Werksviertel

Aktualisiert 19.5.2023

Aus Wikipedia: „Das Areal des Werksviertels hat eine Größe von 39,5 Hektar, von denen sich 34 Hektar in Privatbesitz befinden und 4,1 Hektar der Stadt München gehören. Im Westen und Nordwesten wird es von der Friedenstraße begrenzt, die parallel zu den Bahngleisen verläuft. Die südwestliche Ecke grenzt an die Rosenheimer Straße. Einige weitere das Viertel künftig begrenzende Straßen sind erst im Bau und liegen innerhalb des durch die Mühldorf-, Ampfing-, Anzinger und Aschheimer Straße begrenzten Areals.“
Zur aktuellen Situation: https://werksviertel.de/#anker01

Kunstpark Ost. Auf dem alten Gewerbegelände befanden sich die Spedition Rhenania, die Industrieverwaltungsgesellschaft IVG, das Pfanni-Stammwerk, die Optimol Ölwerke sowie an der Anzinger Straße Zündapp. Im Norden ist die Zentrale des Elektronikkonzerns Rhode & Schwarz. Die früheren Gebäude von Pfanni und Optimol hatte der im Januar 2021 verstorbenen Kulturunternehmer Wolfgang Nöth gepachtet, der dort 1996 den Kunstpark Ost mit bis zu 30 Diskotheken kreierte (ab 2003: Kultfabrik plus Optimolwerke).

Kultfabrik. „Die Kultfabrik war ein am 11. April 2003 eröffnetes Kultur- und Veranstaltungszentrum in München und Nachfolger des Kunstpark Ost. Das Zentrum wurde 2016 geschlossen und im Rahmen eines Stadtentwicklungsprojekts bis Sommer 2017 weitgehend abgerissen. Auf dem Gelände, das nun zum neu entstehenden Werksviertel gehört, befinden sich noch einige Diskotheken. Die Clubs auf dem benachbarten Gelände der Optimolwerke wurden Anfang 2018 geschlossen.“ (Aus Wikipedia: Kultfabrik)

Neues Stadtviertel am Ostbahnhof. Es soll die beiden Stadtteile Haidhausen und Berg am Laim verbinden. Deshalb trafen sich die betroffenen Bezirksausschüsse (Au-Haidhausen, Berg am Laim, Ramersdorf/Perlach), Vertreter des Stadtrats und der Verwaltung, Grundstückseigentümer, Immobilienwirtschaft und Planer zu einem Workshop. Der Miterbe des früheren Pfanni-Geländes, Otto Eckhart, präferierte zunächst ein „Urban Entertainment Center“, ein Edel-Kunstpark mit Multiplex-Kino, aber die Stadt lehnte ein weiteres Großkino ab. Gefordert wurden „sensible Umstrukturierung“, „Kreativität der Architekten“, keine Abriegelung durch Hochhäuser, keine zu hohe Versiegelung, ausreichend Grünflächen.¹

Neue Vorschläge. Eckart, hatte den Konzertsaal-Bau auf seinem Areal hinter dem Ostbahnhof vorgeschlagen. Hier sind auch etwa 1000 Wohnungen, Büros, Hotels, Geschäfte sowie Kunstangebote geplant. Industrielle Reste wie die Silos und das Werk 3 bleiben erhalten. Das Büro Steidle Architekten soll einen Masterplan erarbeiten. Der Name lautet nicht mehr „Rund um den Ostbahnhof“ (Rost), sondern Werksviertel.²

Architekturwerke im Werksviertel: Medienbrücke (Steidle Architekten), Werk 3, Werk 4: Steidle Architekten, Werk 7 (Nuyken von Ofele). Werk 12 (MVRDV und Nuyken von Ofele): hat gerade den DAM-Preis für Architektur in Deutschland 2021 erhalten. (DAM = Deutsches Architekturmuseum) Im Werksviertel sollen 12.600 Arbeitsplätze geschaffen und Wohnraum für 2600 Bewohner gebaut werden.³

Friedenstraße 2: Die Stadtsparkasse München präsentiert zwei Entwürfe mit begrünten Fassaden von Falk von Tettenborn Architekten für ein siebenstöckiges Gebäude mit dem Arbeitstitel „Neue Arbeitswelten“. Das Areal der Sparkasse liegt knapp außerhalb des Werksviertels. Geplant sind ca. 11.500 qm Bürofläche.³⁴

Friedenstraße 4: Das Areal, auf dem bis 2022 ein Bauträger ein Bürogebäude mit 7600 qm baut, wurde ebenfalls von der Sparkasse gekauft und soll vermietet werden.⁵

Friedenstraße 10: Ein 65 Meter hoher Geschäfts- und Büroturm des spanischen Architekturbüros Nieto Sobejano. (Das Büro baut in München auch die Hochhäuser am Vogelweideplatz und ein neues Hotel Königshof am Stachus)

Friedenstraße 10: Bürogebäude „Optineo“. „Das Optimolgelände im Werksviertel München wird durch die Projektpartnerschaft der Eigentümerfamilie Maltz sowie des Projektentwicklers WÖHR + BAUER neu gedacht. Das neue Landmark im Werksviertel hat nun einen Namen: Optineo. Dieser steht für eine Kombination aus dem lateinischen Wort „optimum“ (ausgezeichnet) und dem altgriechischen néos (neu, revolutionär).“ (https://werksviertel.de/?p=317) Ca. 32.000 qm Bürofläche, ca. 1100 qm Terrassen und Loggien, über 400 TG-Stellplätze, Bauzeit 2019 bis 2022. (https://woehrbauer.de/projekte/optineo) Hauptmieter mit 31.000 qm ist die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG.

Nachbarschaftstreff geplant. Das neue Quartier Werksviertel hat etwa 1150 neue Wohnungen (340 geförderte) plus etwa 7000 Arbeitsplätze. Im Bereich der städtischen GWG-Wohnungen soll ein Nachbarschaftstreff des Sozialreferats mit ca. 200 qm Nutzfläche entstehen, dessen Ersteinrichtung mit 40.000 Euro und einem jährlichen Zuschuss von 119.000 Euro bezuschusst wird.⁶

Patrizia AG baut im Werksviertel. An der Gisela-Stein-Straße am Gebäude Werk 12 am Knödelplatz wird die Augsburger Patrizia AG für einen Fonds ein sechsstöckiges Bürogebäude (Architekt: CF Møller Kopenhagen) mit 15.700 qm BGF bauen, das bis 2023 bezugsfertig sein soll. Der Fonds wird das Gebäude nach Fertigstellung an einen „Endinvestor“ weiterverkaufen.⁷⁸

Neues Viertel auf 40 Hektar. In der SZ lieferte Sebastian Krass einen Überblick über das Werksviertel. Werk 4: Hotel, Hostel, Kletterhalle, Fertigstellung Sommer 2021, Architekten: Büro Steidle, München; Bauherr: Otec („OTEC GmbH & Co KG ist die Nachfolgerin der Firma Pfanni. Auf dem ehemaligen Werksgelände der Firma Pfanni wird das Werksviertel-Mitte von OTEC realisiert.“ https://werksviertel-mitte.de/place/otec-gmbh-co-kg/) – Werk 17: Hotel, Gastronomie, Handel, 2020, Hild u K. München, Otec. – Konzertsaal / Riesenrad: Kulturveranstaltungen, etwa 2025, Cukrowicz Nachbaur Bregenz; Freistaat Bayern. – Werk 12: Fitness, Gastronomie, Büro, 2019, MVRDV Rotterdam mit Nuyen von Oefele München, Otec. – Werk 7: Musical, Veranstaltungen, Nuyken von Oefele München, 2017; Otec. – Werk 13/Technikum: Konzerte, Ateliers, Büros, Dezember 2022, Nuyken von Oefele, München, Otec. – Tonhalle/Nachtkantine: Konzerte, Gastronomie, Otec. – Werk 3: Büro, Handel, Gastronomie, 2016, Büro Steidle München, Otec. – Plaza: Geschäfte, Büros, Hotels, Sport, 2019, Chapman Taylor (London), Rhode & Schwarz, – Container Collective: Gastronomie, Atelier, Handwerk, 2017, Otec (39 Schiffscontainer, Zwischennutzung bis 2022). – Hamberger Großmarkt, Lagerhalle. – Zentralpark: 1,28 Hektar öffentlicher Park, Jühling und Köppel München. – Städtischer Wohnungsbau: Auftrag des Stadtrats an GWG, 210 Wohnungen. – One Rock: Wohnen, Büro Steidle/Maier Neuberger München, Rock Capital. – Privater Wohnungsbau: Maier Neuberger München, 2022, etwa 100 Mietwohnungen, Rhode & Schwarz, Familie Titius (Fa. Hamberger). – Werkshöfe: 650 Wohnungen, 2024/25, Büro Steidle u. a., Otec. – Städtischer Wohnungsbau: GWG, etwa 130 Wohnungen. – Grundschule: Sommer 2021, Raum und Bau München. – Werk 1/Werk 1.4: Büros (Modernisierung von Werk 1, Neubau Werk 1.4, Hild und K München, Otec. – Bürogebäude von Patrizia: 2023, CF Møller Kopenhagen, Patrizia AG (wird nach Fertigstellung verkauft). – Media Works: Büro, Officefirst. – Medienbrücke: Büro, 2012, Büro Steidle München, Holding Familie Böck. – Atlas: Büro, 2019, OSA München, Allianz Real Estate. – Highrise One: Büro, 2020, Büro Steidle München, Deka Immobilien. – Optineo: Büro, 2022, Nieto Sobejano Barcelona. Familie Maltz/Wöhr und Bauer. – Gewerbehof Ostbahnhof: 60 Unternehmen, Stadt München. – I-Campus: Büro, Henn Architekten München, Rhode & Schwarz.⁹

Holzhybrid i8. Das von CF Møller geplante sechsstöckige Bürogebäude i8 an der August-Everding-Straße mit 20.000 qm wird 2024 fertig und ist ein Holzhybrid-Bau. Decken und Treppen sind aus herkömmlichem Stahlbeton, der Rohstoff Holz macht etwa die Hälfte der gesamten Baumaterialien aus. Damit sollen 30 bis 50 Prozent CO₂-Emissionen gespart werden. Die Fassade des Rhode & Schwarz-Baus ist aus Aluminium mit Recycling-Metall.¹⁰

Deutsches Patentamt nahe dem Werksviertel. Die BIMa hat von der Kölner Immobilienfirma Pandion den 2024 fertiggestellten Komplex Soul an der Anzinger Straße 29 in Berg am Laim für das Deutsche Patent- und Markenamt (DPMA) komplett angemietet. Der Bürokomplex mit bis zu sieben Geschossen umfasst 45.000 qm und hat Platz für rund 1500 Arbeitsplätze. Derzeit liegt der Quadratmeterpreis für Bürofläche im Werksviertel bei 40 Euro: Allerdings warten viele Arbeitgeber die weitere Entwicklung des Home-Office in Zeiten der Pandemie ab. Das DPMA hat am Isartor 1700 und in München insgesamt 2400 Beschäftigte.¹¹

Noch ein Hotel. Am 1.10.2021eröffnete das Adina Hotel Munich, das höchste Hotel Münchens, im Werk 4. „So wird das alte, bestehende Kartoffelsilo der Pfanni-Werke nicht nur in den Neubau integriert, sondern zusätzlich aufgestockt und auf eine Höhe von 86 Metern wachsen. Richtungsweisend ist auch das neue multifunktionale Nutzungskonzept des Hochhauses. Während in den oberen Etagen des WERK4 ein hochwertiges Adina Apartment Hotel mit 234 Studios und Apartments gebaut wird, entsteht in den unteren Geschossen ein preisgünstiges wombat‘s-Hostel mit insgesamt 500 Betten. Das in den Bau integrierte Kartoffelsilo wird weiterhin von der IG Klettern München & Südbayern e. V. als Kletterhalle Heavens Gate genutzt, jedoch zusätzlich um einen großen Kletterbereich, eine große Boulderhalle und um einen sichtbaren Außenbereich erweitert, der die sportliche Nutzung des Objekts klar nach außen kommuniziert.“¹²
Ob es ein guter Zeitpunkt ist, noch ein Hotel zu eröffnen? 20219 kamen im ersten Halbjahr 8,3 Millionen Touristen nach München, 2021 waren es 1,9 Millionen, fast ein Fünftel weniger.¹³

März 2022: Söder bestattet Konzertsaal im Werksviertel. Offiziell will der bayerische Ministerpräsident Markus Söder eine durch Corona und den Ukraine-Krieg bedingte Denkpause bis zum Jahr 2023. Für ihn wird der Konzertsaal frühestens Anfang oder Mitte 2030 fertig. Zur Kostenentwicklung: Die Staatskanzlei ging zunächst von 150 bis 300 Millionen Euro aus. 2016 rechnete das Finanzministerium schon mit 370 Millionen. Im Juli 2021 wurden im Haushaltsausschuss des Landtags 580 Millionen Euro diskutiert. Die aktuellen Kosten liegen derzeit schon bei 700 Millionen Euro. Söder setzt die endgültigen Kosten nun mit über eine Milliarde Euro an.
Und zum Ort des Geschehens: Für die SZ-Journalisten ist das Werksviertel kein Hinterhof: Sie bezeichneten es im Interview als einen „modernen, inspirierenden, neuen Teil von München“. Söder: „Darüber streiten die   Experten.“¹⁴ – Für Münchens Zweite Bürgermeisterin Katrin Habenschaden (Grüne) ist eine Hinterfragung des Baus „vernünftig“, da München nach der Sanierung der Philharmonie im Gasteig zwei Konzertsäle höchster Güte habe. Der Münchner Kulturreferent Anton Biebl zählte auf: Isarphilharmonie, sanierte Gasteig-Philharmonie, Herkulessaal, Prinzregententheater und eventuell noch die Paketposthalle.¹⁵
Auch interessant: Der Freistaat Bayern hat sich 2016 mit dem Grundeigentümer (und Pfanni-Erben) Werner Eckart auf ein „unbefristetes Erbbaurecht“ geeinigt. Alle 44 Jahre hat der bayerische Staat das Recht, zu kündigen. Die Erbpacht beträgt pro Jahr 592.000 Euro: Von 2016 bis 2060 (44 Jahre) macht dies 26.048.000 Euro aus.¹⁶

Optineo und anderes. Die Familie Waltz hat das Grundstück des ehemaligen Maffeischen Gutshof 1932 gekauft und die Optimol-Werke gegründet. 1992 wurde Optimol verkauft; die Familie behielt aber das Grundstück. Laut Heinrich Norbert Waltz dauerte es 28 Jahre, bis sich die diversen Eigentümer und die Stadt auf die Bebauung des 39 Hektar großen Areals geeinigt hatten. Bis zu 65 Meter hoch ist das Bauprojekt Optineo mit 32.000 qm Geschossfläche von Familie Maltz und ihrem Parter-Investor Wöhr und Bauer. Ende 2022 wird der Mieter KPMG mit 1900 Beschäftigten einziehen. Der 86 Meter hohe Turm des Hotels Werk 4 ist bereits fertig. Der Konzertsaal ist nach der Intervention von Ministerpräsident Markus Söder (CSU) noch in der Schwebe. Neben Optineo wird die Sparkasse in der nicht mehr zum Werksviertel gehörenden Friedenstraße 4 ein Bürogebäude mit 7600 qm beziehen. Der Elektronikkonzern Rhode und Schwarz (R&S) baut auf seinem Terrain den i-Campus mit 110.000 qm: Mieter werden das Steuerberatungsunternehmen WTS Group und die Werbeagentur Serviceplan mit 1700 Mitarbeitern. Hinzu kommen 1150 geplante Wohnungen.¹⁷
Nachtrag Juni 2022: Die zehn Gebäude des i-Campus mit vornehmlich Büroflächen von R&S sollen 2100 Arbeitsplätze bieten. In die für zwölf Millionen Euro sanierte, denkmalgeschützte Rhenania-Villa an der Friedenstraße 22 wird die Steuerberatungsgesellschaft WTS einziehen, die auch mit 400 Beschäftigten zwei weitere Bürogebäude belegt. In weitere Gebäude zieht die Werbeagentur Serviceplan mit 1700 Beschäftigte ein. Eine weitere Ausbaustufe des i-Campus ist ein Bürogebäude vom Stuttgarter Architekturbüro LRO.¹⁸

Wacker Chemie kommt ins Werksviertel. Die Wacker Chemie hatte seit 1992 ihren Firmensitz mit 48.000 qm Nutzfläche in der Nähe des U-Bahnhofs Neuperlach. Der Eigentümer, die Pensionskasse der Wacker Chemie VVaG, verkaufte diesen nun für einen dreistelligen Millionenbetrag an den Luxemburger Investor Blue Colibri Capital. Der Immobilienmakler Jones Lang LaSalle (JLL) war mit dem Verkauf der Wacker-Immobilie betraut und nannte dies den „größten Deal“ auf dem Münchner Immobilienmarkt im Jahr 2022. Die Wacker Chemie zieht ins Werksviertel in einen Neubau mit 18.000 qm Nutzfläche, den die Patrizia AG für einen dreistelligen Millionenbetrag bis Anfang 2024 errichtet und den wiederum die Pensionskasse der Wacker Chemie kauft.¹⁹

Werksviertel ohne Wohnungen? Vier geplante Wohnprojekte mit rund 1150 Wohnungen waren hier geplant. Die GWG will mindestens 340 Wohnungen bauen, Rhode + Schwarz mit Familie Titius 75 Wohnungen, OTEC mit dem Projekt „Werkhöfe“ etwa 600 Wohnungen und Rock Capital mit dem Projekt „One Rock“ mindestens 250 Wohnungen. Spätestens bis Ende 2024 sollte der Großteil der Wohnungen gebaut sein. Bisher sind gerade einmal 50 Wohnungen von Hamberger/Titius fertig. Dort wurden die Mietpreise vorgetestet: Bei 27 bis 29 Euro (incl. Küche) war das Haus mit Wohnungen zwischen 40 und 75 qm binnen Kurzem vermietet.²⁰
Nachtrag Januar 2023: Durch die „Denkpause“, die der bayerische Ministerpräsident Markus Söder (CSU) zum Konzertsaal im Werksviertel verordnet hat, sind dort 125 Wohnungen der GWG blockiert. Käme der 45 Meter hohe Konzertsaal, wären die unteren Etagen verschattet und für eine Wohnraumnutzung ungeeignet. Eine Entscheidung über den Konzertsaal soll nach der Landtagswahl in  Bayern im Herbst 2023 erfolgen.²¹

Söders Denkpause kostet. Werner Eckart kann es egal sein: Der Eigentümer des Areals für ein eventuelles Konzerthaus hat der bayerische Staatsregierung für mindestens 44 Jahre und 592.000 Euro pro Jahr) das Gelände vermietet. Nun will Kunstminister Markus Blume (CSU) eine kulturelle Zwischennutzung in die Wege leiten: nach dem Motto, es sei „schade, Kulturelles brachliegen zu lassen“.²²
„Kunstminister“ erweckt irgendwie die Assoziation an „künstlicher Minister“.

Vgl. auch: Kunstpark Ost

1. Schleicher, Michael, Das neue Viertel braucht eine besondere Note, in SZ 31.1.2001 [↩]
2. Dürr, Alfred, Impuls fürs Profil, in SZ 6.7.2015 [↩]
3. Krass, Sebastian, Pyramidenpläne am Ostbahnhof, in SZ 26.11.2020 [↩] [↩]
4. Gerade Wände statt schräger Fassade, in SZ 3.12.2020 [↩]
5. Krass, Sebastian, Pyramidenpläne am Ostbahnhof, in sueddeutsche.de 26.11.2020 [↩]
6. Treffpunkt für neue Nachbarn, in SZ 30.11.2020 [↩]
7. Heintze, Alexander, Patrizia baut 15.700 qm Bürofläche im Münchner Werksviertel, in immobilien-zeitung.de 2.12.2020 [↩]
8. Krass, Sebastian, Geldanlage aus Beton und Glas, in SZ 3.12.2020 [↩]
9. Krass, Sebastian, Münchens coole Seite, in SZ 10.4.2021 [↩]
10. Kramer. Lea, Büro trifft Natur, in SZ 15.4.2021 [↩]
11. Gegen den Trend, in SZ 20.7.2021 [↩]
12. https://werksviertel-mitte.de/construction/werk4/ [↩]
13. München von oben, in SZ 30.9.2021 [↩]
14. Gorkow, Alexander, Heidenreich, Ulrike, „Noch mal in Ruhe überdenken“, in SZ 26.3.2022; Hermanski. Susanne, Stroh, Kassian, Tausche, Nadja, Spitzname: Schneewittchensarg, in SZ 28.3.2022 [↩]
15. Hermanski. Susanne, Stroh, Kassian, Tausche, Nadja, Spitzname: Schneewittchensarg, in SZ 28.3.2022 [↩]
16. Hermanski. Susanne, Stroh, Kassian, Krass, Sebastian, Simon Rattle drängt auf Fortsetzung der Konzerthaus-Planungen, in SZ 30.3.2022 [↩]
17. Krass, Sebastian, Das Werksviertel wandelt sich, in SZ 29.4.2022 [↩]
18. Krass, Sebastian, „Denkmalschutz hat seinen Preis“, in SZ 24.6.2022 [↩]
19. Stäbler, Patrik, Mega-Deal in Neuperlach, in SZ 10.9.2022 [↩]
20. Krass, Sebastian, Wo bleiben die Wohnungen im Werksviertel?, in SZ 30.12.2022 [↩]
21. Krass, Sebastian, Im Schatten von Söders „Denkpause“, in SZ 11.1.2023 [↩]
22. Zwischennutzung für Konzerthaus-Areal, in SZ 11.5.2023 [↩]