der Heimstättensiedlung in Ramersdorf und in Holzapfelkreuth. Das Harlachinger BA-Mitglied Sebastian Weißenburger (Grüne) möchte entsprechende Festlegungen möglichst bald haben, da sonst Bauträger das maximale Baurecht herausholen werden. Andreas Babor (CSU) verwies auf das verhängnisvolle VGH-Urteil mit dem Prinzip „Baurecht bricht Baumrecht“. Der BA begrüßte die Rahmenplanung einstimmig, forderte aber ein neues Satzungsinstrument. [5]

Trauriger Münchner Versiegelungsrekord. Im März 2020 stellte der LBV in seinem NaturschutzReport München fest, dass in München, der am meisten versiegelten deutschen Großstadt (fast 50 Prozent Asphalt und Beton), nun die bisher einigermaßen verschonten Gartenstädte, Grünflächen und Biotope das Interesse der Investoren findet. Die Gartenstadtbewegung im 19. Jahrhundert war eine Antwort auf die frühe Industrialisierung. In München entstanden solche Siedlungen ab 1950 bis Anfang der 1970er-Jahre. Nun werden viele Häuser weitervererbt, und da die Erben angesichts der hohen Quadratmeterpreise niemand auszahlen können, werden die Häuser mit den wertvollen Gärten verkauft. Die Häuser werden abgerissen, die alten Bäume gefällt und die Gärten vernichtet.

Der Eggarten. Ein besonders grausames Schicksal erleidet der Eggarten in der Lerchenau. Für Heinz Sedlmeier vom LBV München ist diese ehemalige Gartensiedlung der Bundesbahn „ein eigentlich unverzichtbarer Bestandteil im Münchner Biotopverbund. Dieser Fall ist deshalb besonders besorgniserregend, weil die Stadt München diese Fläche hätte selbst erwerben und zumindest große Teile des Grüns hätte sichern können. Unbegreiflicherweise hat die Verwaltung den Stadtrat aber gar nicht über die Kaufmöglichkeit informiert, sondern den Eggarten ohne eigenes Gebot den Investoren überlassen.“ [6]

LBK-Information zu Gartenstädten. Im Januar 2020 erschien die Broschüre Bereiche mit Gartenstadtcharakter – Schutz und Weiterentwicklung. [7]
Kurzer historischer Abriss: Durch die Industrialisierung stieg die Münchner Bevölkerung zwischen 1870 und 1890 von 120.000 auf etwa 500.000, damit einher ging eine gravierende Wohnungsnot. Begüterte versuchten, ihr mit Stadtflucht in vorstädtische Villenquartiere zu entkommen. 1892 veranlasste der Münchner Magistrat einen Wettbewerb zur Stadterweiterung. Leiter war der Architekt Theodor Fischer, der die Staffelbauordnung entwickelte, die von 1904 bis 1979 galt. Es gab neun (später zehn) Ordnungsprinzipien („Staffeln“), welche Bauweise und Kubaturen festlegten. Es entstanden ab 1992 Villenviertel in Harlaching, Solln, Bogenhausen. Das Gesetz zur Erleichterung des Wohnungsbaus im Planungs- und Baurecht sowie zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (Wohnungsbau-ErleichterungsgesetzWoBauErlG) vom 17.5.1990 ermöglichte vergrößerte Bauten, sofern sie Wohnraum schufen. München erließ zum Schutz im Juli 2000 eine flächendeckende Satzung für diese Gebiete; sie regelte die Mindestabstände zwischen vier und sieben Meter. 2003 wurde diese Regelung durch die Klage eines Eigentümers gerichtlich aufgehoben. Nun, so steht es in der Broschüre der LBK, nahm der Siedlungsdruck weiter zu, und so hat der Münchner Stadtrat das Referat für Bauplanung und Bauordnung  beauftragt, neben der Bauland-Neuausweisung Wohnungsbaupotenziale zu untersuchen: Nachverdichtung und Umstrukturierung. Am 29.4. 2015 beschloss der Stadtrat, das Referat anzuweisen, die Gartenstadtbereiche blockweise zu untersuchen und Rahmenpläne zu erstellen. (S. 7)
Wenn man das recht versteht, ist der Stadtrat also aktiv geworden, die Gartenstadt-Viertel weiter zuzubauen.
Für die Gartenstadtbereiche wurden dann Leitlinien entwickelt, die dem „Schutz und Erhalt“ dienen sollten. Damit könnten „die vorhandenen Qualitäten und Werte“ erkannt werden, aber sie sollten auch dazu dienen, „eine qualitätsvolle und moderne Entwicklung zu ermöglichen und Handlungsfelder zu zeigen, die bei Neu- und Umbaumaßnahmen bedacht werden sollten und in künftige Planungen einfließen“. (S. 12) Und dann kommen einige Handlungsanleitungen: Die sogenannte „Anbaupflicht“ ist kritisch zu prüfen, um rückwärtige Grün- und Freiflächen zu schützen; die Befreiung im Fall von Überschreitung der Baugrenzen ist „sorgfältig abzuwägen“; die Position der geplanten Bebauung soll „gegebenenfalls zu Gunsten von Grünflächen oder Baumbestand umgeplant werden“; Befreiungen von der „Beibehaltung gewachsener Strukturen“, dem „Erhalt des spezifischen Charakters“ und der „Freihaltung von Grün- und Freiflächen“ müssen „sehr gut begründet“ sein. (S. 14)
Bei Tiefgaragen mit einer vorgeschriebenen Überdeckung von mindestens 60 Zentimetern ist es nicht immer möglich, „neuen Baumbestand anzusiedeln oder bestehende Bäume zu erhalten“. Deshalb sollten „Tiefgarageneinfahrten möglichst unter den Hauptbaukörper situiert werden“; damit kann der Grad der Versiegelung beschränkt und der Baumbestand erhalten werden.
Vorgärtenbereiche prägen „das Gesicht der Bereiche mit Gartenstadtcharakter“. Vorgärten sollten deshalb „von baulichen Anlagen frei gehalten werden“. Bei Planungen sollte „verstärkt auf die Freihaltung und Begrünung von Vorgärten geachtet werden“. (S. 16)
Hinweise für die Planung:
Vorgartenzone freihalten, vorgegebene Bauliniengefüge beachten, eine dichtere Bebauung im straßennahen Bereich kann möglich sein, wenn im rückwärtigen Bereich auf eine Bebauung verzichtet wird; große Bäume sollten „nach Möglichkeit“ geschützt und erhalten werden.
(S. 16)
Einteilung in Gebietskategorien:
Gebietskategorie A: überwiegend homogene, einheitliche Bebauungsstruktur. „Aufgrund der homogenen Blockstruktur ist ein ‚Weiterpressen‘ der Bebauung ins Blockinnere ausgeschlossen.“ Von 2700 untersuchten Baublöcken befanden sich rund 1330 in dieser Kategorie.
Gebietskategorie B: heterogene Bebauungsstruktur und Freiflächen mit starkem Wandel, weiterhin qualitativ hochwertiger Bestand an Frei- und Grünflächen. Rund 750 Baublöcke.
Gebietskategorie C: „langsam beginnende bauliche Entwicklung erkennbar“ mit überwiegend kleinteiligen Bebauungsstrukturen. „Es existieren vereinzelt mögliche Bezugsfälle, deren Vorhandensein eine klare Prognose über die künftige Entwicklung erschwert bzw. offen lässt“. (S. 21)
Insgesamt ist diese Schrift also eher ein Ratgeber der LBK, wie man die Villen der Gartenstädte abreißt, die Gärten umplaniert – und entsprechend voluminösere Neubauten errichtet.

Novellierung des Baurechts. Am 1.2.2021 wurde die Bayerische Bauordnung novelliert: Damit können die Abstandsflächen bei Neubauten verkürzt werden. Die CSU-Fraktion im BA Feldmoching – Hasenbergl möchte deswegen laut BA-Vorsitzenden Rainer Großmann (CSU) den Gartenstadt-Charakter und damit deren Schutz mit einem Antrag für bestimmte Quartiere erreichen. Die Grünen befürchteten die Festschreibung von reinen Villensiedlungen, die SPD zu große Eingriffe in das Eigentumsrecht. Der Antrag fand aber eine Mehrheit; nun muss das Planungsreferat prüfen, welche Gebiete im Stadtbereich als Gartenstadt eingestuft werden können. [8]

Nymphenburger Neubaupläne vorerst verhindert. SZ-Autorin Ulrike Steinbacher schrieb zur Bausituation in München: „Ob es um Gewinnstreben oder sozialen Wohnungsbau geht: Grün raus, Beton rein ist seit Jahren die Devise auf dem Münchner Immobilienmarkt.“ In Nymphenburg gibt es einen etwa 1,7 Hektar großen Block von 17 Häusern an der Zuccali-, Richilden- und Brunhildenstraße: Darunter sind fünf Villen unter Denkmalschutz, Doppelhäuser gebaut kurz nach 1900. Um die Gartenstadtziele zu schützen, wird die Stadt einen Bebauungsplan aufstellen: Damit kann sie Nachverdichtung verhindern. So waren an der Zuccalistraße 31 im Mai 2019 zwei Wohnhäuser mit je sechs Wohnungen auf dem Garten der Villa geplant. Die LBK lehnte dies ab: Der Bauherr klagte, zog die Klage dann aber wieder zurück. 2019 ordnete der Stadtrat eine Veränderungssperre an. Da aber der (berüchtigte) § 34 des Baugesetzbuches bei einem Bauantrag die (sehr umstrittene und weit interpretierbare) Einfügung in die Umgebung als Kriterium für die Baugenehmigung belässt und damit Stück für Stück eine Neubebauung ermöglicht, wäre der Schutz des Gartenstadt-Charakters nicht mehr gegeben gewesen. Deshalb verhindert der Bebauungsplan nun neue zurückgesetzte Hauptgebäude und schützt die Vorgärten. [9]
Nachtrag März 2022: München will den Gartenstadt-Charakter in Nymphenburg erhalten und deshalb einen Bebauungsplan aufstellen. Der BA Neuhausen-Nymphenburg begrüßt dies. Die Vorsitzende des Unterausschusses Bau und Stadtplanung, Gudrun Piesczek (CSU), gab zu bedenken, dass der Baustopp in den Gärten in die Eigentumsrechte eingreife und eine Wertminderung der Grundstücke bedeute. [10]

Juni 2022: Sozialreferentin Dorothee Schiwy (SPD) hat ein Zweckentfremdungs-Verfahren gegen den Freistaat wegen 29 leerstehender Wohnhäuser in Hartmannshofen eingeleitet und warf der Staatsregierung Verschleppung vor, da München dies bereits mehrfach gerügt habe. Das Bauministerium hat allerdings schon Pläne für eine Nachverdichtung vorgestellt, die vom Planungsreferat abgelehnt worden waren, da sie den Baumbestand und das Stadtklima schädigen würden: Der Geschosswohnungsbau mit seinen Tiefgaragen wäre „brachial“ gewesen und hätte die Siedlung völlig verändert. Eine Sprecherin von Bauminister Christian Bernreiter (CSU) erklärte, man könne sich nicht zu dem laufenden Verfahren äußern; die Frage nach der Anzahl der geplanten Wohnungen beantwortete sie auch nicht. Falls die Stadt den dortigen Charakter der Gartenstadt erhalten wolle, würde dies den weiteren Wohnungsbau erschweren. [11]

Grünes Viertel Hartmannshofen. In den Münchner Stadtbezirken Moosach und Untermenzing liegt die Siedlung Hartmannshofen. Das ist ein sehr grüner Stadtteil. Aktuell stehen 29 Grundstücke leer, die aufgrund von Erbpachtverträgen dem bayerischen Staat gehören. Drei sollten im Juli 2022 zu Höchstpreisen durch die INBY verkauft werden: Aktuell ist der Verkauf gestoppt. MdL Josef Schmid (CSU) tritt für den Erhalt dieses Gartenstadt-ähnlichen Areals ein und befürwortet, dass die Stadt München größere Nachverdichtungen untersagt habe. [12]

Vgl. auch: Bäume in der Stadt, Frihindorfstraße 8, Hartmannshofen

Fußnoten und Quellen

  1. https://stadt.muenchen.de/infos/gartenstadt-muenchen.html
  2. Kastner, Bernd, Das Ringen um Bäume und Millionengewinne, in SZ 26.2.2002
  3. Staudinger, Melanie, Aufstand in der Vorstadt, in SZ 1.3.2012
  4. Stroh, Kassian, Bis hierhin und nicht weiter in SZ 16.6.2014
  5. Raff, Julian, Testgebiet Menterschwaige, in SZ 27.11.2018
  6. Sedlmeier, Heinz, Auf Schrumpfkurs – Münchner Gartenstädte, Grünflächen und Biotope, in NaturschutzReport 1/2020
  7. Gartenstadt-Broschüre der LBK München
  8. Sobotta, Jerzy, Sehnsuchtsort Gartenstadt, in SZ 10.4.2021
  9. Steinbacher Ulrike, Garten statt Beton, in SZ 13.1.2022
  10. Draxel, Ellen, Sorge um den Gartenstadt-Charakter, in SZ 7.3.2022
  11. Krass, Sebastian, Stadt wirft Freistaat Zweckentfremdung vor, in SZ 14.6.2022
  12. Krass, Sebastian, Sozialer Wohnraum statt teurer Villen, in SZ 12.8.2022
Moloch München Eine Stadt wird verkauft

Nicht angemeldet > Anmelden