Moloch München Eine Stadt wird verkauft

Bayerische Hausbau

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Titelbild: © Oswald Baumeister / Gesellschaft für ökologische Forschung e.V. []

Aus Wikipedia: „Die Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG ist Teil der Schörghuber Unternehmensgruppe und ist als Immobilienbestandshalter mit angegliederter Projektentwicklung deutschlandweit tätig. Die Geschäftsfelder umfassen die Projektentwicklung sowie Asset- und Portfoliomanagement.“ Schörghuber gründete das Unternehmen 1954. Vom Flugzeug aus entdeckte er 1958 eine große leere Fläche, die er kaufte und daraus den Arabella-Park entwickelte. 1979 kaufte er die Münchner Brauereien Hacker-Pschorr und Paulaner. (Der Paulaner-Grund wird derzeit von der Bayerischen Hausbau mit teuren Eigentumswohnungen – „Wohnen am Nockherberg“ – zugebaut und verkauft.) 1984 gab es die „Bauland-Affäre“, siehe unten. 2010 erfolgte die Umfirmierung in „Bayerische Hausbau“, die derzeit einen Immobilienbestand von rund 2,7 Mrd. Euro hält und mit etwa 200 Mitarbeitern rund 325 Millionen Euro umsetzt. (Wikipedia)

Die Bauland-Affäre. Aus Wikipedia: „1981 beschäftigte die sogenannte ‚Bauland-Affäre‘ die Öffentlichkeit. Josef Schörghuber, einem mit Kiesl (Erich Kiesl, CSU, Münchner OB von 1978 – 1984; WZ), befreundeten Münchner Unternehmer, und seiner Bayerischen Hausbau wurden ca. 60.000 qm städtischen Grunds in bester Lage deutlich unter Wert verkauft. Ein Gutachten des Bewertungsamtes der Stadt München hatte einen Quadratmeterpreis von 840 DM ermittelt. Tatsächlich wurden die Grundstücke für nur 230 DM pro qm veräußert. Dem Stadtrat war dieses Gutachten verheimlicht worden und die mündlich festgelegte Preisbasis wurde mit den Stimmen von CSU und FDP gebilligt. Als Notar dieses Geschäfts fungierte der CSU-Stadtrat Walter Zöller. Teile des Geländes wurden für einen Nettobaulandpreis von 930 DM pro qm weiterverkauft. Weitere Bodenpreise setzte Schörghuber mit 800 DM pro qm an. Der von Georg Kronawitter als Nachfolger Kiesls ab Mitte der 1980er Jahre angestrengte Rechtsstreit gegen den Verkauf der Grundstücke blieb erfolglos.“

Umbau Alter Hof. Bis 1999 war hier der Sitz des Finanzamtes. Aus der Webseite des Investors Bayerischen Hausbau: „Der Bayerischen Hausbau wurde der nördliche und östliche Flügel der Anlage auf 65 Jahre in Erbpacht überlassen. Das Nutzungskonzept basiert auf Vorgaben der Stadt München und sieht vor, das Areal durch eine Mischung von Läden, Büros und privaten Wohnungen zu revitalisieren. Dabei soll die Gesamtgeschossfläche von rund 20.000 qm zu 60 Prozent für Büros und Dienstleistungen, zu 14 Prozent für Läden und zu 26 Prozent für Wohnungen erschlossen und genutzt werden. [1]
Aus Wikipedia: „Die Gebäudeteile Lorenzistock, Pfisterstock und Brunnenstock wurden 2001 durch einen privaten Investor bebaut. Brunnenstock und Pfisterstock (Alter Hof 5 und 6) wurden dabei wieder abgerissen und (…) neu errichtet (…) Inwieweit die Vergabe von Baurechten an private Investoren bei einem Bauwerk dieser Wichtigkeit sinnvoll sei, war in der Öffentlichkeit heftig umstritten. Auch die fertiggestellten Bauten werden in der Öffentlichkeit sehr kontrovers wahrgenommen.“
Heute sieht man dem Alten Hof das am Kommerziellen orientierte Konzept an. In den teuren Eigentumswohnungen wohnt – bis auf kurze zeitliche Besuche – oft kaum jemand.

Juni 1998: Denkmalschützer alarmieren. Der Bayerische Landesverein für Heimatpflege konstatierte nach der zwischenzeitlichen Euphorie des Europäischen Denkmalschutzjahres 1975 inzwischen eine erschreckende Vernichtung von historischen Zeugnissen über und unter dem Boden. Schuld sei die Bayerische Staatsregierung, die bei Sonntagsreden die Treue zur Heimat beschwöre, aber durch die Änderung der bayerischen Bauordnung den Denkmalschutz massiv ausgehöhlt hat. Prominentes Beispiel sei der Alte Hof in München: Hier soll schon seit Jahren eine Plane über dem Dach die ehemalige Kaiserresidenz von Ludwig dem Bayern vor weiterem Verfall schützen; zudem sei eine Sanierung dringend nötig. Nun sucht der Staat einen Investor, der mit rund 50 Millionen DM die Baulichkeit saniert. Im Gegenzug bekäme er die einstige Residenz für 60 Jahre verpachtet. [2]

Umbaustopp gefordert. Denkmalschützer und Münchner Forum traten im Januar 2004 für einen Genehmigungsstopp beim Umbau des 1253 erstmals erwähnten Alten Hofs an der Ecke Dienerstraße und Hofgraben ein (vgl. Juni 1998). Der geänderte Entwurf des Architekten Peter Kulka (Köln), der den Wettbewerb gewonnen hatte, sah eine Art Glasdach mit zwei zusätzlichen Geschossen vor: Damit müsste aus statischen Gründen der unter Denkmalschutz stehende Lorenzistock (nördlich des Dallmayr-Gebäudes) abgerissen werden. OB Christian Ude nannte im November 2003 die Fassade „zu hart und zu abweisend“: Der gesamte Stadtrat stimmte damals gegen ihn und winkte das Kulka-Konzept durch. Wolfgang Czisch vom Münchner Forum monierte nun, dass die neuen Pläne von niemandem legitimiert seien und den Charakter des Alten Hofs zerstören würden. Der Münchner Heimatpfleger Gerd Goergens war entsetzt über den Abriss des Lorenzistocks. Kulka kündigte an, nichts an seinen Plänen ändern zu wollen. Dann wurde aber doch der Lorenzistock saniert. Statt des geplanten völlig transparenten Glasdachs wurden rot bedruckte Glasscheiben eingebaut. [3]
Aus der Webseite von Peter Kulka: Gutachten 2003, 1.Rang, BGF: 10.240 m², BRI: 42.231 m³, Bauherr: Bayerische Hausbau GmbH [4]

Oktober 2010: Paulaner siedelt um (1). Von der Au nach Langwied: Die Paulaner Brauerei respektive der Eigentümer, die Schörghuber-Gruppe (Bayerische Hausbau), plant den Umzug nach Langwied (gerade noch auf Münchner Stadtgebiet, um weiter eine Münchner Brauerei zu sein). Das Paulaner-Kloster Neudeck ob der Au wurde 1623 gegründet, das Braurecht in der Au stammt aus dem Jahr 1634. Das frei werdende Gelände wird mit vielen teuren Wohnungen zugebaut (Bayerische Hausbau, Slogan „WOHNEN AM NOCK|HER|BERG“; dazu später Becken „Hoch der Isar“). Der Stadtpfarrer befürchtet durch den Wegzug der Brauerei und den Zuzug der begüterten Bewohner des neuen Quartiers eine Entwicklung wie in Haidhausen oder Obergiesing. [5]

Oktober 2010: Paulaner siedelt um (2). Der BA 5 Au – Haidhausen sprach sich für einen Verbleib der Brauerei aus, auch um hier die Mischung aus Gewerbe und Wohnen zu erhalten. Die Lokalpolitiker befürchten eine Gentrifizierung, ein künftig höheres Mietniveau, dadurch den Wegzug Alteingesessener, eine Veränderung der gewerblichen Struktur und den Verlust von Arbeitsplätzen. Dagegen befürwortet die Stadtplanung das geplante neue Quartier in bester Lage am Isarhochufer. [6]

Juli 2012: 1000 neue Wohnungen in Perlach. Auf rund 19 Hektar einer ehemaligen Gärtnerei an der Hochäcker- und der Peralohstraße sowie der A 8 sollen 1100 neue Wohnungen für 2500 Bewohner mit etwa 110.000 Quadratmeter Wohnfläche gebaut werden. 80 Prozent sind Wohnungen und 20 Prozent Reihen- und Doppelhäuser. Bauherrin ist die Bayerische Hausbau (Schörghuber-Gruppe); der Quadratmeter soll zwischen 3400 und 4000 Euro kosten. [7]
Ein Erörterungstermin im Juli 2012 ergab vor allem Ängste der Anwohner über den zusätzlichen Verkehr. Die Verkehrsbelastung wird sich von aktuell unter 4000 Fahrzeugen auf bis zu 6500 erhöhen: Der Vertreter der Bayerischen Hausbau beteuerte, dass das vorhandene Straßennetz den zusätzlichen Verkehr aufnehmen könne. [8]
Vgl. auch: Januar 2009

Hamburg: Die Esso-Häuser. So hießen zwei achtstöckige Häuser aus den sechziger Jahren am Hamburger Spielbudenplatz mit 110 Wohnungen, welche die Bayerische Hausbau 2009 gekauft hatte. Im Dezember 2013 wurden beide Wohngebäude wegen angeblicher Einsturzgefahr geräumt, im Januar 2014 abgerissen. Die Bayerische Hausbau konnte mit den Planungen für einen Neubau beginnen. [9]

Pläne der Bayerischen Hausbau. Klammheimlich hatte sich die Bayerische Hausbau angeschlichen und das mit 2,7 Hektar kleine Areal des Kustermannparks in Ramersdorf vermessen und Bäume markieren lassen. Eine Anwohnerin hatte OB Dieter Reiter bei einer Bürgersprechstunde am 27.4.2017 darauf angesprochen. Dann kam heraus, dass die Bayerische Hausbau (vermutlich mit dem Totschlagargument Wohnungsbau) einen Teil des Parks für Neubauten an der Rosenheimer Straße als „Nachverdichtung“ ausersehen hatte und in einer Vorstudie den Bau von 250 Wohnungen für machbar hielt. Auf einer Sondersitzung der WEG wollte die Bayerische Hausbau hierfür die Zustimmung der WEG und im Gegenzug die Eigentumsrechte am verbliebenen Rest-Park abtreten. Von den bisherigen 27000 qm wären so 10.000 qm an die Bayerische Hausbau übergegangen. Das konnte die Stadt verhindern. [10]

Bilanz für das Geschäftsjahr 2017. Jürgen Büllesbach war seit 2009 bis Juli 2018 Vorsitzender der Geschäftsführung der Bayerischen Hausbau; er wechselte zum Immobilienunternehmen OPES von Milliardär Hermann Thiele. Sein Nachfolger ist das bisherige Mitglied der Geschäftsführung, Hermann Brandstetter. Bei 324 Millionen Euro Umsatz hat die Bayerische Hausbau einen Gewinn nach Steuern von 144 Millionen Euro gemacht. Brandstetter nannte als wichtigste Projekte den Umbau des Hugendubel-Hauses am Marienplatz, ein Nahversorgungszentrum im ehemaligen Gebäude von XXX Lutz an der Theresienhöhe, Abriss und Neubau des Arabella-Hauses im Jahr 2026. [11]

September 2017: Preisliste Paulaner-Gelände. Laut Halbjahresbericht des IVD liegt der Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen in München bei durchschnittlich 9900 Euro. Da kann das Paulaner-Gelände in der Au mit der Bauherrin Bayerische Hausbau leicht mithalten. Die 1500 Wohnungen sollen bis 2023 fertig sein. Die erste Preisliste Am Alten Eiswerk ist gerade erschienen: Der Quadratmeter kostet ab 9300 Euro und hört bei 20.000 Euro noch nicht auf. Die Tiefgaragenplätze liegen zwischen 42.000 und 47.000 Euro. [12]
Vgl. auch: München-Preisliste

November 2017: Neue Preisliste. Augenscheinlich waren die hohen Preise der ersten Preisliste vom September 2017 (siehe oben) der Bayerischen Hausbau immer noch zu niedrig. Nachdem ein Drittel der rund 160 frei finanzierten Wohnungen schnell reserviert war, hat die Bayerische Hausbau die Reservierungen gestoppt, angeblich wegen „geringer Planungsveränderungen“. Nun gibt es eine neue Preisliste mit bis zu 15 Prozent höheren Preisen. Drei in der SZ genannte Beispiele: Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 62 qm im 2. Stock kostete im September 748.000 Euro, im November 851.000 Euro. Eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 87 qm im 4. Stock lag bei938.000 Euro, nun bei 1.081.000 Euro. Eine Vier-Zimmer-Wohnung mit 102 qm im 1. Stock war mit 1.063.000 Euro angegeben, nun kostet sie 1.204.000 Euro. Der Quadratmeter kostet zwischen 10.000 und 17.000 Euro, in den Luxuswohnungen ganz oben 20.000 Euro. Anwohner fragten bei einer Informationsveranstaltung den Geschäftsführer der Bayerischen Hausbau, Jürgen Büllesbach, wer sich denn diese Preise leisten könne. Seine Antwort: solche Personen, „die es sich leisten können“. Man sei auch nicht an der preislichen Spitze des Münchner Immobilienangebots. Die Tiefgaragen-Stellplätze beginnen nun bei 45.000 Euro. (Büllesbach ist seit Anfang 2018 für Opes Immobilien tätig.) Bis 2023 sollen die 1500 Wohnungen an der Falken-, Reger- und Welfenstraße nach der Münchner Mischung fertiggestellt sein: 30 Prozent geförderte Mietwohnungen und Wohnungen im München Modell. An der Welfenstraße entsteht eine Anlage mit 290 Miet- und 30 Werkswohnungen. [13]

Zur Politik der Bayerischen Hausbau. Der Geschäftsführer der Bayerischen Hausbau, Jürgen Büllesbach, äußerte im SZ-Interview: „… die Pauschalaussage, es dürfe keine Wohnung mehr kosten als 10.000 Euro, halte ich für grundlegend falsch.“ Zu Quadratmeterpreisen von mehr als 20.000 Euro: „Man kann nicht sagen, so etwas darf es nicht mehr geben, sonst müsste man auch den Porsche Cayenne verbieten.“ Auf die Frage, warum er diese Preise verlangen könne: „Ja. Weil das der Markt ist.“ Zur Zweit-Preisliste (siehe oben): „Zum einen war die erste Preisliste dort nie eine offizielle. (…) Zum anderen stellt man sich natürlich dem Wettbewerb.“ (…) Zudem wird die Situation angeheizt durch den Finanzmarkt. Die Null-Zins-Politik führt dazu, dass alternative Anlagemöglichkeiten fehlen. Deshalb wenden sich gerade kapitalstarke Investoren wertstabilen Immobilien zu.“ [14]
Kurz nach dem Interview wechselte Büllesbach Anfang 2018 zu Opes Immobilien.

April 2019: Büllesbach zu Opes. Die Bayerische Hausbau, 2017 über 200 Mitarbeitern und 325 Millionen Euro Umsatz bei 144 Millionen Euro Gewinn nach Steuern(!), verliert ihren langjährigen Vorsitzenden der Geschäftsführung, Jürgen Büllesbach, der Ende 2019 zur Immobilienverwaltung Opes des deutschen Milliardärs Heinz Hermann Thiele wechseln wird. (Krass, Sebastian, Zurück in die Gummistiefel, in SZ 10.4.2019))

30.000 Quadratmeter für zehn Millionen Euro? Das war der Kaufpreis, den die Bayerische Hausbau an den TS Jahn bezahlte: 357 Euro pro Quadratmeter. Mitglieder des Vereins hatten mit der BI Rettet den Münchner Norden und dem Mohr-Villa-Verein protestiert und über 6000 Unterschriften gegen die Schließung der Vereinswirtschaft gesammelt, sowie den Vertrag als nichtig erklärt. Dem Vizepräsidenten Werner Gawlik, der für den Verkauf des Grundstücks verantwortlich war, werfen die Mitglieder u. a. Geheimniskrämerei und fehlende Transparenz vor; der Vertrag sei sittenwidrig, das Vereinsvermögen existenzgefährdend. Der Vorstand des TS Jahn drohte Ende September 2019 mit dem Ausschluss der Mitglieder.
Erst später wurde bekannt, dass das Geld aus dem Verkauf des Geländes für eine neue Dreifachsporthalle am Stammsitz in Bogenhausen verwendet werden soll. Das verkaufte Gelände in Freimann stand größtenteils unter Landschaftsschutz; erst im März 2018 hat die LH München mit einem Bebauungsplanverfahren begonnen. Die Bayerische Hausbau will im ehemaligen Landschaftsschutzgebiet etwa 640 Wohnungen plus zwei Kitas und einen Supermarkt bauen. [15]

Der Turnerschaft-Jahn-Deal. Die Bayerische Hausbau will südlich des Emerigwegs 350 Wohneinheiten bauen und hat zusätzlich 2018 der Turnerschaft Jahn 2,8 Hektar Grund (28.000 qm) im Landschaftsschutzgebiet für zehn Millionen Euro abgekauft: Das entspricht einem Quadratmeter-Preis von nur 357 Euro. Langjährige Vereinsmitglieder wie Walter Hofstetter und Tilman Steiner haben gegen den niedrigen Verkaufspreis protestiert und fechten den Kaufvertrag an. Einige Mitglieder der Turnerschaft Jahn vermuten geheime Absprachen zwischen dem Vereinsvorstand und der Bayerischen Hausbau. [16]
Auf dem Areal steht die Vereinsgaststätte „Sakrisch guat“. Die Bayerische Hausbau ist auch hier seit April 2018 Eigentümer des Bodens, hat das Pachtverhältnis zum 31.10.2019 gekündigt und eine Räumungsklage vor dem Landgericht München I eingereicht, die Verhandlung ist auf den 16.12.2019 angesetzt. Nachdem die BI Rettet den Münchner Norden e. V. sich mit Bitte um Unterstützung an OB Dieter Reiter und Stadtbaurätin Elisabeth Merk gewandt hatte, kann sich der Investor Bayerische Hausbau vorstellen, die Pacht bis Ende 2030 zu verlängern, sofern der Pächter die nötigen Brandschutzmaßnahmen durchführt. [17]
In der Verhandlung im Juli 2020 hofften Walter Hofstetter und Tilman Steiner auf Einsicht in den Gesamtvertrag, die vom Richter verweigert wurde. Am 14.9.2020 soll ein Urteil verkündet werden. [18]
Nachtrag Januar 2021: Am 18.1.2021 fand die Verhandlung Bayerische Hausbau gegen den Pächter statt. Zur Sprache kam auch der Verkauf des Vereinsgeländes für den Basispreis von zehn Millionen Euro. Der Richter am Landgericht München I, Thomas Schäffer, hatte bereits im September 2019 die Rechtmäßigkeit des Vertrags angezweifelt. Nun kündigte der Richter an, in seinem Urteil am 8.2.2021 diesen Vertrag bezüglich der Kündigung für unwirksam zu erachten: Dis sei für den Pächter Bernhard Scholl aber ein unrentabler „Pyrrhussieg“: Vorteilhafter sei die Annahme der von der BHG angebotenen Umzugshilfe von 25.000 Euro. TS-Jahn-Vereinspräsident und TS-Jahn-Vereinsanwalt Peter Wagner und sein Vize Werner Gawlik erklärten, den Vertrag selbst bei Unwirksamkeit heilen zu wollen. Die von der BHG überwiesenen zehn Millionen Euro seien bereits in der neuen Halle an der Weltenburger Straße 53 in Bogenhausen verbaut. [19] – Die BHG und der TS Jahn glauben weiter an die Rechtmäßigkeit des Kaufvertrages durch einen neuen Mitgliederentscheid des Sportvereins. [20]

Neue Verwaltung für Schörghuber. Die Schörghuber-Gruppe mit 5300 Mitarbeitern baut einen neuen Stammsitz „Devanto“ (von ital. avanti) an der Gollierstraße auf der Schwanthalerhöhe mit 9100 qm Geschossfläche. (Allmann Sattler Wappner Architekten, München). Hier residieren die Schörghuber Holdinggesellschaft, die Arabella Hospitality (mit 14 Hotels) sowie die Bayerische Hausbau. [21]
Nachtrag Februar 2020: Die Kündigung des „Sakrisch Guat“ durch die BHG ist laut Landgericht gültig. Aber da bei der Ersatzversammlung kein nötiges Quorum festgelegt war, ist der Verkauf nicht rechtens. Die Vorstände Wagner und Gawlik hatten bei der letzten Verhandlung erklärt, einen neuen Mitgliederbeschluss herbeiführen zu wollen; sie erhielten hierfür vom Gericht eine Frist bis Ende April 2021. [22]

Saturn Schwanthalerhöhe schließt. 1986 eröffnete der erste Saturn-Laden für Elektro- und Elektronikartikel in der Schwanthalerstraße 15: Am 16.1.2021 ist Ladenschluss. Der Vermieter, die Bayerische Hausbau, hat andere Pläne: Aus der Schwanthalerhöhe soll ein noch attraktiverer Stadtteil werden. Dazu gehört wohl auch Devanto, der neue Firmensitz der Schörghuber-Gruppe an der Gollierstraße. [23]

Fußnoten und Quellen

  1. http://www.bayhaus.de/wohnimmobilien/alter-hof/, abgerufen 19.5.2021
  2. Richter, Peter, Denkmalschützer schlagen Alarm, in SZ 23.6.1998
  3. Dürr, Alfred, Dem Alten Hof droht ein Planungsdebakel, in SZ 26.1.2004; Dürr, Alfred, Alter Hof mit neuem Gesicht, in SZ 19.5.2004; Alter Hof in München, in SZ 2.7.2004
  4. https://www.peterkulka.de/alter-hof, abgerufen 19.5.2021
  5. Becker, Astrid, Der Geruch der Au, in SZ 19.10.2021
  6. Dürr, Alfred, Widerstand gegen Brauereipläne wächst, in SZ 23.10.2010
  7. Markus, Clemens, Tausend neue Wohnungen, in SZ 24.11.2010; vgl. auch Januar 2009
  8. Grundner, Hubert, Angst vor dem Verkehrsinfarkt, in SZ 30.7.2012; Hepp, Sebastian, Tausend neue Wohnungen, in SZ 10.8.2012
  9. Wikipedia, Esso-Häuser; Fuhrhop, Daniel, Verbietet das Bauen! München 2020, S. 117
  10. Neff, Berthold, Machtwort, in SZ 16.6.2017
  11. Krass, Sebastian, Gute Bilanz, neuer Chef in SZ 27.7.2018
  12. Hoben, Anna, Teuer, teurer, Paulaner, in SZ 23.9.2017
  13. Hoben, Anna, 87 Quadratmeter, mehr als eine Million Euro, in SZ 28.11.2017
  14. Hoben, Anna, Krügel, Christian, „Ich sehe steigende Preise“, in SZ 16.12.2017
  15. Kobel, Sophie, Der Sport spielt gerade eine Nebenrille, in SZ 16.11.2019; Raff, Julian, Es heißt zusammenrücken, in suieddeutsche.de 5.8.2019
  16. Sakrisch guat in Freimann: Kampf um Traditionsgaststätte, in abendzeitung-muenchen.de 12.11.2019
  17. Kobel, Sophie, Das Lokal „Sakrisch Guat“ darf länger bleiben – vielleicht, in SZ 16.11.2019
  18. Raff, Julian, Schwierige Gemengelage, in SZ 22.7.2020
  19. Raff, Julian, Schwierige Dreiecksbeziehung, in SZ 19.1.2021
  20. Erst abstimmen, dann bauen, in SZ 12.2.2021
  21. Schörghuber baut neuen Stammsitz, in SZ 23.7.2020
  22. Raff, Julian, Grundstücksdeal in der Schwebe, in SZ 9.2.2021
  23. Schauer, Lukas, Nach 34 Jahren: Saturn an der Theresienhöhe muss schließen, in abendzeitung-muenchen.de 8.10.2020; Schmidt, Sarah, Saturn macht dicht nach mehr als 30 Jahren, in SZ 9.10.2020
Moloch München Eine Stadt wird verkauft

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