Wilhelmstraße 27

Aktualisiert am 13.9.2023

Bieterkampf um die Wilhelmstraße 27. Der Eigentümer der im Jahr 1895 gebauten Wilhelmstraße 27 in Schwabing verstarb 2017. Die Immobilie wurde von der Erbengemeinschaft im August 2017 auf den Markt gebracht. Im Bieterverfahren war sie für einen Ausgangswert von 5,95 Millionen Euro angeboten: Der endgültige Verkaufspreis lag dann bei knapp 12 Millionen Euro. Bis dahin war das Haus komplett vermietet und die Kneipe Promillchen bewirtschaftet. Käufer war die Omega Wilhelmstraße GmbH, eine Ausgründung der Omega AG München aus München. (Die Omega AG ist bekannt durch die Zerstörung des denkmalwürdigen Treppenhauses im Eckhaus Schellingstraße 25 und 27.) Im Internet tauchten Pläne der neuen Wilhelmstraße 27 auf: Abriss des Gebäudes und Neubau eines fünfstöckigen Wohnhauses mit 25 Wohnungen auf 2250 qm plus 25 Stellplätze. Die Rede war dort stets von einem Grundstück: Dass hier Familien wohnen, war nicht der Rede wert.¹
Mitten in Schwabing: 2250 qm x (mindestens) 20.000 Euro (= 45.000.000 Euro) + 25 Stellplätze x 50.000 Euro (1.250.000) macht zusammen 46.250.000 Euro. So könnte die Rechnung von Omega AG, Cone Capital AG etc. aussehen.

Weiterverkauf. Die Omega Wilhelmstraße GmbH wurde 2019 von der Omega AG an die Mitten in Schwabing GmbH verkauft: Die Anteile gingen an den Geschäftsmann G. aus einem Münchner Vorort (11 Prozent) und eine Cone Capital AG, Bleicher Weg 19, Zürich (89 Prozent). Die Cone AG hat laut ihrer Webseite u. a. die „Philosophie“: „Eine fundierte Investition heißt verstehen, verstehen heißt gut anlegen und wertschöpfen.“²
Was heutzutage so alles eine Philosophie ist…

Share Deal.Der Verkauf war ein Share Deal: Es werden Anteile unter 95 Prozent an der Firma verkauft und nicht das Grundstück selbst, sodass keine Grundsteuer anfällt. Die neue Eigentümerin sammelte per Schwarmfinanzierung (Einlage ab 1000 Euro) über die Internetplattform Exporo. Der Anwalt der Cone AG verweigerte Antworten zu den hochriskanten Investitionen der Kleinanleger: Die Cone AG habe keine Verträge mit Kleinanlegern, sondern mit der Exporo AG.
Die Gesamtinvestitionskosten für das Bauprojekt Wilhelmstraße 27 lagen bei etwa 21,6 Millionen Euro: Durch den Verkauf des Grundstücks (mit Baugenehmigung) sollen 28 Millionen Euro eingenommen werden. Im Juli 2020 waren viele Mieter entmietet bzw. hatten gegen Abfindung ihre Wohnung gekündigt.³

Aus für das Promillchen. Der Wirt Tino Petzold hatte noch mit den neuen Eigentümern verhandelt: umsonst. Die Kneipe schloss aufgrund der Kündigung am 28.9.2019.

Ensembleschutz? Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege prüfte die Situation. Der BA Schwabing-Freimann lehnte einstimmig einen Bauantrag ab.⁴ Die Wilhelmstraße 27 steht unter Ensembleschutz (und ist ein wesentlicher Teil des Ensembles): Dies muss aber nicht vor einem Abriss schützen. Da viele Original-Details im Haus – zum Beispiel Treppenhaus, Zimmer- und Wohnungstüren, Parkettböden und die Kachelöfen – vorhanden sind, stellte eine Mieterin den Antrag beim BLfD, das Haus als Einzeldenkmal in die Liste aufzunehmen.⁵

Eigentümer klagt vor Gericht. Auch der BA Schwabing – Freimann hatte das BLfD gebeten, das Haus als Einzeldenkmal aufzunehmen. Das BLfD hatte dies abgelehnt: Aber als Bestandteil des Straßenbildes Wilhelmstraße und Kaiserstraße prägt die Wilhelmstraße 27 das Denkmalensemble Nordschwabing mit. Das Planungsreferat hat deshalb den bis dato ausgesetzten Antrag auf Abbruch und Neubau abgelehnt. Der Investor hat dagegen beim Verwaltungsgericht München Klage eingereicht.
Der Bayerische Landesverein für Heimatpflege hat die Wilhelmstraße unter der Rubrik „Aufgepasst“ aufgenommen.⁶⁷

Vermieter-Schikanen. Der Bauantrag des Vermieters Mitten in Schwabing GmbH wurde wegen Ensembleschutz abgelehnt. Dagegen hat die Wilhelm Grundbesitz GmbH Klage beim Verwaltungsgericht eingereicht: Mit einem Verhandlungstermin wird bis Mitte 2022 gerechnet. Mieterin Annegret Bähnisch klagte nun vor dem Amtsgericht gegen Schikanen des Vermieters, der mittlerweile in Wilhelm Grundbesitz GmbH umfirmierte. Der Vermieter hatte den Fahrradunterstand abgebaut und fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen vorgelegt. Das Amtsgericht entschied im Fall der Nebenkostenabrechnungen zugunsten der Mieter sowie in einem widerruflichen Vergleich (bis 2.12.2021), dass der Unterstand mit acht Halterungen wieder aufgebaut werden muss.⁸

Zur Eigentümer-Situation. „Projekt – Wohnen in München… Die Darlehensnehmerin hält die Anteile an drei Projektgesellschaften, welche jeweils die Objekte des Projekts halten. Objekt 1: Augustenstraße 103/105; Objekt 2: Schleißheimer Straße 90; Objekt 3: Wilhelmstraße 27. Die Projektgesellschaften werden die Baurechtschaffung bzw. -erweiterung und den Abverkauf der fertig projektierten Grundstücke vorantreiben und nach Abschluss aller Maßnahmen das gesamte Portfolio global an einen Investor veräußern. (…) Bei diesem Vorhaben werden von dem Projektentwickler zwei Grundstücke angekauft und ein weiteres, das sich bereits im Eigentum befindet, umfinanziert. Die Augusten Grundbesitz GmbH wird Eigentümerin der Grundstücke in der Augustenstraße 103/105 in 80798 München (Grundstück 1). Die Schleißheimer Grundbesitz GmbH wird Eigentümerin des Grundstückes in der Schleißheimer Straße 90 in 80797 München (Grundstück 2). Die Wilhelm Grundbesitz GmbH ist Eigentümerin der Grundstücke in der Wilhelmstraße 27 in 80801 München (Grundstück 3).⁹ Und auf der Eingangsseite steht: „Risikohinweis: Der Erwerb dieses Wertpapiers ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.“
Vgl. auch: https://www.cone-capital.com/de/https://www.northdata.de/Cone+Capital+AG,+Z%C3%BCrich/CHE-340.994.935https://exporo.imgix.net/uploads/Expose_Mitten-in-Schwabing.pdf

Neuer Vorstoß der Investoren. Das neue Bauvorhaben besteht in der Aufstockung des Gebäudebestandes und dem Neubau eines Wohngebäudes mit Tiefgarage, so der Tagesordnungspunkt in der BA-Sitzung am 27.9.2022, auf der der BA eine Stellungnahme abgeben wird. Anwohnerin Annegret Bähnisch konnte vor zweieinhalb Jahren zusammen mit dem BA Schwabing-Freimann einen Abriss des historischen Wohngebäudes verhindern. Nun wurden die neuen Pläne bekannt. Ein LBK-Sprecher erklärte, die Wilhelmstraße 27 sei nicht als Baudenkmal eingetragen, gehöre aber zum Ensemble „Nordschwabing. Das BLfD bestätigte dies: Das Wohnhaus soll in seiner äußeren Kubatur erhalten bleiben. Der Investor Cone Capital bestätigte Hallo München, Wohnraum zu schaffen sei ein großes Anliegen. Die Aufstockung sei aufgrund einer alten Baugenehmigung zulässig.¹⁰
Mit einer Aufstockung kann langfristig der Denkmalschutz ausgehebelt werden. Dann könnten sich viele „Bauschäden“ herausstellen, die letztlich doch zum Teil- oder Komplettabriss führen würden. Und der Bau einer Tiefgarage ist ein oft ausgeübtes Mittel, um Bewohner durch Dreck und Lärm zum Ausziehen zu zwingen.
Außerdem gilt eine Baugenehmigung nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO, Art. 69 Geltungsdauer der Baugenehmigung und der Teilbaugenehmigung) für vier Jahre und kann für weitere zwei Jahre verlängert werden: Dann verfällt sie. Es wäre also im Fall Wilhelmstraße 27 interessant, welche Baugenehmigung von wann der Investor Cone Capital da heranzieht.

Letzter Stand Ende August 2023: Nach Auskunft einer Bewohnerin der Wilhelmstraße 27 ließ der Investor im Frühling 2023 drei Bäume fällen: Robinie, Winterlinde, Ahorn, nachdem er vorher einen Baumsachverständigen beauftragt hatte, der die Standfestigkeit dann prompt anzweifelte und die Untere Naturschutzbehörde den Fällungen zustimmte. Diese setzte eine Frist für die Nachpflanzungen von acht Monaten. Auf Rückfrage nach den acht Monaten erklärte die Behörde, der Eigentümer habe zwölf Monate Zeit für die Nachpflanzung. Da der Investor aber umfassende Bauarbeiten plane, seien Nachpflanzungen derzeit nicht sinnvoll. (Auskunft per Email vom 30.8.2023)

1. Wreschniok, Lisa, Streule, Josef, Wolf, Georg, Wie Share-Deals die Immobilien-Preise nach oben treiben, in br.de 15.7.2021 [↩]
2. https://www.cone-capital.com/de/ [↩]
3. BR Kontrovers, Wenn Mieter auf der Stecke bleiben, 15.7.2020: https://www.ardmediathek.de/video/kontrovers/wenn-mieter-auf-der-strecke-bleiben/br-fernsehen/Y3JpZDovL2JyLmRlL3ZpZGVvLzFiYjg3ZGIwLWQ5MzctNDA2MC04YWRlLWJhZjZlMzU3Zjc0NA/ [↩]
4. buergerdialog.online, München: Wilhelmstraße 27 – Abriss droht, 16.7.2020 [↩]
5. Gebäude von 1895 droht der Abriss – wie sich Bürger dagegen wehren, in hallo-muenchen.de 12.2.2021 [↩]
6. https://www.denkmalnetzbayern.de/index.php/menueeintrag/index/id/73/seite_id/2658 [↩]
7. Ringen um alte Bausubstanz, in SZ 2.9.2021 [↩]
8. Strobach, Benedikt, Schikane durch Vermieter? – Mietstreit in Schwabing-Freimann geht vor Gericht, in tz.de 24.11.2021 [↩]
9. https://www.crowdinvest-immobilien.de/projekte/exporo-wohnen-in-muenchen/ [↩]
10. Strobach, Benedikt, Erneuter Bauantrag für Haus an der Wilhelmstraße 27: Anwohnerin in Schwabing sorgt sich um Denkmal, in tz.de 22.9.2022 [↩]