Sozialgerechte Boden­nutzung

Aktualisiert 31.7.2023

Zur Historie. Die SoBoN wurde in München 1994 eingeführt. Planungsbegünstigte, also Bauträger und Investoren, sollen damit an Kosten und Lasten beteiligt werden, die ihre Bauten mitverursachen. „Sie übernehmen Anteile der Herstellungskosten und Flächenabtretungen für Erschließungsmaßnahmen wie Straßen, für Gemeinbedarfseinrichtungen wie Kindertagesstätten und Grundschulen, für Grün- und Ausgleichsflächen.“¹ Von 1994 bis 2019 wurden 168 rechtsverbindliche Bebauungspläne nach ihren Grundsätzen erstellt. Entstanden sind in diesem Zeitraum über die SoBoN 55.530 Wohnungen, davon 15.170 geförderte sowie 16.765 Plätze in Kitas, Kindergärten, Horten und Grundschulen. Wegen knapper werdender Flächen für den Wohnungsbau und einem starken Bevölkerungswachstum beschloss der Stadtrat 2017 Neuerungen, u. a.: Anhebung des anteiligen Kostenbeitrags, Anpassung der Grundstückswertansätze beim geförderten Wohnungsbau, Änderungen bei der 30-Prozent-Förderquote, Zur Quote von 30 Prozent für den geförderten Wohnungsbau kommen künftig noch zehn Prozent als preisgedämpfter Mietwohnungsbau hinzu.²³

Neuerungen. Bei großen und privaten Münchner Baugebieten sollte der Anteil bezahlbarer Wohnungen steigen: Ursprünglich waren 30 Prozent der Fläche für geförderte Wohnungen reserviert. Ab 2017 forderte München von Bauträgern zu den 30 Prozent geförderten zusätzliche zehn Prozent (also insgesamt 40 Prozent) preisgedämpften Wohnungsbau: Damit blieben 60 Prozent frei finanzierte Wohnungen, wobei die Netto-Kaltmiete 13,50 Euro/qm nicht überschreiten darf. Die vier großen Immobilienfirmen Bayerische Hausbau, Baywobau, Demos und Büschl Unternehmensgruppe verhandelten stellvertretend für alle anderen mit der Stadt: bei geringer Rückmeldung. Nun soll nach der Kommunalwahl 2020 von der rot-grünen Stadtregierung eine Reform der Sozialgerechten Bodennutzung erfolgen: Der Anteil der frei finanzierten Wohnungen soll auf 50 Prozent abgesenkt werden (siehe unten). Allerdings kann der Bauherr nicht zur SoBoN gezwungen werden; die Stadt kann höchstens das Baurecht verweigern.⁴

Das Münster-Modell. Die grüne Stadtratsfraktion kritisierte im Februar 2020, dass bei der SoBoN die geförderten Wohnungen nach 25 Jahren aus der Preisbindung fallen; möglich wären hier 40 Jahre. Die Grünen favorisieren das Modell Münster, wo seit 2014 gilt, dass bei privaten Grundstücken mit neuem Baurecht der Eigentümer die Hälfte an die Stadt veräußern muss („Kommunaler Zwischenerwerb“). Er muss sich auch an den Kosten der Infrastruktur beteiligen, kann aber auf seiner Hälfte nach eigenem Belieben Wohnungen bauen.⁴

Aus altem Mietshaus muss ein neues Mietshaus werden. Im Oktober 2019 hat der Stadtrat die Kriterien beim Abriss von Mietshäusern verschärft: Mietshäuser müssen wiederum durch Mietshäuser ersetzt werden, und die Mieten sollen sich am Mietspiegel orientieren. Ein Bogenhausener Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1967 mit neun Wohnungen und 327 qm sollte durch einen Neubau mit 506 qm und neun Mietwohnungen ersetzt werden. Das Münchner Sozialreferat hat hierfür eine Mietobergrenze von maximal fünf Prozent über dem Mietspiegel festgelegt, der hier unter zwölf Euro pro qm liegt. Die Eigentümerfamilie wollte zwei Millionen Euro für den Neubau investieren, die sich nach diesem Mietspiegelpreis nicht rechnen: Sie wird vor Gericht gehen.⁵
Da sich durch die Corona-Pandemie bedingt die finanziellen Möglichkeiten der LH München immer mehr verringern, geht die Ausübung des Vorkaufsrechts – auch angesichts der hohen Preise -, weiter zurück.

Von 40 auf 50 Prozent SoBoN-Anteil (1). Zwischen Thorner, Thurgauer und Feldmochinger Straße liegt ein Acker, östlich der Feldmochinger Straße und der Triebstraße liegt ein zweiter Acker. Das Planungsreferat hat für die 7,4 Hektar einen Bebauungsplan aufgestellt. 500 bis 600 Wohnungen mit 1300 Bewohnern sind vorgesehen mit Kitas, einer Grundschule, Sozialeinrichtungen.⁶
Drei Viertel des Grundes für Wohnungsbau gehört der LH München, ein Viertel dem Bauträger Münchenbau. Die bisherige SoBoN-Lösung von 2017 sieht 40 Prozent geförderte oder preisgedämpfte Wohnungen vor. 2020 gab es vom Planungsreferat Pläne, diesen Anteil auf 50 Prozent zu erhöhen, und diese Wohnungen werden nicht mehr von Investoren gebaut, sondern von der Stadt, um längere Zeiträume als die bisherigen 25 Jahre Absicherung zu ermöglichen. Die Änderung soll im 1. Quartal 2021 kommen. Der Münchenbau-Gründer Friedrich Neumann lehnte die Neuordnung im Hinblick auf sein eingegangenes Engagement in Moosach ab. Er habe die Grundstücke unter der Voraussetzung von 40 Prozent SoBoN-Anteil gekauft: Bei 50 Prozent stimme die Kalkulation nicht mehr. Das Planungsreferat argumentiert, dass es von der Leitungsebene keine Zusage gegeben hätte. Der „Ausschuss Immobilienwirtschaft“ des Wirtschaftsbeirats Bayern lehnt die neue Regelung „als Teilenteignung privater Wohnungsbauer“ und vor allem seine Rückwirkung auf bestehende Projekte strikt ab.⁷

Von 40 auf 50 Prozent SoBoN-Anteil (2). Die Münchner Stadtverwaltung präsentierte im Oktober 2020 Reformideen für die SoBoN, um dauerhaft gesicherten Wohnraum auch auf den Grundstücken von Privatinvestoren zu sichern. Dies soll nicht für Bestandswohnbaurecht gelten.
Bei neu geschaffenem Wohnbaurecht soll eine Übertragung von 50 Prozent der Wohnbauflächen an die Stadt respektive ihre beiden Wohnungsbaugesellschaften Gewofag und GWG oder an Genossenschaften erfolgen. Auch an den Kosten für Kitas und Grundschulen sollen sich Investoren beteiligen. Der aktuelle Schlüssel beträgt 100 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche. Die Stadtverwaltung möchte diese Summe auf 250 Euro erhöhen. Am 30.10.2020 soll sich die „SoBoN-Kommission“ mit Vertretern der Stadtratsfraktionen treffen, danach will OB Dieter Reiter sich mit den Investoren treffen.⁸

Konkretisierung der SoBoN-Reform. Grün-Rot hatte schon im Koalitionsvertrag neue Eckpunkte zur SoBoN-Novellierung festgehalten: Neue Wohnbau-Projekte sollen einen Anteil von 50 statt bisher 40 Prozent geförderten oder preisgedämpften Wohnraum haben; die Preisbindung soll nicht mehr auf 25 Jahre festgelegt werden sondern über das Erbbaurecht auf 80 Jahre; Investoren sollen statt 100 nunmehr 250 Euro pro Quadratmeter Wohnraum für Infrastruktur beitragen. Die Immobilienwirtschaft klagt über den erst im Jahr 2017 erhöhten SoBoN-Anteil von 30 auf 40 Prozent und nunmehr 50 Prozent.⁹

Aktueller Stand August 2021 für privatem Grund: „- Auf privaten Flächen entstehen vom neu geschaffenen Wohnbaurecht 60 Prozent im geförderten und preisgebundenen Segment, 20 Prozent freifinanzierter Mietwohnungsbau und nur noch 20 Prozent freifinanzierte Eigentumswohnungen. – Die Bindungsdauer für den geförderten, preisgedämpften sowie freifinanzierten Mietwohnungsbau beträgt künftig immer 40 Jahre. – Im Grundmodell beteiligen sich die Planungsbegünstigten mit 175 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche an den Kosten der ursächlichen sozialen Infrastruktur.“¹⁰

Neue SoBoN. 2017 wurden die Bestimmungen für Investoren geändert und die Abschöpfung von Planungsgewinnen erhöht. Im grün-roten Koalitionsvertrag vom April 2020 wurde festgeschrieben, dass Investoren nicht mehr 40, sondern 50 Prozent an die Stadt abtreten müssen, wobei entweder die städtischen Gewofag und GWG oder durch die Vergabe an Genossenschaften günstige Wohnungen errichtet werdenn. Aber die 50 Prozent hätten vermutlich bei einer Klage von Investoren vor Gericht keine Chance gehabt. Nun wurde vom Planungsreferat ein Baukasten-Modell für Investoren entwickelt. Das jeweilige Projekt muss auf 100 Punkte kommen, im Gegenzug erhält der Investor das Baurecht. Die „neue“ SoBoN sieht sogar 60 Prozent geförderten oder preisgedämpften Wohnraum vor mit einer Zeitbindung von 40 Jahren (bisher 25); 80 Prozent Mietwohnungen müssen entstehen. Falls der Investor 50 Prozent Eigentumswohnungen bauen will, muss er 50 Prozent seiner Fläche an die Stadt verkaufen – zu Preisen weit unter dem Verkehrswert. Der Investor kann zum Punktesammeln auch an Genossenschaften verkaufen. Der Infrastrukturbeitrag erhöht sich von 100 auf 175 Euro pro Quadratmeter. Am 28.7.2021 soll der Stadtrat dies beschließen.¹¹¹²

Stellungnahme der Immobilienunternehmen. Am 8.7.2021 haben die fünf Investoren Bayerische Hausbau, Büschl Unternehmensgruppe, Baywobau, Isaria und Opes ein gemeinsames Statement verschickt. Der neue SoBoN-Baukasten ermögliche zwar mehr Flexibilität für Bauträger und Bestandhalter, aber der wirtschaftliche Anreiz werde „deutlich reduziert“. Von daher werde der Wohnbau zurückgehen und die Preise für frei finanzierte Wohnungen steigen. Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BfW) in Bayern will prüfen, ob durch die neuen SoBoN-Regeln nicht die Geschäftsgrundlage entzogen wird: Dann könnten Investoren sich zurückziehen – oder dagegen vor Gericht klagen.¹³

Juli 2021: Weitere 4000 Wohnungen. Das Planungsreferat gab am 7.7.2021 drei Projekte Neubauviertel bekannt: 1700 Wohnungen am Rappenweg in Trudering (etwa ein Drittel Bayerische Hausbau, ein Teil Büschl Unternehmensgruppe, ein Teil Stadt München). 1500 Wohnungen an der Heltauer und Birthälmer Straße in Trudering (Stadt München plus Privatinvestoren). Circa 800 Wohnungen am Dreilingsweg in Obermenzing (je zur Hälfte Bayerische Hausbau und Stadt München). Bei diesen Projekten sollen die verschärften SoBoN-Regeln noch nicht greifen.¹³
Nachtrag September 2021 (1): Die Bürgerveranstaltung zum neuen Quartier am Dreilingsweg am 21.9.2021 fand digital im Live-Stream statt. Aber nur Teilnehmer mit Google- oder Youtube-Account konnten mitdiskutieren. Der BA Pasing-Obermenzing und der BA Aubing-Lochhausen-Langwied klagten über das Planungsreferat, das keine technische Alternative präsentiert hatte. Angesichts der Bebauung der 14 Hektar mit rund 800 Wohnungen, Gymnasium mit Sportflächen und Kitas wurde auf Klarnamen Wert gelegt, um Beschimpfungen der Verwaltung zu begegnen. Das Planungsreferat wiederum verwies auf die beiden BAs als Verantwortliche: Das Planungsreferat sei hier lediglich Gast.¹⁴

Kritik an neuer SoBoN: CSU-Stadtrat Alexander Reissl warf der grün-roten Stadtkoalition vor, den neuen SoBoN-Baukasten ohne Absprache mit der Immobilienwirtschaft durchgesetzt zu haben. Wenn nur ein Investor klage, werden alle anderen abwarten und der private Wohnungsbau eingestellt. FDP-Stadtrat Jörg Hoffmann sagte ebenfalls voraus, dass der private Wohnungsbau zum Erliegen käme und Eigentumswohnungen und Mieten teurer würden. Stadtrat Stefan Jagel von Die Linke forderte, dass die Stadt den Immobilienmarkt nicht den Investoren überlassen dürfe.¹⁵

SoBon-Regeln sollen wieder entschärft werden (1). Seit 2021 gilt: 60 Prozent aller neuen Wohnungen sollen sozial gefördert werden; 20 Prozent dürfen frei auf dem Markt vermietet und 20 Prozent als Eigentum verkauft werden. Nun hat die Sedlmayr Grund und Immobilien AG den Bau von 800 Wohnungen in Neufreimann (ehemals Bayernkaserne) gestoppt, da dies nicht mehr rentabel zu gestalten sei. Ihr Vorschlag u. a.: statt drei nur zwei Tiefgaragengeschosse. OB Dieter Reiter (SPD) und die SPD-Fraktion im Rathaus wollen nun angesichts erhöhter Baukreditzinsen und Inflation ein für Investoren wieder rentableres Modell etablieren. Die grüne Stadtratsfraktion will kurzfristige Lösungsansätze; ihre Planungsexpertin Anna Hanusch sieht Handlungsbedarf beim Staat, um den Wohnungsbau wieder anzukurbeln. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften Gewofag und GWG (jetzt: Münchner Wohnen) würden wohl auf die geplanten 2000 Wohnungen im Jahr kommen. Aber das Ziel von jährlich 8500 Wohnungen in München dürfte nicht erreichbar sein.¹⁶

SoBon-Regeln sollen wieder entschärft werden (2). Kaum schwächelt die Bauwirtschaft, schon funktioniert ihr nicht unbeträchtlicher Lobbyismus. Zuerst deutete die Rathaus-SPD an, die Vorgaben für private Investoren zu lockern. Nun stellte FDP/Bayernpartei den Antrag „Kollaps abwenden – für eine sofortige Kehrtwende im Münchner Wohnungsbau“. Laut Stadtrat Jörg Hoffmann (FDP) verginge der Bauwirtschaft durch die Verschärfung der SoBon 2021 „die Lust am Bauen“. Das Ziel der Stadt, jedes Jahr für 4500 Wohnungen Baurecht zu schaffen, werde verfehlt. Deshalb soll die SoBon auf den Stand von 2006 abgesenkt werden. Die CSU will eine Absenkung auf den Stand von 2017. Stadtrat Tobias Ruff (ÖDP) hält diese Schwelle von 2017 für falsch. Für ihn haben die Bauträger über Jahre ausgereizt, was auszureizen war.¹⁷
Wie schon andernorts erwähnt, das alte bekannte Schema: Gewinne privatisieren, Verluste sozialisieren.

1. Sozialgerechte Bodennutzung, Erfolgsmodell im Wohnungsbau in muenchen.de/rathaus/, abgerufen am 24.2.2021 [↩]
2. „Die sozialgerechte Bodennutzung. Der Münchner Weg“, Broschüre des Referats für Stadtplanung und Bauordnung, Kommunalreferat, München 6.4.2020 [↩]
3. Sozialgerechte Bodennutzung(SoBoN), Der Münchner Weg, in muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung, abgerufen 24.2.2021 [↩]
4. Hoben, Anna, Krass, Sebastian, Die Mieter im Blick, in SZ 17.2.2020 [↩] [↩]
5. Hutter, Dominik, „Das hat drastische Auswirkungen“, in SZ 22.6.2020 [↩]
6. Naujokat, Anita, Fürs Botanikum wird es eng, in SZ 6.10.2020 [↩]
7. Krass, Sebastian, Der Aufstand der Bauträger, in SZ 16.12.2020 [↩]
8. Krass, Sebastian, Grün-Rot dringt auf mehr bezahlbaren Wohnraum, in SZ 26.10.2020 [↩]
9. Krass, Sebastian, Poker um Prozente, in SZ 30.10.2020 [↩]
10. https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Referat-fuer-Stadtplanung-und-Bauordnung/Stadt-und-Bebauungsplanung/SoBoN.html [↩]
11. Krass, Sebastian, Sonder-Baustein für Investoren, in SZ 8.7.2021 [↩]
12. Krass, Sebastian, Neue Spielregeln für Neubauten, in SZ 8.7.2021 [↩]
13. Krass, Sebastian, Schonfrist für Investoren, in SZ 9.7.2021 [↩] [↩]
14. Czeguhn, Jutta, Draxel. Ellen, Die Kröte schlucken in SZ 16.9.2021 [↩]
15. Krass, Sebastian, Streit um neuen Kurs beim Wohnungsbau, in SZ 29.7.2021 [↩]
16. Effern, Heiner, Krass, Sebastian, OB Reiter will Bau ankurbeln, in SZ 17.7.2023 [↩]
17. Krass, Sebastian, Weniger Verpflichtung für sozialen Wohnungsbau, in SZ 29.7.2023 [↩]