2006

Januar 2006: Wachstum in Freiham. In Freiham-Nord sollen auf 191,5 Hektar nach den derzeitigen Planungen 10.000 Wohnungen für 20.000 Bewohner gebaut werden: 85 Prozent Wohnkomplexe, 15 Prozent Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser. Stadtbaurätin Christiane Thalgott erntete für die Pläne Kritik aus dem Rathaus und aus dem Stadtteil. Es soll bei allen drei Bauabschnitten eine kleinteiligere Bebauung geprüft werden.¹

Februar 2006: München-Modell gelobt. 1996 wurde von der LH München das „München Modell“ eingeführt für Familien mit mittleren Einkommen. Stadtbaurätin Christiane Thalgott lobte das Modell als zuverlässig, flexibel und als „innovativ-kommunale Wohnungsbau-Förderung“ für Selbstnutzer, Mieter und Bauträger. Die Stadt gibt zu subventionierten Preisen Grundstücke an Bauträger, Genossenschaften oder private Bauherrengemeinschaften ab, die dann kostengünstige Eigentums- und Mietwohnungen bauen. München hat dieses Modell von 1996 bis Ende 2005 mit etwa 115 Millionen Euro subventioniert.²

Februar 2006: München als „Hauptstadt der Entmietung“. In der Maxvorstadt haben Bauträger ein denkmalgeschütztes Haus gekauft. 150.000 Euro waren für die Entmietung der etwa 20 Parteien vorgesehen. Aber viele Mieter wollten sich auf keine Abfindung einlassen: Trotzdem wohnen dort heute nur noch ganz wenige Mieter. In zwei Strafprozessen wurde die Vorgehensweise nachvollzogen. Zum einen ging den Bauträgern das Geld aus, da das Haus in einem schlechteren Zustand war, als ursprünglich gedacht. Das Geld wurde knapp, die Bank sperrte die Konten. Die Mieter mussten raus. Es gab jede Menge „Baupannen“: Wasser floss in Wohnungen, das Treppenhaus wurde vermüllt, eine Wand wurde herausgerissen. Über längere Zeiträume gab es keinen Strom, kein Wasser, kein Telefon. Die Bauträger hatten einen willigen Gehilfen im Bauleiter. Auch drohte ein Anwalt den Mietern mit dem Verlust der vom Bauträger bezahlten Ersatzwohnung, falls kein Auszug erfolgt. Auch ein Makler und ein Notar beteiligten sich: Die Bauträger verkauften Wohnungen offiziell ohne Mieter – und knöpften dem Käufer noch 10.000 Euro für Mieter ab, die diese nie bekamen. Die beiden geständigen Bauträger bekamen 10 Monate Freiheitsstrafe auf Bewährung, der Bauleiter erhielt zehn Monate.³

April 2006: Der BA 5 Au-Haidhausen will mehr Mitsprache. Für das Entwicklungsgebiet „Rund um den Ostbahnhof“ (Rost) wird gerade ein Gutachten durchgeführt. Es handelt sich um die Bebauung des Gebiets zwischen Orleansplatz und Bahn und vom Orleansplatz bis in den S-Bahn-Bereich Leuchtenbergring. Hier sind derzeit noch die Kultfabrik und das Optimol-Gelände in Berg am Laim. Das Gelände ist 115 Hektar groß und durchlief vor vier Jahren einen Ideenwettbewerb, den das Büro München 03 gewann: Gebaut werden sollen rund tausend Wohnungen (davon 30 Prozent Sozialwohnungen) und Gewerbeflächen. Der BA 5 will nun bei der Auswahl der Architektenbüros mitwirken: Die Neubauten sollen sich in die Bau- und Nutzungsstruktur Haidhausens integrieren. Die BA-Vorsitzende Adelheid Dietz-Will (SPD) wurde stimmberechtigtes Mitglied im Beratergremium.⁴

Juni 2006: Weniger Mietwohnungen in München. 2005 hat die LH München Baugenehmigungen für 8574 Wohnungen erteilt. Insgesamt hat München einen Bestand von 719.628 Wohnungen. Aber der Anteil der Mietwohnungen sinkt kontinuierlich. 2004 wurden unter 20 Prozent der Neubauwohnungen für die Vermietung gebaut. Dazu kommt die Umwandlung von Mietwohnungen mit niedriger Miete in teure Eigentumswohnungen: 2899 hierfür nötige Abgeschlossenheitsbescheinigungen wurden 2005 erteilt. Dazu gab es 1980 in München rund 123.000 Sozialwohnungen. Ende 2005 waren dies etwa 52.000, dazu kommen 28.000 Wohnungen, für die München ein Belegrecht hat: in der Summe sind das etwa 80.000. Die Stadt hat von 2001 bis 2005 rund 26 Hektar städtische Grundstücke verbilligt für 3600 Wohnungen verkauft: pro Wohnung eine Subvention von etwa 50.000 Euro.⁵

Juli 2006: Weniger Familien in München. Der Frühjahrsbericht des Immobilienverbands Deutschland Süd (IVD) konstatierte eine Steigerung der Mieten seit Herbst 2005: Altbauwohnungen kosteten 11 Euro pro Quadratmeter (plus 4,8 Prozent), Neubauwohnungen 11,30 Euro (plus 2,3 Prozent). Die Einwohnerzahl von München nimmt gleichzeitig nur geringfügig zu: 1,2 Prozent plus in einem Jahr. Single-Haushalte machen dagegen schon 55,4 Prozent der Haushalte aus. Junge Familien hätten immer mehr Schwierigkeiten, eine Wohnung in München zu finden: Sie wandern zunehmend ins Umland aus.⁶

Juli 2006: Einige Entscheidungen des BGH. Der Bundesgerichtshof hat einige Urteile zum Mietrecht gefällt, die jeweils zugunsten des Vermieters oder des Mieters ausfielen. – Der „Eigenbedarf“, den der Vermieter anmeldet, gilt auch bei Nutzung zur Berufsausübung: Der Wohnzweck muss aber überwiegen, die berufliche Nutzung darf nicht Hauptzweck sein. – Wer Mieten über Jahre nicht pünktlich entrichtet und vom Vermieter laufend zur Zahlung aufgefordert werden musste und deswegen abgemahnt wurde, kann bei einem nächsten Verstoß fristlos gekündigt werden. – Wenn der Mieter erst nach Unterzeichnung des Mietvertrags feststellt, dass die reale Größe der Wohnung von der Grundrisszeichnung des Vermieters (in dem Fall um mehr als 10 Prozent) abweicht, darf er die Miete nicht eigenmächtig kürzen. Die Fläche der Dachterrasse war nicht mit den gültigen 50 Prozent Abzug berechnet worden. Der Mieter musste die volle Miete nachzahlen.⁷

August 2006: Weiterer Ausbau der Messe und weitere Verkehrsprobleme geplant. Die Neue Messe Riem will eine neue Ausstellungsfläche mit elf Hektar ausweisen und zusätzliche 4000 neue Stellplätze einrichten, dazu 200 Stellplätze jeweils für Lastwagen und Wohnmobile. Die betroffene Gemeinde Feldkirchen erwartet entsprechende Verkehrsprobleme. Gemeinderat Christian Wurth (CSU): „Mich stört, dass die Landeshauptstadt baut und baut und den Landkreis als Zubringer nutzt.“ Eine geplante Verlängerung der U-Bahn gilt als unrealistisch. Der Feldkirchener Gemeinderat forderte ein Verkehrsgutachten für umliegende Straßen und die Ortsdurchfahrt von Feldkirchen. Die Stadt München habe Verkehrsbelange bisher überhaupt nicht berücksichtigt.⁸

August 2006: Villa in Nymphenburg von Abriss bedroht. An der Romanstraße 41 soll eine alte Villa abgerissen und ein fünfgeschossiger Neubau mit 16 Wohnungen gebaut werden. 20 direkte Anlieger protestierten im BA Neuhausen-Nymphenburg. Der BA beurteilte den Neubau als „stark überzogen“ und „ortsuntypisch“. Das Planungsreferat hielt den Neubau für zu massiv, er füge sich nicht in die nähere Umgebung ein und sei deswegen nicht genehmigungsfähig. Die zur Investa Immobilien München gehörende Athos GmbH & Co Objekt Romanstraße KG will nach dem Veto der LBK eine neue Variante durch sein Architekturbüro erarbeiten lassen.⁹

Oktober 2006: Neuer Anlauf für Münchner Wohnungsbau. Die LH München will jährlich neues Baurecht für 3500 Wohnungen schaffen; mit den bestehenden Bestandsbaurechten könnten so bis zu 7000 Wohnungen gebaut werden. Davon sollen 1600 öffentlich geförderte Wohnungen sein, die Hälfte wiederum für Haushalte mit niedrigem Einkommen. Die Stadt kostet dies etwa 550 Millionen Euro, hinzu kommen 285 Millionen Euro staatliche Förderung.
Das „Wohnungspolitische Handlungsprogramm 2007 bis 2011“ oder „Wohnen in München IV“ wurde vom Planungsreferat, Kommunalreferat, Sozialreferat und der Stadtkämmerei erarbeitet und soll in nächster Zeit vom Stadtrat beschlossen werden. Hauptziele sind Bereitstellung und Schaffung einer Mindestversorgung mit bezahlbarem Wohnraum für Einkommensschwache, aber auch für Familien mit durchschnittlichem Einkommen. Das Planungsreferat sieht für München im Rahmen von Neubau und Nachverdichtung noch Platz für 55.000 bis 60.000 Wohnungen.
Für die Messestadt Riem und Freiham wird der Anteil der öffentlich geförderten Wohnungen von geplanten 72 auf nunmehr 50 Prozent gesenkt, um eine „soziale Ausgewogenheit“ zu sichern. Für die erst noch vom Bund zu kaufenden Kasernenflächen sollen im Rahmen der „Münchner Mischung“ 30 Prozent öffentlich geförderter Wohnungen beibehalten werden. Der stetige Schwund des Bestands an Sozialwohnungen soll auf dem Niveau von 80.000 gestoppt werden: Dazu müssten jährlich 1300 Sozialwohnungen gebaut werden.¹⁰

Oktober 2006: Nachfrage nach Wohnungen hoch. OB Christian Ude stellte auf der Wohnimmobilienmesse Eigentum und Wohnen eine immer noch sehr hohe Nachfrage nach Wohnungen fest. Der Verkauf von Eigentumswohnungen erzielte 2005 mit 2,3 Milliarden Euro einen Rekordumsatz. Die Zahl neuer Eigentumswohnungen im Verkauf stieg 2005 um ganze 50 Prozent auf 3900 Wohnungen. In sechs Jahren wuchs die Bevölkerung in München um 57.000 Bewohner und wird wegen der Attraktivität des Wirtschaftsstandorts München und der Beliebtheit der Stadtwohnungen weiter steigen.¹¹
Die Einwohnerzahl steigt auch vor allem wegen der zunehmenden Zahl von Arbeitsplätzen: weil die Stadt permanent neue Betriebe hereinholt und Gewerbe ansiedelt – bis heute.

Oktober 2006: Wohnungsbestand nicht an „Heuschrecken“. OB Christian Ude hat einen Appell an Münchner Unternehmen gerichtet, ihren Wohnungsbestand nicht an Investoren mit Renditeinteressen zu veräußern, sondern an eine neue Initiative: Zehn Münchner Wohnungsbau-Unternehmen gründeten unter seiner Schirmherrschaft eine Interessengemeinschaft, um Mietwohnungen langfristig zu erhalten. Laut Ude könnten in nächster Zeit Zehntausende von Mietwohnungen in München an Immobilien-„Heuschrecken“ gehen, wenn nämlich die Bundesregierung einer neuen Variante von Immobilien-Anlagegesellschaften den Wohnungsmarkt öffnet: den börsennotierten Real Estate Investments Trusts. Diese könnten mit zehn Milliarden Euro ganze bisherige Wohnungsbestände von Firmen aufkaufen und die Mieten erhöhen oder aus Renditegründen die Umwandlung in Eigentumswohnungen vornehmen. Stadtbaurätin Christiane Thalgott zählte zu den Gründungsmitgliedern der neuen Initiative, zu der auch die öffentlichen Wohnbaugesellschaften GWG, Gewofag, Heimag, GWOS und GWG AG, aber auch die Bayerische Städte- und Wohnungsbau der Doblinger Gruppe, die Heimbau Bayern, die Südhausbau und die ZF Generalbau gehören.¹²

Oktober 2006: Städtische Wohnungen bleiben städtisch. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften GWG und Gewofag haben aktuell zusammen 47.000 Wohnungen. Nun übernimmt die GWG 2007 die Münchner Gesellschaft für Stadtsanierung (MGS) und die Gewofag die Heimag (mit 4600 Wohnungen). OB Christian Ude will nun eine neue Konzernstruktur für die kommunalen Tochterfirmen und eine Anhebung der Mieten zur Vergleichsmiete: Damit sollen die städtischen Unternehmen die finanziellen Mittel erhalten, um Sozialwohnungen zu bauen. Gleichzeitig versicherte Ude, dass städtische Wohnungen, etwa im Umland, nie an gewinnorientierte Unternehmen, sondern an Firmen mit sozialer Verantwortung verkauft würden. Der künftige OB-Kandidat der CSU, Josef Schmid, unterstellte Ude, diese Strukturen bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften nur deshalb so rasch durchzusetzen, um einen ausgeglichenen Nachtragshaushalt vorlegen zu können.¹³
Die MGS begrüßte die Übernahme: Die MGS könne dadurch ihre Kompetenz im Wohnungsbau und als Sanierungsträger einbringen. Die GWG hält 94 Prozent an der MGS, die Bayern LB 3,5 Prozent und die Gewofag 2,5 Prozent.¹⁴

Oktober 2006: Boomende Gewerbeimmobilien. Die Umsatzsteigerungen bei Gewerbeimmobilien in München betrafen alle Bereiche. Bei unbebauten Grundstücken für Bürogebäude und Verbrauchermärkte in den neun Monaten im Vergleich zum Vorjahr: plus 97 Prozent. Auch beim „einfachen Gewerbe“ wie Werkstätten u. ä.: doppelter Umsatz wie in den ersten neun Monaten 2005. Für fertige Bürohäuser investierten Käufer 1,8 Mrd. Euro: das Vierfache von 2005.¹⁵
Und wenn die Gewerbeimmobilien boomen entstehen viele Arbeitsplätze: und dann werden umgehend wieder Wohnungen knapp und neue gebraucht. Ganz einfach.

Oktober 2006: Freising gegen dritte Startbahn. Stadträte aller im Freisinger Stadtrat vertretenen Parteien lehnten den Bau einer dritten Startbahn entschieden ab. Der Rechtsanwalt der Schutzgemeinschaft Erding-Nord, Freising und Umgebung e.V., Joachim Krauß, schätzte Freising durch diese als sehr betroffen ein. Der Bedarf sei nicht erkennbar, das Vorhaben „überdimensioniert und unverhältnismäßig“, die Nachfrage „künstlich stimuliert“. Auch würde das Flughafen-Areal um 1000 Hektar vergrößert und 396 Hektar davon versiegelt.¹⁶
Vorschau auf das Jahr 2012: „Mit dem Bürgerentscheid vom 17. Juni 2012 in der Landeshauptstadt München, welches federführend durch Bündnis 90/Die Grünen, ÖDP und die Linke als Bündnis ‚München gegen die 3. Startbahn‘ initiiert wurde, wurde der Bau einer dritten Start- und Landebahn am Flughafen München mit 54,3 Prozent der Stimmen mehrheitlich abgelehnt. 32,8 Prozent der Münchner Bürger beteiligten sich an der Abstimmung.“ (Aus Wikipedia) Daraus leitet die LH München bis heute die Berechtigung ab, die Startbahn abzulehnen. München hat 23 Prozent Anteile am Flughafen, der Freistaat Bayern 51 und die Bundesrepublik Deutschland 26 Prozent. Abstimmungen müssen einstimmig erfolgen. Inzwischen dürften, bedingt durch die Corona-Pandemie und den starken und vermutlich längerfristigen Rückgang des Luftverkehrs, vermutlich viele der einstigen Befürworter froh sein, dass die dritte Startbahn aktuell kein Thema ist.

November 2006: Meag verkauft (1). Die Münchner Rück (heute: Munich Re), der weltweit größte Rückversicherer, hat eine Immobilien-Tochter, die Munich Ergo Assetmanagement GmbH (Meag). 317 Wohnungen am Partnachplatz in Sendling-Westpark sollen von der Meag, verkauft werden: an „verantwortungsvolle Vermieter“. Die Meag will laut Pressesprecher ihr Übergewicht an Immobilien in Deutschland reduzieren, so die seltsame Begründung. Die Anlage liegt nicht im Erhaltungssatzungsgebiet, ein Vorkaufsrecht der Stadt besteht nicht.¹⁷

November 2006: Meag verkauft (2). Die Meag gab wenige Tage danach bekannt, dass neben den 317 Wohnungen am Partnachplatz auch rund 800 Wohnungen am Haderner Stern in Kleinhadern verkauft werden. Die Meag respektive die Münchner Rück verfüge weltweit über einen Immobilienbestand von 15 Milliarden Euro mit einem „Übergewicht“ in Deutschland und vor allem in München, so ein Meag-Sprecher.¹⁸ Der BA 7 Sendling-Westpark forderte OB Christian Ude auf, die Münchner Rück als Eigentümerin der Meag von einem Verkauf der 317 Wohnungen abzubringen, der auch einen Brief an die Konzernmutter Münchner Rück adressierte.¹⁹
Der Mieterverein München hatte die Mieter zu einem Informationsabend eingeladen. Geschäftsführerin Sibylle Färber schildert das mögliche Vorgehen einer internationalen „Heuschrecke“. Ein Paket wird zusammengestellt aus Bonbons und Zitronen: aus Wohn- und Gewerbeimmobilien plus einige unattraktive Ost-Immobilien. Die Münchner Wohnungen wären die Bonbons. Die zweite Vorsitzende des Mietervereins und SPD-Stadträtin, Gertraud Walter, berichtete von fruchtlosen Anrufen des Oberbürgermeisters. GIMA-Leiter Christian Stupka warb auf der Veranstaltung für das Modell „Dankl-Block“.²⁰

November 2006: Meag verkauft (3). Die Meag hat insgesamt etwa 3500 Mietwohnungen im Münchner Großraum verkauft, davon 2200 in München selbst. Außerdem wurden Wohnungen im Rhein-Main-Gebiet und in Norddeutschland verkauft. Insgesamt sind es 6805 Wohnungen und Gewerbeobjekte mit fast 500.000 Quadratmetern. Der Wert soll über einer Milliarde Euro liegen. (Käufer des Gewerbepakets war der Whitehall 2005 Funds.) Käufer des Wohnungspakets ist die Augsburger Patrizia AG, deren Geschäftsmodell darin besteht, in großem Stil Mietwohnungen aufzukaufen, diese in Eigentumswohnungen umzuwandeln, wobei die Mieter als Erste ihre Wohnung zum Kauf angeboten bekommen Außerdem haben über 65-Jährige und Pflegebedürftige einen lebenslangen Kündigungsschutz. OB Christian Ude kritisierte die Meag für den Verkauf an sich und weil sie trotz persönlicher und brieflicher Appelle nicht an die von ihm initiierte Münchner Initiative verkauft habe. Ude forderte die Meag außerdem auf, die weiter in ihrem Eigentum befindlichen 5000 Münchner Wohnungen zu behalten. Die GIMA beurteilte den Verkauf an die Patrizia AG als „vertane Chance“.²¹ In Unterschleißheim hat die Meag 732 Wohnungen am Münchner Ring an die Patrizia AG verkauft.²²

Dezember 2006: GIMA engagiert sich. Die Genossenschaftliche Immobilienagentur (GIMA) war ursprünglich ein Forschungsprojekt des Bundesbauministeriums: Nun gibt sie sich die Organisationsstruktur einer Genossenschaft. Zu ihr gehören zehn Münchner Genossenschaften und zwei Immobilienunternehmen mit etwa 16.500 Wohnungen. Das Ziel der GIMA ist die Verhinderung von Verkäufen von Mietshäusern an Spekulanten oder „Heuschrecken“. Sie will verkaufswillige Hauseigentümer mit kaufwilligen, mieterfreundlichen Unternehmen zusammenbringen und wird dabei unterstützt vom Mieterverein, dem Haus- und Grundbesitzerverein und der LH München. Bislang ist nur eine Wohnanlage mit 47 Wohnungen in der Tumblingerstraße an eine Genossenschaft vermittelt worden; ein Haus in der Nymphenburgerstraße mit 14 Wohnungen könnte Anfang 2007 vermittelt werden.²³

1. Schmidt, Wally, Bebauung von Freiham entzweit die Gemüter, in SZ 13.1.2006 [↩]
2. Thalgott lobt das München-Modell, in SZ 2.2.2006 [↩]
3. Kastner, Bernd, Geplante Panne – Nirgends in Deutschland hat die Praxis der „Entmietung“ eine solche Tradition wie in München, in SZ 10.2.2006 [↩]
4. Eisenack, Marco, Au-Haidhausen fordert Mitsprache, in SZ 6.4.2006 [↩]
5. Neff, Berthold, In München werden Mietwohnungen knapp, in SZ 16.6.2006 [↩]
6. Rost, Christian, Familien verlassen die Stadt, in SZ 8.7.2006 [↩]
7. Büser, Wolfgang, Bei Eigenbedarf muss der Wohnzweck überwiegen, in SZ 11.7.2006 [↩]
8. Messe Riem wächst weiter, in SZ 18.8.2006 [↩]
9. Schmidt, Wally, „Grober Klotz“ erregt Nachbarn, in SZ 30.8.2006 [↩]
10. Loerzer, Sven, Die Stadt will den Wohnungsbau forcieren, in SZ 6.10.2006 [↩]
11. Schmidt, Werner, Ude: Stadt fördert Wohnungsbau, in SZ 18.10.2006 [↩]
12. Neff, Berthold, Initiative für günstige Mietwohnungen, in SZ 20.10.2006 [↩]
13. Neff, Bertold, „Städtische Wohnungen werden nicht verkauft“, in SZ 26.10.2006 [↩]
14. MGS-Spitze begrüßt Übernahme durch die GWG, in SZ 30.10.2006 [↩]
15. Kastner, Bernd, Münchens Immobilienmarkt brummt, in SZ 25.10.2006 [↩]
16. Dritte Startbahn für Freising nicht akzeptabel, in SZ 27.10.2006 [↩]
17. Biereder, Frank, Von der Stadt ist kaum Hilfe zu erwarten, in SZ 13.11.2006 [↩]
18. Kastner, Bernd, 1100 Mietwohnungen der „Meag“ im Angebot, in SZ 14.11.2006 [↩]
19. Unterstützung für Münchner-Rück-Mieter, in SZ 16.11.2006; Meag soll an die Mieter denken, in SZ 17.11.2006; Kastner, Bernd, Der Preis ist heiß, in SZ 19.12.2012 [↩]
20. Kastner, Bernd, Die Angst vor der nimmersatten Heuschrecke,  in SZ 27.11.2006 [↩]
21. Kastner, Bernd, Ude kritisiert Immobilienverkauf scharf, in SZ 30.11.2006 [↩]
22. Vettori, Alexandra, Münchner Rück verkauft alle Wohnungen, in SZ 1.12.2006 [↩]
23. Kastner; Bernd, Schutz der Mietshäuser, in SZ 1.12.2006 [↩]