Sozialer Wohnungsbau

Aktualisiert 25.8.2023

Aus Wikipedia: „Als sozialen Wohnungsbau bezeichnet man den staatlich geförderten Bau von Wohnungen, insbesondere für soziale Gruppen, die ihren Wohnungsbedarf nicht am freien Wohnungsmarkt decken können. Neben den persönlichen Voraussetzungen, welche die Mieter in Deutschland mit dem Wohnberechtigungsschein nachweisen müssen, gibt es eine höchstzulässige Miete (bis 2001 ‚Kostenmiete‘, jetzt: Mietpreisbindung), wie sie im deutschen Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) oder vergleichbaren Landesgesetzen in Österreich geregelt ist.“
Je nach Staatssystem ist der soziale Wohnungsbau wirtschafts- und sozialpolitisch eine Ergänzung zur Wohnbauförderung oder tritt an deren Stelle. Rückgang der Sozialwohnungen in Deutschland. „Als Sozialwohnung bezeichnet man eine mit öffentlichen Mitteln gebaute Wohnung mit relativ geringen Mietkosten für Mieter mit geringem Einkommen.“¹ Im Jahr 2019 wurden 25.565 neu gebaut, 2020 waren es 30.000 ach dden Planzahlen der Bundesländer.²
Bestand in 1000: ((Sozialwohnungen in Deutschland bis 2019, statisa.com, abgerufen 30.5.2021. Für 2014 liegen keine Angaben vor.))
2006: 2.094,2; 2007: 2.033,9; 2008: 1.906,1; 2009: 1.805,6; 2010: 1.662,1; 2011: 1.490,7; 2012: 1.538,7; 2013: 1.475,2; 2015: 1.330,5; 2016: 1.269,1; 2017: 1.219; 2018: 1.176,1; 2019: 1.137,2; 2020: 1,13³

Kurzer Abriss der Geschichte. In der SZ hat Laura Weissmüller einen guten Überblick zur Geschichte des öffentlichen Wohnungsbaus in Deutschland gegeben. (Der genossenschaftliche Wohnungsbau, der Endes 19. Jahrhunderts beginnt, wird im Lexikon unter Baugenossenschaften behandelt.) Der Erste Weltkrieg brachte hohe Verluste an Wohnraum mit sich. In der Weimarer Verfassung stand 2019 in Artikel 155 die Absicht, „jedem Deutschen eine gesunde Wohnung“ zur Verfügung stellen zu wollen. Ab 1920 gründeten Städte ihre ersten Wohnbaugesellschaften. Allein in Berlin wurden zwischen 1925 und 1932 rund 170.000 neue Wohnungen gebaut. Diese städtischen Wohnbaugesellschaften wurden von der „Deutschen Arbeitsfront“ der Nationalsozialisten übernommen. Nach dem Zweiten Weltkrieg war in der Bundesrepublik durch die Zerstörungen und die hinzu kommende Flüchtlingswelle die Wohnungsnot riesig: 17 Millionen Haushalte mussten sich mit 10 Millionen Wohnungen begnügen. Bundeskanzler Konrad Adenauer (CDU) setzte auf das Interesse des Privatkapitals für den Bau von Wohnungen. Für Weissmüller hält dieser Glaube an den privaten Markt bis heute an. Die Adenauer-Regierung hielt die Wohnungsnot für ein temporäres Problem: Deshalb wurde die Sozialbindung eingeführt, d. h. nach einem gewissen Zeitraum konnte der private Eigentümer wieder über sein Eigentum verfügen. Dadurch fielen über Jahrzehnte Millionen gebaute Sozialwohnungen wieder aus der Sozialbindung. Der Höchststand der Sozialwohnungen lag bei 4,5 Millionen; 2020 waren es 1,15 Millionen (siehe oben). Laut Weismüller wurden zwischen 1950 und 1955 jährlich etwa 200.000 geförderte Wohnungen gebaut. 1956 kam das Zweite Wohnungsbaugesetz, das dem eigenen Immobilieneigentum Priorität einräumte. Mit zum Niedergang des sozialen Wohnungsbaus trug der Untergang und der Skandal um die Neue Heimat bei. Dazu verkauften die Städte ihre Wohnungsunternehmen. In Berlin wurden 2004 rund 65.000 Wohnungen der Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft unter Finanzsenator Thilo Sarrazin (SPD) verkauft, in Bayern 33.000 Wohnungen der staatlichen GBW AG unter dem damaligen Finanzminister Markus Söder (CSU). Mit  der Wohnraumförderung im Jahr 2001 wurde unter der rot-grünen Koalition der soziale Wohnungsbau faktisch abgeschafft, so Weissmüller.
Zwei unterschiedliche Beispiele aus dem Ausland: In Großbritannien gab es das Council-Housing-System, also ein kommunaler Wohnungsbesitz, das 1980 von Margaret Thatcher mit dem „Right-to-buy“ privatisiert wurde. In Wien gab es den ersten „Gemeindebau“ 1923, ein System, das ständig bis heute erweitert wurde. Aktuell leben 62 Prozent der Wiener im geförderten Wohnungsbau und in Gemeindewohnungen.⁴

Im Folgenden sind chronologisch einige Meldungen zum Thema Sozialer Wohnungsbau und Sozialwohnungen aufgeführt.

März 1992: Sozialer Wohnungsbau. Der Bund fördert 1992 den sozialen Wohnungsbau in Bayern mit 388 Millionen DM. Dazu erhält der Freistaat im Rahmen eines Sonderprogramms vermutlich weitere 140 Millionen DM für Regionen, in denen ein erhöhter Wohnungsbedarf besteht.⁵

Mai 1993: Wie viel Anteil Sozialwohnungen? Von 1980 bis 1992 wurden in München 22.000 Sozialwohnungen gebaut: Ende 1992 warteten 12.550 Haushalte auf eine Sozialwohnung, davon 6410 besonders dringlich. Ende 1990 gab es 98.500 Sozialwohnungen. Für Ende 1992 wird der Bestand auf 88.000 geschätzt. Bis 1995 werden im Jahr rund 6000 aus der Sozialbindung entlassen, zwischen 1996 und 2000 werden es jährlich 3000 sein. Bis Ende 1999 wird es in München nur noch rund 65.000 Sozialwohnungen geben. Dazu werden jährlich 5000 Wohnungen modernisiert; für 11.000 Mietwohnungen liegen Anträge zur Umwandlung in Eigentum vor.
Das Planungsreferat sieht in Neu-Riem von den 6000 Wohnungen 70 Prozent Sozialwohnungen vor. Die CSU fordert dagegen einen Anteil von 40 Prozent. Die rot-grüne Mehrheit setzte den Anteil von Sozialwohnungen in Neubauvierteln wie Neu-Riem und Panzerwiese von 70 Prozent durch. OB Georg Kronawitter (SPD) warnte davor, im Wohnungsneubau die generelle Lösung zu sehen. Dazu soll ein neues Münchner Genossenschafts-Wohnbauprogramm geschaffen werden. Die Münchner Bodenpreise seien zwischen 1960 und 1990 um 1600 Prozent gestiegen. Deshalb sollten die Verkäufe höher besteuert werden.⁶

Februar 1996: Rückgang beim Wohnungsbau. OB Christian Ude hatte beim Amtsantritt 1993 für 1994 mehr als 9000 neue Wohnungen versprochen. CSU-Fraktionschef Hans Podiuk hielt OB Christian Ude vor, dass 1994 gerade einmal 5755 Wohnungen gebaut wurden und Ude keinen Erfassungszeitraum von zwölf, sondern von 19 Monaten zugrunde gelegt habe: was Ude nachträglich auch eingestand. Podiuk führte weiter aus, dass Ude 1994 mit 512 Sozialwohnungen einen Negativrekord der Nachkriegszeit aufgestellt habe. Und bei den 5825 Neubauwohnungen des Jahres 1995 müssten die Verluste von 1197 Wohnungen abgezogen werden.⁷

März 1997: Sozialer Wohnungsbau in München. CSU-MdB Herbert Frankenhäuser monierte die geringe Zahl von Sozialwohnungen: 1996 wurden 1084 fertiggestellt, weniger, als in der gleichen Zeit aus der Bindung herausfielen. Hierfür hätten Bund und Land 123,6 Millionen DM zur Verfügung gestellt, während von der LH München 10,5 Millionen DM kamen (1991: 65 Millionen DM, 1995 26 Millionen DM).⁸

Mai 1998: Rückgang der Sozialwohnungen. Der Verband Bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW) hat 483 Mitgliedsunternehmen und zählte in seinem Jahresbericht 1997/98 einen Wohnungsbestand von 481.412. 1997 sind 13.110 Sozialwohnungen aus der Sozialbindung herausgefallen, während nur 3092 neu dazukamen.⁹

Juli 1998: Weniger Sozialwohnungen. Bei einer Diskussionsveranstaltung von Bayerischer Vereinsbank und Adolf Weber Stiftung wurde festgestellt, dass die Zahl der genehmigten Wohnungen in Deutschland von 1994 (514.000) bis 1997 (323.000) stark gesunken ist. 1975 gab es noch 4,2 Millionen Sozialwohnungen; 1997 waren es nur noch zwei Millionen. Der Präsident von Haus & Grund in Deutschland, Friedrich Adolf Jahn, forderte „mehr Markt und weniger Staat“, ein liberalisiertes Mietrecht und Wohngeld sowie ein intensiviertes Erbbaurecht. Der Präsident des Gesamtverbandes der Wohnungswirtschaft, Jürgen Steinert, bezifferte den Grundstücksanteil an den Immobilienpreisen in München auf 65 Prozent.¹⁰

Juli 1999: Weniger Sozialwohnungen. Die rot-grüne Bunderegierung kürzte die Mittel im sozialen Wohnungsbau. Das Münchner Sozialreferat sieht deshalb einen Rückgang von 900 auf unter 700 Sozialwohnungen pro Jahr. 1980 gab es hier 98.500 Sozialwohnungen, aktuell sind es 65.000. 300 fallen dieses Jahr aus der Sozialbindung, 560 werden es im Jahr 2000 sein, 2001 940 und im Jahr 2002 um 3000. Aktuell warten 4283 Haushalte auf eine Sozialwohnung. Gleichzeitig wird das „pauschalierte Wohngeld für Sozialhilfeempfänger“ in Zukunft nicht mehr vom Bund, sondern von den Ländern und Kommunen getragen. Hieraus könnten für München Belastungen von etwa zehn Millionen DM erwachsen.¹¹

Juli 1999: Ghettoisierung in Münchner Randbereichen. Seit 1980 sind die Einkommensgrenzen für die Berechtigung auf eine der rund 60.000 Sozialwohnungen nicht gestiegen. Deren Belegung erfolgt durch die ärmsten Einwohner: Sozialhilfeempfänger, Arbeitslose, Geringstverdiener. Die städtische GWG hat deshalb schon in ihren Siedlungen Hasenbergl und Nordhaide zwei Sozialarbeiter eingestellt.
Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmer hat wegen der schlechten lokalen Verhältnisse die Studie „Milieu der Ärmlichkeit“ in Auftrag gegeben. Sie war wohl Anlass für das Programm von Bund und Ländern „Soziale Stadt“, für das sich die LH München bewerben will. 1999 sollen darüber 25 Millionen DM nach Bayern überwiesen werden. 750.000 DM sollen im Hasenbergl zur Linderung sozialer Brennpunkte investiert werden. 60 Prozent der Summen des Programms bezahlt der Bund, 40 Prozent die jeweilige Kommune.¹²

Februar 2001: Rückgang des sozialen Wohnungsbaus. Anfang 2001 hat die LH München 66.174 Sozialwohnungen, die oft mit günstigen staatlichen Krediten in den sechziger Jahren entstanden. Die Sozialbindung betrug 25, 30, manchmal bis zu 50 Jahren und läuft jetzt oft ab. 2001 fallen 1714 Wohnungen heraus, 2004 etwa 4000, 2009 rund 5500. Eigentümer können sich auch mit einer Frist von zehn Jahren aus der Sozialbindung freikaufen: Dann darf die Miete marktmäßig erhöht werden. Nach Beendigung der Sozialbindung kann der Vermieter alle drei Jahre um 30 Prozent zur örtlichen Vergleichsmiete erhöhen. Im Sommer 2001 soll dieser Satz auf 20 Prozent abgesenkt werden.¹³.

März 2001: Wohnungsmangel in Bayern. Laut bayerischem Mieterbund fehlen in Bayern aktuell 200.000 preisgünstige Wohnungen; diese Zahl wurde auch von der Bayerischen Obersten Baubehörde genannt. Nach Angaben des Mieterbundes ist die Zahl der Sozialwohnungen in Bayern zwischen 1987 und 2000 von 600.000 auf 240.000 zurückgegangen – bei 250.000 Sozialhilfeempfängern in Bayern. In München fehlten 20.000 Wohnungen.¹⁴

September 2001: Die Stadt München belegt inzwischen Sozialwohnungen im Landkreis. Immer mehr Menschen warten im Landkreis München auf eine Sozialwohnung, und immer mehr Sozialwohnungen fallen gleichzeitig aus der Bindung. Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW) verzeichnete den dreifachen Verlust durch das Ende der Sozialbindung, als neu gebaut wird. 1999 gab es im Landkreis München noch 6193 Sozialwohnungen, im Jahr 2000 waren es 6124, aktuell sind es 6085. Das Landratsamt München Land hat für 1300 von ihnen ein Belegungsrecht. Die LH München belegt die Mehrheit, so z. B. 1780 Sozialwohnungen in Taufkirchen.¹⁵

Februar 2002: Wohnungs-Wettkampf der Parteien. Im Münchner Stadtrat versprechen SPD und Grüne 7000 neue Wohnungen jährlich bis 2005, davon 1800 Sozialwohnungen. Die Stadt will das Baurecht beschleunigen und mit über 600 Millionen Euro sozialen Wohnungsbau und Wohnungseigentum für Familien fördern. Die CSU will 8000 und die FDP 10.000 neue Wohnungen jährlich; beide Fraktionen wollen städtische Wohnungen an Mieter verkaufen und mit dem Erlös neue Wohnungen bauen. 2001 wurden 3563 Wohnungen fertig gebaut.¹⁶

Oktober 2002: Nur ein Drittel Wohnraum für Vermietung. Bei Münchner Neubauten geht nur ein Drittel in die Vermietung. Das hat eine Umfrage des Planungsreferats Anfang 2001 ergeben. 2001 förderte die Stadt 766 Sozialwohnungen – bei 13.500 Vormerkungen. Stadtbaurätin Christiane Thalgott verwies auf das Programm „Wohnen in München III“, mit dem man jährlich rund 1400 Mietwohnungen fördern wolle.¹⁷

Februar 2006: Armut in der Messestadt. Im städtischen Armutsbericht 2004 fielen von 1000 Bewohnern der Messestadt Riem 405 in die Kategorie „arm“. Die angestrebte sozioökonomische Mischung wurde nicht erreicht. In den bislang realisierten Bauabschnitten liegt der Anteil von Sozialwohnungen überdurchschnittlich hoch; Eigentumswohnungen wurden erst wenige realisiert. Die öffentlich geförderten Wohnungen würden mehrheitlich von „Armutsrisikogruppen“ belegt. Nichtdeutsche Bewohner haben einen Anteil von 38 Prozent. Vom zweiten Bauabschnitt (alle Flächen vergeben) und vom dritten Bauabschnitt (zu 80 Prozent vergeben) sind keine großen Änderungen zu erwarten. Durch mehr Grundstücke für den frei finanzierten Wohnungsbau käme mehr Geld in die städtischen Kassen, außerdem käme dies Bauträgern entgegen, die sich vor dem Imageschaden fürchteten.¹⁸

Juni 2006: Weniger Mietwohnungen in München. 2005 hat die LH München Baugenehmigungen für 8574 Wohnungen erteilt. Insgesamt hat München einen Bestand von 719.628 Wohnungen. Aber der Anteil der Mietwohnungen sinkt kontinuierlich. 2004 wurden unter 20 Prozent der Neubauwohnungen für die Vermietung gebaut. Dazu kommt die Umwandlung von Mietwohnungen mit niedriger Miete in teure Eigentumswohnungen: 2899 hierfür nötige Abgeschlossenheitsbescheinigungen wurden 2005 erteilt. Dazu gab es 1980 in München rund 123.000 Sozialwohnungen. Ende 2005 waren dies etwa 52.000, dazu kommen 28.000 Wohnungen, für die München ein Belegrecht hat: in der Summe sind das etwa 80.000. Die Stadt hat von 2001 bis 2005 rund 26 Hektar städtische Grundstücke verbilligt für 3600 Wohnungen verkauft: pro Wohnung eine Subvention von etwa 50.000 Euro.¹⁹

Oktober 2006: Neuer Anlauf für Münchner Wohnungsbau. Die LH München will jährlich neues Baurecht für 3500 Wohnungen schaffen; mit den bestehenden Bestandsbaurechten könnten so bis zu 7000 Wohnungen gebaut werden. Davon sollen 1600 öffentlich geförderte Wohnungen sein, die Hälfte wiederum für Haushalte mit niedrigem Einkommen. Die Stadt kostet dies etwa 550 Millionen Euro, hinzu kommen 285 Millionen Euro staatliche Förderung.
Das „Wohnungspolitische Handlungsprogramm 2007 bis 2011“ oder „Wohnen in München IV“ wurde vom Planungsreferat, Kommunalreferat, Sozialreferat und der Stadtkämmerei erarbeitet und soll in nächster Zeit vom Stadtrat beschlossen werden. Hauptziele sind Bereitstellung und Schaffung einer Mindestversorgung mit bezahlbarem Wohnraum für Einkommensschwache, aber auch für Familien mit durchschnittlichem Einkommen. Das Planungsreferat sieht für München im Rahmen von Neubau und Nachverdichtung noch Platz für 55.000 bis 60.000 Wohnungen.
Für die Messestadt Riem und Freiham wird der Anteil der öffentlich geförderten Wohnungen von geplanten 72 auf nunmehr 50 Prozent gesenkt, um eine „soziale Ausgewogenheit“ zu sichern. Für die erst noch vom Bund zu kaufenden Kasernenflächen sollen im Rahmen der „Münchner Mischung“ 30 Prozent öffentlich geförderter Wohnungen beibehalten werden. Der stetige Schwund des Bestands an Sozialwohnungen soll auf dem Niveau von 80.000 stabilisiert werden: Dazu müssten jährlich 1300 Sozialwohnungen gebaut werden.²⁰

Februar 2007: Fehlbelegungsabgabe soll entfallen. Mieter einer Sozialwohnung müssen im Fall ihres gestiegenen Einkommens bislang eine Fehlbelegungsabgabe entrichten. Diese will der Freistaat bis Ende 2007 abschaffen. Durch die Föderalismusreform vom 1.9.2006 sind viele Zuständigkeiten im Wohnungswesen auf die Länder übergegangen. Die Bayerische Staatsregierung möchte in einem Entwurf zum Wohnraumförderungsgesetz zur „Deregulierung und Entbürokratisierung“ die Fehlbelegungsabgabe abschaffen. Die LH München nimmt jährlich etwa 5,6 Millionen Euro ein und will die Abgabe zumindest bis Ende 2009 beibehalten: Sie finanziert damit fast 100 Sozialwohnungen. Die Abgabe beträgt aktuell pro Quadratmeter zwischen 50 Cent und 3,50 Euro und betrifft 12,3 Prozent der Sozialwohnungen.²¹

Februar 2009: Münchner Sozialwohnungsbau. Die LH München bietet Vermietern Geld für Belegrechte an ihren Wohnungen. Für 3,5 Millionen Euro hat die Stadt 2009 Belegrechte an 81 Wohnungen für mindestens 15 Jahre erhalten. Aktuell gibt es in München noch 47.000 Sozialwohnungen, Tendenz sinkend. Bis 2015 endet die Sozialbindung von 15.000 Sozialwohnungen. München wollte ursprünglich jährlich 1800 Wohnungen mit öffentlicher Förderung bauen: geworden sind es dann durchschnittlich 1500. So hat z. B. das Münchner Wohnungsunternehmen Igewo der Stadt das Belegrecht für 25 Wohnungen auf 25 Jahre übertragen. München will jährlich die Belegungsrechte für 300 Wohnungen erwerben: Bis 2011 sind 25 Millionen Euro im Haushalt eingestellt. Für Wohnungseigentümer bedeutet dies eine Einmalzahlung pro Quadratmeter zwischen 250 und 750 Euro.²²

April 2009: Pasing lehnt Sozialwohnungen ab. An der Paosostraße sollten im Rahmen des Kommunalen Wohnungsbauprogramms (KomProB) 16 Wohnungen für von Obdachlosigkeit bedrohte Familien mit Kindern gebaut werden. Bei der Pasinger Bürgerversammlung im April 2009 wurde das Projekt mit 77 zu 72 Stimmen abgelehnt. Neben Verweisen auf die fehlenden Einkaufsmöglichkeiten und die schlechte Verkehrsanbindung äußerten Redner auch die Befürchtung, dass ihre Immobilien dadurch einen Wertverlust haben könnten.²³

Mai 2009: Rückgang in Bayern. Dem VdW zufolge gab es 1999 noch über 200.000 Wohnungen mit Sozialbindung, 2009 waren es nur noch 130.000 Wohnungen.²⁴

September 2009: Neue Ausstellung „Mehr als ein Dach über dem Kopf. 1909 wurde der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW) gegründet, ein Zusammenschluss der sozialen Wohnungsunternehmen. Die Gründe waren u. a. ein großes Bevölkerungswachstum, schlechte soziale Wohnverhältnisse und dadurch bedingte Krankheiten, dunkle und enge Wohngebäude. Ende des 20. Jahrhunderts gründeten sich die ersten Wohnbau-Genossenschaften. Noch um 1928 fehlten etwa 500.000 Wohnungen. Die Nationalsozialisten propagierten die Schaffung von „Reichskleinsiedlungen“, bauten jedoch weniger Wohnungen als in der Weimarer Republik. Nach dem Zweiten Weltkrieg waren über 20 Millionen Menschen obdachlos. Kirchen, Unternehmen und Kommunen unterstützten den Sozialen Wohnungsbau. Das Erste Wohnungsbaugesetz von 1950 bestimmte die Förderrichtlinien. Bis 1956 sollten 1,8 Millionen Wohnungen gebaut werden: Diese Wohngebäude waren dann einige Jahrzehnte später oft kaum noch zu modernisieren. 1974 bestand ein statistisch ausgeglichenes Verhältnis zwischen den Wohnungssuchenden und dem Wohnungsangebot. Seither hat auch das Angebot an Sozialwohnungen permanent abgenommen, siehe oben. Die Ausstellung und das Begleitbuch „Die Geschichte des sozialen Wohnens – 100 Jahre Verband bayerischer Wohnungsunternehmen“ (Meike Buck, Matthias Georgi, Michael Kamp) wurden 2009 gestartet.

Juli 2012: Steigende Mieten in deutschen Städten. Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) hat in einer Studie steigende Wohnungsmieten in Ballungsräumen festgestellt. Bedürftige könnten oft kaum bezahlbaren Wohnraum finden bzw. ihre Mieten aufbringen. Die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland hat sich von 2002 bis 2010 um ein Drittel auf unter 1,7 Millionen verringert. (Sie wird sich noch einmal verringern von 2010 mit 1,662 Millionen bis 2019 auf 1,1372 Millionen; Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/892789/umfrage/sozialwohnungen-in-deutschland/) Ein Sprecher des Deutschen Mieterbundes warnte vor einem Fehlbestand von 825.000 Wohnungen in fünf Jahren. Gleichzeitig stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Zeitraum 2003 bis 2010 in Hamburg um 31, in Berlin um 39 und – bereits auf hohem Niveau -, in München um 23 und in Frankfurt um 14 Prozent.²⁵

Dezember 2012: DMB warnt vor Wohnungsnot. DMB-Präsident Franz-Georg Rips äußerte in Berlin: „Die Preise für neu abgeschlossene Mietverträge explodieren.“ Zwei Millionen Mieterhaushalte müssten jährlich wegen hoher Mieten umziehen, da Mietforderungen teilweise um 20 bis 30 Prozent über bestehenden Mietverträgen lägen. Haushalte würden bereits durchschnittlich ein Drittel des verfügbaren Einkommens für Mieten ausgeben; bei einkommensschwächeren Haushalten seien es 45 Prozent. Die erhöhten Neuverträge werden sich in den kommenden Jahren auf die jeweiligen Mietspiegel auswirken. Außerdem fallen vom Bestand der 1,5 Millionen Sozialwohnungen jährlich 100.000 aus der Bindung.²⁶
Da ist doch im System etwas kaputt: wenn die arbeitende Bevölkerung sich nicht mehr eine normale Wohnung leisten kann, sondern auf Staatskosten alimentiert werden muss.

März 2016: Express-Bauen. 12.500 Haushalte warten in München auf eine geförderte Wohnung (davon 8500 mit höchster Dringlichkeit), dazu gibt es hier 5500 Obdachlose. Nun sollen 3000 geförderte Wohnungen zusätzlich entstehen, davon 1000 Wohnungen noch im Jahr 2016. Zwei Grundprinzipien sollen beachtet werden. Einmal soll es keine Konkurrenz zwischen den einheimischen Wohnungssuchenden und den zahlreichen Flüchtlingen geben, die seit Herbst 2015 nach München kamen. Und zum Zweiten sollen die Neubauten zügig vollendet werden und billig sein. Sie werden modularisiert mit verminderten Standards gebaut, sind nur bedingt barrierefrei und ohne Keller. Die städtischen Wohnungsbauunternehmen GWG und Gewofag sowie Privatfirmen sollen beteiligt werden. Dazu wird die Belegschaft im Planungsreferat um 66 Stellen aufgestickt.²⁷²⁸

Mai 2020: Knappe Sozialwohnungen. Das Wohnungsamt im Münchner Sozialreferat vermittelte 2019 rund 4000 Wohnungen. Derzeit haben rund 13.000 Haushalte einen Anspruch auf geförderten Wohnraum, auf den sie zwei bis drei Jahre warten müssen: 11.000 von ihnen sind in der höchsten Dringlichkeit. Durch die Corona-Pandemie und darauf oft folgende Kurzarbeit, Entlassungen, Einstellungsstopps wird sich diese Zahl weiter erhöhen. Die Mitarbeiter müssen derzeit jährlich 25.000 Anträge bearbeiten. Das Vergabesystem soll nun von 140 auf 54 Kriterien reduziert werden.²⁹
Nachtrag: Die Änderung muss aufgrund der Rechtsprechung des EuGH erfolgen: Schon länger in München Lebende dürfen nicht grundsätzlich gegenüber Neuzugezogenen bevorzugt werden. Auch der Bayerische Verwaltungsgerichtshof befindet es für unzulässig, „dass Wohnungssuchende mit einer geringen sozialen Dringlichkeit gegenüber denjenigen bevorzugt werden, die zwar eine sozial geförderte Wohnung nötig hätten, aber noch nicht so lange in München leben“.³⁰

Situation in Hamburg: Hamburg hatte 1970 rund 1,79 Millionen Einwohner und etwa 400.000 Sozialwohnungen. 2020 waren es rund 1,85 Millionen Einwohner, aber nur noch 80.000 Sozialwohnungen.³¹

Mieterbund: „Dramatisch“. Die Bundesregierung wollte in der Legislaturperiode 2018 bis 2021 mehr als 100.000 Sozialwohnungen schaffen und dafür fünf Milliarden Euro zur Verfügung stellen. Der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, bezeichnete am 5.2.2021 die Situation bei den deutschen Sozialwohnungen als „dramatisch“: „Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen wird jedes Jahr dramatischer. Laut Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung liegt die individuelle Wohnkostenbelastung bei fast 30 Prozent im bundesweiten Durchschnitt, bei einkommensarmen Haushalten (< 1300 Euro) sogar bei fast 50 Prozent.“ Auch durch die Pandemie geraten sozial schwächere, ältere und behinderte Menschen in Not. Der Leiter des Pestel-Instituts, Matthias Günther, nannte die Zahl von 670.000 fehlenden Wohnungen mit bezahlbarer Miete und Sozialwohnungen. Das Bündnis sozialer Wohnungsbau, ein Zusammenschluss des Deutschen Mieterbundes (DMB), der Caritas Behindertenhilfe und Psychiatrie (CBP) und der Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) und zwei Akteure der Bauwirtschaft, nannte es das „Drama sozialer Wohnungsbau“.³²³³³⁴

Tendenz abnehmend. 2006 gab es in Deutschland 2,0942 Millionen Sozialwohnungen, 2010 waren es 1,6621 Millionen, 2015 1,3305 und 2019 1,1372 Millionen.³⁵

Soziale Not in München. Im März 2021 gab es etwa 9000 Menschen (davon über 1700 Minderjährige) in Unterkünften. Die Zahl der Menschen ohne Wohnung hat sich in den letzten zehn Jahren verdreifacht. Seit 2010 wurden 14.000 Sozialwohnungen neu gebaut, der Gesamtbestand blieb aber mit 34.000 konstant, da entsprechend viele aus der Sozialbindung fielen. 42.000 Wohnungen der städtischen Gewofag und GWG sind nicht mehr in der Sozialbindung, aber weiter im Zugriff der Stadt.³⁶

Steigende Anträge. Im Jahr 2015 gab es 22.801 Anträge auf Sozialwohnungen, 220 waren es 34.915 und 2021 in einer Hochrechnung 42.632.³⁷

Abgänge größer wesentlich als Zugänge. Das Pestel Institut hat die neu gebauten Sozialwohnungen gegenübergestellt mit dem Bestand im jeweiligen Vorjahr: Für 2018 gab es 27.040 neu gebaute Sozialwohnungen; der Bestand nahm insgesamt um 48.984 ab. 2019: Zugänge 25.565; Abnahme 63.741. 2020: Zugänge 23.076, Abnahme 26.339. Das Ziel der Ampel-Koalition von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr – davon 100.000 geförderte Sozialwohnungen -, wird aus Klimaschutzgründen noch teurer. Bisher wendete der Bund jährlich eine Milliarde Euro für den sozialen Wohnungsbau auf. Laut Pestel Institut kostet die Förderung der 100.000 Sozialwohnungen jährlich fünf Milliarden Euro. Falls die Gebäude z. B. nach dem energieeffizienzhaus-40-Standard gebaut würden, lägen die Kosten bei 8,5 Milliarden Euro. Da die Ampel-Koalition bis 2045 eine Klimaneutralität erreichen will, forderte Bauministerin Klara Geywitz (SPD) „viel mehr bezahlbaren und klimaneutralen Wohnungsbau“.  Laut Bündnis Soziales Wohnen gibt es derzeit nur noch 1,1 Millionen Sozialwohnungen, aber elf Millionen Haushalte, die eine solche benötigen würden. Der Vorsitzende der IG-Bau, Robert Feiger, plädierte für jetzt schon höhere Energiestandards, um sie nicht schon bald wieder sanieren zu müssen. Der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkötter, sprach sich für höhere Energiestandards aus: Dies bedürfe aber einer massiven staatliche Förderung, da sonst die Kombination von Klimaschutzzielen und sozialem Wohnungsbau nicht realisierbar sei.³⁸
Roland Preuss skizzierte in der SZ kurz den Niedergang des Sozialen Wohnungsbaus (der schon mit der Regierung von Helmut Kohl begann). – Neunziger Jahre: Verkauf von Tausenden städtischer Wohnungen in zahlreichen Städten. – 1998: Die rot-grüne Regierung schaffte das eigenständige Bauministerium ab. – 2006: Mit der Förderalismusreform ging der Soziale Wohnungsbau an die Bundesländer über.³⁹

Mai 2022: Billiger wohnen in Berlin? Berlins Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey (SPD) hatte schon im Wahlkampf 2021 für bezahlbaren Wohnraum gekämpft. Nun äußerte sie die Idee, dass niemand für das Wohnen mehr als 30 Prozent seines Einkommens ausgeben sollte: Dies gilt noch als akzeptabel. (Im Jahr 2020 gaben schon rund 20 Prozent der deutschen Mieter 40 Prozent und darüber für Wohnen aus.) Das wäre nicht nur rechtlich ein schwieriges Unterfangen. Die FDP warnte angesichts der von Giffey vorgeschlagenen „öffentlichen Mietpreisprüfstelle“ vor einem „Bürokratiemonster“, die CDU sprach von einem „Ablenkungsmanöver“. Kurz zuvor hatte der frühere Innensenator und jetzige Bausenator Andreas Geisel bekannt geben müssen, dass das Ziel von 20.000 jährlich zu bauenden Wohnungen in Berlin, wie es die rot-rot-grüne Koalition beschlossen hatte, nicht einzuhalten sei. Deren Mitglieder hielten mehr davon, eigene Vorschläge zu unterbreiten. Giffeys grüne Stellvertreterin Bettina Jarasch will die Mieten für fünf Jahre einfrieren. Die Linke möchte den Anteil der Sozialwohnungen bei Neubauten von 309 auf 60 Prozent erhöhen. Der Berliner Wohnungsleerstand liegt bei 0,9 Prozent; hinzu kommen zigtausende Ukraine-Flüchtlinge. Und schon bei der aktuellen Bevölkerung haben 54 Prozent der Berliner einen Anspruch auf eine Sozialwohnung. Diese werden vor allem von kommunalen Wohnungsunternehmen gebaut. Der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, äußerte: „Für die private Wohnungswirtschaft stimmen die Gewinnerwartungen des sozialen Wohnungsbaus nicht.“⁴⁰

Immer weniger Sozialwohnungen. 2021 wurden 21.468 Sozialwohnungen gebaut, über 1600 weniger als 2020. Der Gesamtbestand sank 2021 um 27.000 auf etwa 1,1 Millionen ab. Das Ziel der Ampelkoalition, pro Jahr 400.000 neue Wohnungen und davon 100.000 Sozialwohnungen zu bauen, rückt angesichts steigender Baukreditzinsen und Kosten für Baumaterialien sowie der unsicheren Energiesituation in weite Ferne. „Der Bestand an Sozialwohnungen schmilzt regelrecht weg,“ äußerte der Vorsitzende der IG Bauen, Agrar- Umwelt, Robert Feiger.⁴¹

Aus dem „Bericht zur Wohnungssituation in München“: Die Einwohnerzahl lag bei 1.593.581 (Ausländeranteil 28,4 %), die Zahl der Haushalte bei 853.623. Die Registrierung für Sozialwohnungen lag bei 19.440⁴²
Salopp formuliert: Gut verdienende Zuzügler verdrängen Ansässige.

Rückläufiger Wohnungsbau. Die große bayerische Wohnungsbauinitiative (u. a. Wirtschaft, Immobilienbranche, Baugewerbe, Gewerkschaft Bauen, Agrar, Umwelt und Mieterbund) hat am 31.7.20923 in einem Positionspapier vor einer Verschärfung des Wohnungsmangels gewarnt. Die Baugenehmigungen in den ersten vier Monaten 2023 sind gegenüber dem Vorjahr um fast ein Drittel zurückgegangen. Von 70.000 in Bayern geplanten Wohnungen (davon 20.000 geförderte) sei man weit entfernt. Die Zuschüsse für den sozialen Wohnungsbau für 2024 sollen laut Bundesregierung 3,15 Milliarden Euro betragen, von 2025 bis 2027 jährlich 3,5 Milliarden Euro.⁴³

Weiterer Rückgang. Ende 2022 gab es rund 1,088 Millionen Sozialwohnungen und damit circa 14.000 weniger als Ende 2021. 2022 wurden 22.545 Sozialwohnungen genehmigt: Aus der Preisbindung fielen etwa 36.500. Die Gesamtbilanz ist also negativ, und die von der Ampelkoalition anvisierten 100.000 Sozialwohnungen (bei insgesamt 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr) sind in weiter Ferne.⁴⁴

Unsozialer Wohnungsbau. Die zeitliche Länge der Sozialbindung ist abhängig von der Förderung und läuft von zehn bis 40 Jahre. Unter der Regierung von Helmut Kohl (CDU) wurden ab 1988 die Privilegien beim sozialen Wohnungsbau laufend eingeschränkt. Hinzu kam die Privatisierungswelle: Wohnungen von Kommunen und Bundesländern wurden verkauft, dazu tausende Wohnungen aus dem Eisenbahn-Vermögen. Nun fordert das Bündnis „Soziales Wohnen“ fünfzig Milliarden Euro vom Bund, der bis 2026 aber „nur“ 14,5 Milliarden Euro eingeplant hat.⁴⁵

Vgl.: Baugenossenschaften, Gewofag, GWG

1. Sozialwohnungen in Deutschland bis 2019, statista.com, abgerufen am 30.5.2021 [↩]
2. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1054904/umfrage/neubau-von-mietwohnungen-im-sozialen-wohnungsbau-in-deutschland/ [↩]
3. https://www.rnd.de/politik/wohnungsmarkt-zahl-der-sozialwohnungen-2020-bundesweit-gesunken-X7OGLJEXZ62MY7UP3SMRUI47TI.html [↩]
4. Weissmüller, Laura, „Gesund, hell, für alle verfügbar“, in SZ 18.12.2021 [↩]
5. DPA, Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau, in SZ 6.3.1992 [↩]
6. Dürr, Alfred, Nur darüber sind sich alle einig: Viel zuwenig erschwingliche Wohnungen, in SZ 6.5.1993 [↩]
7. Münster, Thomas, Katastrophenjahr für den Wohnungsbau, in SZ 28.2.1996 [↩]
8. Beitrag der Stadt auf historischem Tief, in SZ 17.3.1997 [↩]
9. „Immer weniger Sozialwohnungen“, in SZ 12.5.1998 [↩]
10. Preiswerte Wohnungen bleiben Mangelware, in SZ 6.7.1998 [↩]
11. Loerzer, Sven, Die Stadt wird weniger Sozialwohnungen bauen, in SZ 26.7.1999 [↩]
12. Wessel, Claudia Wo die Stadt fast am Ende ist, in SZ 7.7.1999 [↩]
13. Warum Sozialwohnungen verschwinden, in SZ 5.2.2001 [↩]
14. Hummel, Manfred, Der bayerische Mieterbund beklagt fehlende Unterstützung durch die Bayerische Staatsregierung, in SZ 31.3.2001 [↩]
15. Czeguhn, Jutta, Lange Wartezeiten bei Sozialwohnungen, in SZ 1.9.2001 [↩]
16. Bielicki, Jan, 7000, 8000 – wer bietet mehr?, in SZ 26.2.2002 [↩]
17. Wohnungsmarkt bleibt angespannt, in SZ 8.10.2002 [↩]
18. Winkler-Schlang, Renate, Armuts-Insel im Wohlstandsgebiet, in SZ 19.6.2006 [↩]
19. Neff, Berthold, In München werden Mietwohnungen knapp, in SZ 16.6.2006 [↩]
20. Loerzer, Sven, Die Stadt will den Wohnungsbau forcieren, in SZ 6.10.2006 [↩]
21. Loerzer, Sven, Stadt: Besserverdienende sollen weiterzahlen, in SZ 1.2.2007 [↩]
22. Stadt investiert in Sozialwohnungen, in SZ 11.2.2009 [↩]
23. Flessa, Andreas, Keine Sozialwohnungen im Villenviertel, in SZ 27.4.2009 [↩]
24. Remien, Andreas, Hepp, Sebastian, „Ein historisches Tief“, in SZ 13.5.2009 [↩]
25. Kuhr, Daniela, In den Städten wird Wohnen teuer, in SZ 3.8.2012 [↩]
26. Öchsner, Thomas, Mieten steigen drastisch, in SZ 7.12.2012 [↩]
27. Hutter, Dominik, Bauen – so schnell wie möglich, in SZ 15.3.2016 [↩]
28. Mehr Personal für mehr Baugenehmigungen, in SZ 15.3.2016 [↩]
29. Effern, Heiner, „Einfacher und schneller“, in SZ 20.5.2020 [↩]
30. Anlauf, Thomas, Unzulässiger Bonus, in SZ 29.5.2020 [↩]
31. Richter, Sabine, „Das Gold im Depot“, in SZ 30.1.2021; statista.com [↩]
32. PM des Verbändebündnis Soziales Wohnen: „Corona-Krise bietet neue Chance durch Homeoffice-Trend“ [↩]
33. https://www.bundesregierung.de/breg-de/suche/bauen-und-wohnen-1654766 [↩]
34. Bullion; Constanze, „Dramatisch“ wenige Sozialwohnungen, in SZ 6.2.2021 [↩]
35. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/892789/umfrage/sozialwohnungen-in-deutschland/ [↩]
36. Kastner, Bernd, Immer mehr Wohnungslose, in SZ 25.3.2021 [↩]
37. Kastner, Bernd, Gesucht: faire Vermieter, in SZ 5.5.2021 [↩]
38. Preuss, Roland, Wie klimafreundlich darf es sein?, in SZ 15.1.222 [↩]
39. Preuss, Roland, Lob des Leerstands, in SZ 18.1.2022 [↩]
40. Heidtmann, Jan, Giffeys Miet-Idee kommt nicht gut an, in SZ 31.5.2022 [↩]
41. Radomsky, Stephan, „Wir stecken in einem Dilemma“, in SZ 16.7.2022)

    Landtags-SPD fordert Anschub für sozialen Wohnungsbau.  Am 20.9.2022  forderte die SPD-Landtagsfraktion auf ihrer Herbstklausur u. a. eine Milliarde Euro für den Wohnungsbau, einen verbesserten Schutz vor Umwandlung in Eigentumswohnungen und eine höhere Besteuerung von nicht bebauten Grundstücken. damit soll auch der soziale Wohnungsbau in Bayern und bezahlbarer Wohnraum gefördert werden. SPD-Fraktionsvorsitzender Florian von Brunn zufolge hat der Bund die Fördermittel für sozialen Wohnungsbau auf 14,5 Milliarden Euro erhöht: Die Bundesländer könnten dies bis 2026 ausnutzen. Bundesbauministerin Klara Geywitz erklärte per Videozuschaltung, sie plane auch ein Förderprogramm für „junges Wohnen“, das Auszubildenden und Studenten zugutekommen solle. Von Brunn unterstellte der bayerischen Staatsregierung, dass ihr bezahlbarer Wohnraum kein wirkliches Anliegen sei. So wurde bis heute nicht das Baulandmobilisierungsgesetz in Bayern umgesetzt. Er forderte eine Grundsteuuer C: Damit können Kommunen unbebaute Grundstücke höher besteuern. Der bayerische Bauminister Christian Bernreiter (CSU) hatte kürzlich einige Maßnahmen für Gemeinden gegen die Wohnungsnot vorgestellt wie erleichtertes Bauen und Nachverdichten ohne Änderung der Bebauungspläne sowie ein Vorkaufsrecht bei unbebauten Grundstücken. ((Günther, Anna, Mieterschutz und günstiges Wohnen, in SZ 21.9.2022 [↩]

42. im Vergleich zu 2019 ein Plus von 54,8 %). 75 % wohnen zur Miete. Die Zahl der Single-Haushalte liegt bei 55 %. Zwischen 2017 und 2021 wurden jährlich etwa 7800 Wohnungen hinzugebaut. 2021 gab es 36.550 genehmigte Wohnungen, die aber nicht im Bau waren (der so genannte „Bauüberhang“). Der qm-Preis der Neubauwohnungen lag bei durchschnittlich 10.700 Euro (plus 7,1 % im Vergleich zu 2019); im Bestand waren es 9300 Euro (plus 15 %). Der Mietpreis bei Neubauwohnungen lag bei 21,62 Euro (im Bestand bei Neuvermietungen 19,96 Euro). Der Umzugstrend spiegelt die finanziellen Verhältnisse wieder: Über 100.000 Menschen ziehen jährlich nach München und wohnen vor allem zentral; Umzüge innerhalb von München erfolgen vor allem in Stadtrandlagen. ((Krass, Sebastian, So wohnt München, in SZ 9.2.2023 [↩]
43. DPA, Wohnungsbauinitiative schlägt Alarm, in SZ 1.8.2023 [↩]
44. DPA, Weniger Sozialwohnungen, in SZ 1.8.2023 [↩]
45. Pfund, Johanna, Mieter in Not, in SZ 3.8.2023 [↩]