Moloch München Eine Stadt wird verkauft

Dezember 2020

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Titelbild: © Oswald Baumeister / Gesellschaft für ökologische Forschung e.V. []

Dezember 2020: Wer Arbeitsplätze sät, wird Bewohner und Verkehr ernten (1). Im Stadtbezirk 22 Aubing – Lochhausen – Langwied werden derzeit fast 330.000 Fahrkilometer am Tag gefahren. In 15 Jahren wird durch den neuen Ortsteil Freiham mit 30.000 Bewohnern und 7500 Arbeitsplätzen der Verkehr um weitere 50 Prozent wachsen. Das Planungsreferat untersucht nun Lösungen, um den Zuwachs einzudämmen: vom Ausbau des ÖPNV (Verlängerung U5, 10-Minuten-Takt für S3, S4, S8) bis zur Einführung von Tempo 30 und neuen Straßen sowie der Ertüchtigung des Fahrradverkehrs. [1]

Dezember 2020: Wer Arbeitsplätze sät, wird Bewohner und Verkehr ernten (2). Freiham soll bis 2022 über eine Express-Buslinie bis zum Bahnhof Westendstraße an das U-Bahn-Netz angeschlossen werden. Auf der A 96 soll die Standspur für den Expressbus freigegeben werden. Die U 5 soll bis Freiham verlängert werden. Laut Stadtbaurätin Elisabeth Merk soll für den zweiten Realisierungsabschnitt Freiham-Nord bis zum Jahr 2028 das Baurecht geschaffen werden und bis 2035 die Wohnungen errichtet sein. [2]

Dezember 2020: Plantreff zu Hochhäusern. Am 10.12. und  15.12.2020 sowie am 19.2.2021 organisiert das Referat für Stadtplanung und Bauordnung eine digitale Gesprächsreihe: Hoch hinaus – Wie macht ihr das? – Hoch hinaus – Wie findet ihr das? – Hoch hinaus – Was bringt es uns?
Die Veranstaltungsreihe wird doch nicht rein zufälligerweise mit den umstrittenen Hochhäusern der Büschl Unternehmensgruppe an der Paketposthalle zu tun haben? Die Prof. Mathias Pfeil, der Leiter des Landesamtes für Denkmalpflege, „Investoren-Architektur“ nannte.

Dezember 2020: Bestrafte soziale Vermieter. Es gibt auch sozial denkende Vermieter, die nicht jede Euro aus ihren Mieter herausholen möchten. Wenn aber ein Vermieter/eine Vermieterin weniger als 66 Prozent der Miethöhe im Mietspiegel verlangt, kann er/sie auch nur anteilig so wenig an Werbungskosten absetzen (Renovierungskosten, Erhaltungsinvestitionen, Kreditzinsen, Verwaltungskosten). Die Absicht war, die Vermietung von billigem Wohnraum an Familienangehörige oder Freunde zu verhindern. Dann läge keine Gewinnerzielungsabsicht mehr vor, sondern „Liebhaberei“. Ab 2021 soll diese Grenze nun auf 50 Prozent gesenkt werden. Der Fiskus will jedoch prüfen, wie die Situation zwischen 50 und 66 Prozent ist. Nahezu 60 Prozent der 2015 gezählten 19,77 Millionen Mietwohnungen werden von privaten Immobilieneigentümern vermietet. Nach einer Studie des IW in Köln erhöhen Vermieter ungern die Mieten bei Altverträgen, um ein gutes Verhältnis zu den Mietern beizubehalten. Eine Umfrage vom Verband Haus und Grund ergab, dass ein knappes Viertel der Vermieter die Miete nur bei einem Mieterwechsel erhöht. [3]

Dezember 2020: SZ-Spaziergang: Herbergshäusl in Obergiesing, der Au und Haidhausen. Der Weg führte vom 2017 brutal abgerissenen „Uhrmacherhäusl“ in Obergiesing („Feldmüllersiedlung) über die Au nach Haidhausen (An der Kreppe am Wienerplatz, Milchstraße). [4]

Dezember 2020: Pasinger Wachstum. In Pasing wird gebaut. Kuvertfabrik Pasing/KUPA: Knapp 170 Wohnungen und 4550 Quadratmeter Büroflächen. Lipperheidestraße: „Auf einer etwa acht Hektar großen Fläche östlich der Lipperheidestraße in Pasing-Obermenzing soll ein lebendiges Quartier mit etwa 275 Wohnungen entstehen. Am 3. Dezember 2014 hat der Stadtrat im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung beschlossen, das Bebauungsplanverfahren weiterzuführen. Die Fläche liegt zwischen der Greinz- und Bassermannstraße und wurde bisher landwirtschaftlich genutzt.“ [5]Paul-Gerhardt-Allee, Bärmannstraße und Bahn: Auf 33 Hektar entstehen 2400 Wohnungen für 5500 Bewohner. Planegger Straße/Haidelweg: 3,6 Hektar Gewerbegebiet und Wiesen und landwirtschaftlicher Grund. [6]

Dezember 2020: Schwabing West: Wohnbau GmbH unterliegt der Stadt. Die Wohnbau GmbH hatte die beiden Anwesen Hiltenspergerstraße 5 mit 35 Wohneinheiten und Hohenzollernplatz 3 mit 58 Wohneinheiten kaufen wollen und eine Abwendungserklärung eingereicht, um das Vorkaufsrecht der Stadt im Erhaltungssatzungsgebiet abzuwenden. In dieser fehlten dann zwei entscheidende Punkte: die Belegungsbindung nach dem „München Modell Miete“ und die Verpflichtung zur Miethöhen-Begrenzung. Da die LH München nun ihr Vorkaufsrecht ausübte, klagte die Wohnungsbau GmbH vor dem Verwaltungsgericht München dagegen – und verlor. Das Gericht sah den Käufer in der Pflicht, die städtischen Vorgaben zu erfüllen. Damit wird die Stadt 40 Millionen Euro für beide Gebäude zugunsten der Gewofag aufbringen, das war der Kaufpreis für die Wohnbau GmbH. [7]

Dezember 2020: So kann man es sehen, so ist es aber nicht. ZEIT-Interview mit dem Architekten Patrick Schumacher: „Wenn der freie Markt jetzt seine Kräfte entfalten darf, werden wir bald einen Entdeckungsprozess erleben. (…) Der Wandel ist permanent und zu schnell für Politik und Bürokraten. (…) Wir brauchen Pop-up-Büros und Pop-up-Wohnungen. (…) Es reicht, dass Unternehmer und Investoren über das Angebot nachdenken und es am Markt testen. (…) Die gegenwärtig erzeugte Knappheit des Bodens ist zudem eine politisch erzeugte.“ [8]

Dezember 2020: Stadtwerke München suchen Energie. Das wird auch schwieriger mit den permanent neuen Arbeitsplätzen, verbunden mit neuen Wohnungen: Es braucht immer mehr öffentliche Verkehrsmittel, technische und soziale Infrastruktur. Wo also die Energie hernehmen und nicht stehlen? Auf Kritik stießen schon der Kohleblock im Heizkraftwerk Nord in Ismaning, die Probebohrungen der SWM in der Barentssee. Und vor allem 2019 der geplante Windpark der SWM mitten im Land von Rentierzüchtern in Norwegen. 2017 hatten die SWM (31 Prozent) zusammen mit dem britischen Centrica-Konzern ein Unternehmen mit dem schön klingenden Namen „Spirit Energy“ gegründet, um ins Gas- und Erdölgeschäft einzusteigen. Im ersten vollständigen Geschäftsjahr 2018 erhielten die SWM eine Dividende von 100 Millionen Euro. Für 2018 war die Fördermenge unter dem Ziel von 50 Millionen Barrel geblieben; es wurden neun Explorationsbohrungen durchgeführt; für 2019 sind drei geplant. [9] Doch dann wies Spirit Energy einen Verlust von 200 Millionen Euro aus. Centrica will nun seinen Anteil von 69 Prozent verkaufen. In München protestierten Umweltschützer gegen das Engagement der SWM in fossile Energien, auch Stadträte protestierten. [10]
Nachtrag Januar 2021: Am 29.1.2021 demonstrierten Politiker und Klimaschützer zweifach gegen die SWM. Sie forderten in Unterföhring die Beendigung der Planungen eines Gaskraftwerkes in Unterföhring, das in 30-jähriger Betriebsdauer rund 22,5 Millionen Tonnen CO2 produzieren würde. Und auf dem Münchner Marienplatz forderten sie den Stopp der Beteiligung an Spirit Energy: Hierdurch würden 32 Millionen Tonnen CO2 produziert. [11]

Dezember 2020: „Grünes Band“ unerwünscht. Zwischen der Geisenhausener und der Aidenbachstraße soll ein stillgelegtes Bahngleis in eine Grünfläche verwandelt werden. Das stört den Lieferverkehr ortsansässiger Firmen wie Klüber Lubrication, Brunata-Metrona und Schleicher, die nun in einer Videokonferenz mit dem BA 19 dagegen protestierten. Der BA mit dem Vorsitzenden Ludwig Weidinger (CSU) und den Mitgliedern will hier zugunsten der Firmen eingreifen und geht davon aus, dass in Obersendling „weiterhin industrielles Gewerbe und Arbeitsplätze möglich sind“. [12]
Dieses kleine Beispiel zeigt die Schwierigkeiten, eine Verkehrsbrache – oder anderes -, in eine Grünfläche umzuwandeln. Gleichzeitig werden gnadenlos bestehende Grünflächen mit Wohn- und Gewerbebauten zugebaut und versiegelt: Das geht augenscheinlich wesentlich leichter.

Dezember 2020: Moosacher Bahnhof und sein Investor. Das Bahnhofsgebäude an der Bunzlauer Straße soll um zwei Geschosse plus eine Terrasse aufgestockt werden. Die Stadtgestaltungskommission hatte schon 2015 ein Bauvorhaben für den Bahnhof als „zu banal“ klassifiziert. Nun lehnte der BA 10 Moosach die neuen Umbaupläne erneut ab, da Struktur, Kubus und Fassade kritikwürdig seien. [13]

Dezember 2020: Münchner Mieten immer teurer (1). Der eigentlich neueste Mietspiegel musste wegen der Aussageverfälschung durch die Corona-Pandemie zurückgezogen werden: In Heimarbeit Tätige waren zeitlich gut zu befragen, während die „systemrelevant“ Tätigen in den günstigeren Wohnungen nicht zu Hause oder unter Zeitdruck waren. Der aktuelle Mietspiegel von 2019 gibt eine durchschnittliche Miete von 11,69 Euro/qm an. Das Planungsreferat hat im Zeitraum Januar bis Juni 2020 etwa 17.000 Angebote auf der Immobilien-Plattform ImmoScout 24 ausgewertet. Danach liegt bei Mietwohnungen der Quadratmeter in einer Neubauwohnung bei 21,20 Euro, im Bestand bei 19,60 Euro. Beim Kauf liegt der Quadratmeter einer Neubauwohnung bei 10.900 Euro, im Bestand bei 8600 Euro (plus 13 Prozent zum Vorjahr).

Dezember 2020: Münchner Mieten immer teurer (2). Auch Stephan Kippes vom IVD Süd gab am 17.12.2020 eine Miete von über 20 Euro pro Quadratmeter bei Neubauten an, bei einem sehr guten Wohnwert mit 27 Euro. Im Bestand beträgt die Neuvermietung durchschnittlich 17,40 Euro. Die Münchner müssen durchschnittlich 30 Prozent ihres Gehaltes für die Wohnkosten ausgeben. Von 1995 bis heute sind die Einkommen in München um 76 Prozent, die durchschnittliche Miete aber um 90 Prozent gestiegen. Die Preise für Kaufimmobilien stiegen in 20 Jahren um über 200 Prozent. Eine Veränderung kann sich für den Raum München durch die Rezession, steigende Arbeitslosigkeit und der corona-bedingten Tendenz zum Home-Office ergeben. [14]

Dezember 2020: Strafjustizzentrum: Von der Nymphenburger zur Dachauer Straße. Die Halbwertszeit modernerer Betonbauten ist nicht sehr hoch. Das Strafjustizzentrum in der Nymphenburger Straße wurde in den siebziger Jahren erbaut. Nun hat es ausgedient: asbesthaltig, maroder Beton, Tragfähigkeit von Decken problematisch: Es wird abgerissen. Das neue Strafjustizzentrum am Leonrodplatz wurde 2015 begonnen und soll 2023 fertiggestellt sein. Die Kosten stiegen von 300 auf 400 Millionen Euro. Der siebenstöckige Neubau hat eine Nutzfläche von rund 35.700 Quadratmeter. [15]
Warum dieses Geschehen Altbau – Neubau hier beschrieben wird? Weil wir uns in Zeiten der Klimakatastrophe keine solchen Wegwerfbauten mehr leisten können, die nach wenigen Jahrzehnten nicht mehr funktionsfähig sind. Und glaube niemand, heutige Neubauten seien trotz all dem Stahl und Beton einen Deut besser – man denke nur an die Wärmefassaden!

Dezember 2020: München: Sozialfall. Laut Auskunft des Leiters vom Amt für Wohnen und Migration, Gerhard Mayer, werden im Jahr 2020 etwa 36.000 Anträge auf eine geförderte Wohnung eingegangen sein: Rund 3200 dieser Wohnungen werden 2020 vergeben. Bei vielen sind wegen der Corona-Pandemie Einnahmen entfallen; sie beantragen nun eine Sozialwohnung. Die Wartezeit für die Bearbeitung beträgt aktuell vier bis sechs Monate. Mayer rät ab, nach München zu kommen und auf eine geförderte Wohnung zu hoffen. [16]

Dezember 2020: „Orleanshöfe“ am Ostbahnhof. Auf dem 3,75 Hektar großen Areal an der Orleansstraße werden drei Gebäude mit 80.000 Quadratmeter Geschossfläche hälftig für Wohnen (zwischen 400 und 460 Wohnungen) und Gewerbe gebaut. Eigentümerin ist die Münchner Immobilienfirma GVG, die das Gelände 2003 der Deutschen Bahn abgekauft hat. [17]
Nachtrag Februar 2021: Das Projekt Orleanshöfe umfasst 450 Wohnungen, 2 Kitas, Geschäfte, Büroraum und ein Hotel. Der Planungsausschuss des Stadtrats hat den Siegerentwurf eines Architektenwettbewerbs begrüßt. Das Architekturbüro Teleinternetcafé hat einen 45 Meter hohen Eckturm mit Hotel und Büroraum entworfen, dazu sechs- bis achtstöckige Gebäude. Insgesamt entstehen 84.000 Quadratmeter Geschossfläche. [18]
Nachtrag Mai 2021: Online-Erörterung des BA Au-Haidhausen. Monika Weidner vom Planungsreferat und Thomas Schmid von dem Investor GVG präsentierten das Projekt Orleanshöfe: etwa 450 Mietwohnungen, Büros, Geschäften, zwei Kitas. Baubeginn für den ersten Bauabschnitt im südlichen Teil wäre 2023, für den zweiten frühestens 2028. Das 45 Meter-Hochhaus mit einem Hotel am Haidenauplatz wird vom BA abgelehnt, ebenso wie eine Kompensation der Grün- und Erholungsflächen im Hypopark: Diese sollen auf dem Areal selbst vorgesehen werden. [19] Der Vorsitzende Jörg Spengler (Grüne) vom BA Au-Haidhausen verwies zur BA-Forderung, die Grünflächen auf dem eigenen Baugebiet auszuweisen, auf die schlechten Erfahrungen mit dem Paulaner-Gelände, wo geforderte und vorgesehene Grünflächen auf schon vorhandene Grünflächen verlagert wurden. [20]

Freiham wächst: oder besser: wuchert. Der Bezirk Aubing – Lochhausen – Langwied wird das höchste Wachstum Münchens mit plus 80 Prozent in zwei Jahrzehnten haben. [21]

Dezember 2020: Immobilienkauf immer teurer. 2020 verzeichnet die deutsche Baubranche beim Wohnungsbau einen Zuwachs von vier Prozent. Der Verband der Privaten Bausparkassen (Marktanteil etwa 75 Prozent) meldete 15 Prozent Zuwachs auf über 30 Milliarden Euro, ähnliches verzeichnen die Landesbausparkassen (Marktanteil etwa 25 Prozent). Für 2021 rechnet die Bauindustrie beim Wohnungsbau mit drei Prozent Zuwachs auf 52,6 Milliarden Euro. [22].

Dezember 2020: Spekulation in Schwabing (1). Rudi Knauss (Die Linke), BA-Mitglied 04 Schwabing-West, kritisierte die zunehmende Tätigkeit von Immobilienunternehmen in Schwabing-West. Er nannte die Projekte Fallmerayerstraße, Ansprengerstraße 12, Hohenzollernstraße 59.
Zur Hohenzollernstraße 59: „Anstelle der vorhandenen Nachkriegsbebauung entsteht schon bald ein modernes Gebäudeensemble in der Hohenzollernstraße 59: Ein Vorderhaus mit einer Ladeneinheit und neunzehn Wohnungen sowie ein Hofhaus mit nur fünf Wohnungen, miteinander verbunden durch einen Innenhof, der inmitten der urbanen Umgebung Wohnen im Grünen bietet.“ [23] Weitere Projekte der pbm-Gruppe: Steinheilstraße 11, Maxvorstadt; Heimeranstraße 49, Westend; Bereiteranger 13, Au; Bereiteranger 15 – 23, Au; Altheimer Eck 3, Altstadt [24]

Dezember 2020: Spekulation in Schwabing (2). Preisbeispiele Domino Bau/Ansprengerstraße 12: Wohnung 4, 2. OG, 66 qm Wohnfläche, 2 Zimmer, 1.290.000 Euro (19.545 €/qm). Wohnung 6, 3. OG, 154 qm Wohnfläche, 4 Zimmer, 2.990.000 € (19.415 €/qm). Domino Bau (www.domino-bau.de, abgefragt 20.2.2021) Preisbeispiele Immoglob Fallmerayer Höfe: Kleine, feine Terrassenwohnung, Neubau „Fallmerayer Hof II“: 1,5 Zimmer, 46,90 qm, Süd-West-Terrasse, 3. OG, € 850.000 (18.123 €/qm) (Anzeige SZ 22.8.2020); Penthouse „Fallmerayer Hof II“: Penthouse mit 105 qm, 2.640.000 Euro (25.142 €/qm) Immoglob GmbH (Anzeige SZ 29.2.2020), Preisbeispiele pbm Development Hohenzollernstraße 59: 1 Zimmer, ca. 36 qm, 2. OG, TG-Stellplatz, € 641.600 (17.822 €/qm); 4 Zimmer, ca. 121 qm Wohnfläche, 5. OG, TG-Stellplatz, € 2.290.600 (18.930 €/qm) (www.wangenheim.de, abgerufen am 21.2.2021)

Fußnoten und Quellen

  1. Draxel, Ellen, Fahrplan in die Zukunft, in SZ 5.12.2020
  2. Draxel. Ellen, Übergangslösung beschlossen, in SZ 10.12.2020
  3. Öchsner, Thomas, Wenn soziale Vermieter bestraft werden, in SZ 8.12.22020
  4. Soyer, Tom, Heimelige Inseln im Häusermeer, in SZ 8.12.2020
  5. https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Referat-fuer-Stadtplanung-und-Bauordnung/Stadt-und-Bebauungsplanung/Wettbewerbe/Lipperheidestrasse.html); Hervorhebung WZ
  6. Czeguhn, Jutta, Krass, Sebastian, Wohnungsbau möglich, in SZ 9.12.2020
  7. Portnoy, Ilya, Mieterschutz greift, in SZ 9.12.2020
  8. Alle Zitate: Hamann, Götz, Jungclaussen, John F., „Wir brauchen Pop-up-Wohnungen“, in Die Zeit 10.12.2020. Schumacher leitet das Architekturbüro Zaha Hadid.
  9. Teuffer, Mareike, SWM erhält 100 Mio. Euro aus Spirit-Energy-Beteiligung, in energate-messenger.de 26.2.2019
  10. Effern, Heiner, Abschied von der Bohrinsel, in SZ 15.12.2020
  11. Doppel-Demo für Klimaschutz, in SZ 30.1.2021
  12. BA 19 Thalkirchen – Obersendling – Forstenried – Fürstenried – Solln, Anfrage: Gewerbeband Obersendling, München 1.12.2020; Wolfram, Jürgen, Das „Grüne Band“ entfesselt Ängste, in SZ 11.12.2020
  13. Wenig behutsam, in SZ 14.12.2020
  14. Mieten in München steigen auf mehr als 20 Euro pro Quadratmeter, in spiegel.de 17.12.2020; Kastner, Bernd, Der Mietmarkt ist auch gegen eine Pandemie immun, in SZ 18.12.2020
  15. Wikipedia; muenchen.de/rathaus, Wimmer, Susi, Mehr Platz für Gerechtigkeit, in SZ 16.12.2020
  16. Kastner, Bernd, „Wir betreiben Mangelverwaltung“, in SZ 19.12.2020
  17. Stäbler, Patrik, Neues Quartier an den Gleisen in SZ 23.12.2020
  18. Krass, Sebastian, Viele Wohnungen für Eisenbahnfreunde, in SZ 4.2.2021
  19. Stäbler, Patrik, Kritische Kommentare zum Hochhaus, in SZ 3.5.2021
  20. Siegert, Myriam, Haidhauser wollen kein Hotel, in Abendzeitung 6.5.2021
  21. Freiham wächst, in SZ 23.12.2020
  22. Deutschland: Trend zur eigenen Immobilie verstärkt sich, in spiegel.de 26.12.2020
  23. https://www.h59-münchen.de/objekt.html; Hohenzollern59 GmbH, 82229 Seefeld
  24. https://pbm-development.de/
Moloch München Eine Stadt wird verkauft

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