Moloch München Eine Stadt wird verkauft

2014

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Titelbild: © Oswald Baumeister / Gesellschaft für ökologische Forschung e.V. []

Januar 2014: Höchstpreise. Für Mieten und Immobilienpreise geht es seit fünf Jahren nur nach oben: München bleibt die teuerste deutsche Stadt. Der demografische Grund laut Planungsreferat: Von aktuell 1,46 Millionen Einwohnern wird mit einem Anstieg bis 2030 auf 1,65 bis 1,8 Millionen Einwohnern gerechnet. Dazu kommt das niedrige Zinsniveau. Laut Gutachterausschuss ging die Zahl der Immobilienkäufe zurück: Das Angebot ist sehr knapp. Der Quadratmeter einer Bestandswohnung (ab 1950) liegt laut IVD-Institut bei 4400 Euro (plus 300 Euro im Vergleich zu 2013), bei Neubauten liegt der Wert bei 5950 Euro. Aufgrund der hohen Bodenpreise werden 2014 im Neubaubereich 6500 bis 7000 Quadratmeter verlangt werden.1

Februar 2014: Erneuter Schutz gefordert. Grüne, Bund Naturschutz und Landesbund für Vogelschutz fordern neben dem Schutz von Gleisdreieck und Gleislager in Pasing auch den Schutz des Virginia-Depots: Alle drei Flächen sind immer noch nicht als Naturschutzgebiet ausgewiesen. Laut Stadträtin Sabine Krieger (Grüne) wäre die Stadt für deren Pflege zuständig, falls die Gebiete geschützt wären: Die Stadt hat aber hierfür keine Kräfte. Die Untere Naturschutzbehörde ist dem Planungsreferat unterstellt, dort wären aber die meisten Mitarbeiter mit Wohnungsbau und Verkehrsführung beschäftigt. Die Grünen haben eine Anfrage mit zehn Fragen zur Zuständigkeit beim flächenhaften Naturschutz gestellt, da die Zuständigkeiten unklar sind. Das Gleislager Neuaubing wird ehrenamtlich vom BN Bayern gepflegt, das Virginia-Depot seit zehn Jahren vom LBV. Es handelt sich um Ausgleichsflächen für städtische Baumaßnahmen: Von daher müsste die Stadt die Pflege übernehmen – was sie nicht muss, solange die Areale nicht Schutzgebiete sind. Der LBV hatte bereits 2003 vergeblich einen Antrag zur Unterschutzstellung eingebracht. Deshalb fordern die Grünen, die Untere Naturschutzbehörde vom Planungsreferat in das Referat für Gesundheit und Umwelt umzusiedeln.2

Februar 2014: München wächst und wählt. Alt-OB Georg Kronawitter wollte weg vom Münchner Wachstumspfad und benutzte das Bild vom „Dampfkessel München“, der einen Deckel bräuchte. Er leistete Widerstand gegen Bauträger und Wirtschaftsvertreter und deren Profitinteressen. Nachfolger Christian Ude (ab 1993) stellte die Weichen rasch wieder auf Wachstum und Förderung der Wirtschaft.3 Die Kommunalwahl war am 16.4.2014. (SPD 40,4 %, CSU 36,7 %; Grüne 14,7 %. OB-Wahl am 30.4.2014: Dieter Reiter/SPD 56,7 %; Josef Schmid/CSU 43,3 %.)

März 2014: Die unendliche Geschichte des Hohenzollernkarrees beginnt. Im März 2014 fand in der Schwabinger Kreuzkirche eine Infoveranstaltung des Münchner Mietervereins mit 200 Mietern des Hohenzollernkarrees statt. Die Vorsitzende Beatrix Zurek informierte, dass die Bayerische Beamtenversicherung Anfang Januar 2014 die 230 Wohnungen des Hohenzollernkarrees an die Patrizia Real Estate aus Luxemburg verkauft hat. Das Karree liegt in Schwabing an der Herzog-, Erich-Kästner-, Clemens- und Fallmerayerstraße. Umgehend wurde eine Anzeige in der SZ geschaltet: „Hohenzollernkarree, Verkaufsstart Mai 2014“. Beim BA Schwabing-West war bereits Mitte Februar 2014 ein Bauantrag für Balkonanbauten an den Innenseiten eingegangen. Aber am 1.3.2014 war in München das Umwandlungsverbot in Erhaltungssatzungen in Kraft getreten: Wenn Miethäuser in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, brauchen die Eigentümer dafür eine Erlaubnis der Stadt. Und das Hohenzollernkarree liegt seit 10.2.2014 im Erhaltungssatzungsgebiet „Hohenzollernstraße und Hohenzollernplatz“. Insofern wunderte sich Zurek, dass ein Sprecher der Patrizia im Januar 2014 bestätigt hatte, die Wohnungen „an Mieter, Selbstnutzer oder private Kapitalanleger“ zu verkaufen. Der Mieterverein warnte die Mieter davor, neue Verträge zu unterschreiben und riet, gegen den Anbau von Balkonen die Einspruchsfrist von einem Monat einzuhalten. Die Mieter wollen nun Mitte April eine Mietergemeinschaft gründen.
Ein Mieter aus einer Laimer Anlage der Patrizia informierte die Versammlung, dass die Patrizia 2007 die Anlage gekauft hatte. 2013 wurde modernisiert, das Dach ausgebaut, eine neue Heizung installiert und im Innenhof eine Tiefgarage errichtet. Im Sommer 2013 wurden die ersten Wohnungen verkauft: Inzwischen sind 95 Prozent der Wohnungen in Eigentum umgewandelt.4
Vgl.: Hohenzollernkarree

März 2014: Die Mietpreisbremse. In München und anderen Ballungsräumen wurde 2013 eine Beschränkung von erlaubten Mieterhöhungen vorgenommen: Es darf nicht mehr um 20 Prozent, sondern nur noch um 15 Prozent erhöht werden. Ein neuer Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums vom 19.3.2014 sieht vor, dass die Miete nur noch zehn Prozent über dem örtlichen Mietspiegel liegen darf. Neubauten sollen hiervon zunächst ausgenommen sein. Allerdings wird beim ersten Mieterwechsel der Neubau zum Altbau: Dies lässt laut Haus + Grund die Investitionsbereitschaft in den Wohnungsbau nicht steigen. Außerdem soll bei der Maklergebühr das Besteller-Prinzip gelten: Diesen Kostenfaktor könnte der Vermieter auf die Miete umlegen. Beatrix Zurek vom Münchner Mieterverein hebt zwei Effekte der Mietpreisbremse hervor: Exzessive Mieterhöhungen sind nicht mehr möglich, und das Ansteigen des Mietspiegels wird sich verlangsamen.5
Vgl.: Mietpreisbremse

März/April 2014: Noch mehr Münchner. Die Münchner Immobilien Messe (MIM) fand vom 28. bis 30.3.2014 in der Kleinen Olympiahalle statt. Tendenz: knappes Angebot mit hohen Preisen, München boomt, bis 2025 mindestens 150.000 neue Einwohner. Der bayerische Innenminister Joachim Herrmann (CSU) verkündete, die Grunderwerbsteuer bei 3,5 Prozent zu belassen, um Investoren angesichts der hohen Grundstückspreise nicht noch mehr zu belassen. Die Wohnraumförderung wird 2014 von 160 auf 210 Millionen Euro erhöht, plus 50 Millionen Euro vom Bund. Herrmann forderte die Kommunen auf, mehr Bauland auszuweisen und die Baugenehmigungen zu beschleunigen. Jürgen Büllesbach von der Bayerischen Hausbau: „Wir müssen mehr Baurecht schaffen, aber München kann das Problem nicht allein lösen.“ LBK-Direktor Cornelius Mager zufolge sollen jährlich künftig 8000 Wohnungen gebaut werden. München müsse auch ausreichend preiswerte, geförderte Mietwohnungen bieten: Die Zielvorgabe sei ein Anteil von 25 Prozent. – Bei frei finanzierten Eigentumswohnungen liegt der Quadratmeterpreis aktuell um die 6000 Euro pro Quadratmeter.6

Mai 2014: Alles noch teurer. Die Aufstellung des Gutachterausschusses verzeichnet beim Geldvolumen aus allen Kaufverträgen eine Steigerung von 2013 gegenüber 2012 um 8 Prozent auf 10,7 Milliarden Euro. Der Quadratmeter einer Neubauwohnung kostete zwischen 5250 und 6400 Euro. Die Kosten der Grundstücke für den Wohnungsbau stiegen um 13 Prozent. Eine Folge des Bevölkerungswachstums in München nannte Kommunalreferent Axel Markwardt: „Damit bleibt aber auch das Angebot an Wohnungen und Bauland knapp.“7

Mai 2014: Sozial orientierte Baugenossenschaften verzweifeln. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften und Baugenossenschaften haben immer größere Schwierigkeiten, wegen der hohen Baukosten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der Direktor des VdW Bayern, Xaver Kroner, berichtete vom vierten Jahr, in dem die Baukosten um acht Prozent gestiegen seien. Mit ein Grund sei auch die EnEV. Dem VdW zufolge liegen die Baukosten bei 2500 Euro pro Quadratmeter. Hinzu kommt der Grundstückspreis: Mit ihm liegen in München die Gesamtkosten bei 4500 Euro.8

Mai 2014: Ende der Villa Flick. 2006 starb Multimilliardär Friedrich Karl Flick (* 1927), der Sohn des in den Nürnberger Prozessen als Naziverbrecher verurteilten Friedrich Flick (1883 – 1972). Friedrich Karl Flick wurde vor allem durch den bis dato größten Schmiergeldskandal Deutschlands bekannt: Er hatte Politiker von CDU, CSU, FDP und SPD von 1969 bis 1980 bestochen. Flick hatte zeitlebens Angst vor Attentaten und ließ sich 1979 für etwa 28 Millionen DM in der Pienzenauerstraße 111 im Herzogpark eine Bunkervilla (oder einen Villenbunker) bauen: 150 Räume mit 2100 Quadratmetern Wohnfläche, größte Sicherheitsvorkehrungen mit Direktnotruf zur Polizei, Leibwächtern, Wachtposten, Notstrom-Dieselaggregat, Fenster und Türen mit Panzerglas, ein Schutzbunker mit 28 Quadratmeter, bombensichere Decke über der Tiefgarage. Im Winter beheizte Freiflächen sorgten u. a. für Stromkosten von 20.000 Euro im Monat.
Der Investor M-Concept Real Estate hat das Areal für geschätzte 30 bis 40 Millionen Euro gekauft. Bis 2015 werden dort Luxuswohnungen in der Anlage „The One“ mit 146 bis 430 Quadratmeter gebaut (Büro Landau und Kindelbacher Architekten) – zum Quadratmeterpreis von bis zu 20.000 Euro.9
Webseite: https://m-concept.de/neues/m-concept-alle-wohnungen-der-muenchner-ex-flick-villa-verkauft/

Juni 2014: Nächstes Projekt von M-Concept Real Estate. Ecke Englschalkinger Straße und Freischützstraße stand das Hotel Kent aus den siebziger Jahren, das im Juni 2014 abgerissen wurde. An der Englschalkinger Straße 245 werden nun 34 Luxuswohnungen von M-Concept Real Estate bis Ende 2015 gebaut mit 45 bis 134 Quadratmeter. M-Concept Real Estate hat auch noch zehn Luxuswohnungen in zwei Häusern im Herzogpark geplant und von der Bayerischen Hausbau das ehemalige Gasthaus im Grüntal gekauft, wo ebenfalls Eigentumswohnungen gebaut werden.10

Juni 2014: Spekulanten bedrohen Pasinger Villen. Der Architekt August Exter kaufte ein fast 15 Hektar großes Areal in Pasing und baute ab 1892 eine Gartenstadt-Siedlung mit 120 Grundstücken: die Villenkolonie Pasing I. Ab 1897 folgte Pasing II. Mittlerweile werden die Villen so teuer gehandelt, dass Bewohner von aufdringlichen Briefen der Immobilienmakler berichten: „Ziehen Sie einen Verkauf in Betracht? Wir zahlen Höchstpreise.“11

Juni 2014: Mieterbund-Präsident lobt Mietpreisbremse. Franz-Georg Rips sah im SZ-Interview zwei Forderungen des DMB erfüllt: Die Mietpreisbremse wird Mieten deckeln, und der Vermieter muss beim Besteller-Prinzip den Makler bezahlen. Rips kritisierte aber, dass die Vermieter bei der Wohnungsgröße im Mietvertrag noch immer um bis zu zehn Prozent abweichen können – und dass ungeklärt ist, wer die Energiewende bezahlt. Denn elf Prozent der Modernisierungskosten können dauerhaft auf die Miete umgelegt werden: „In manchen Metropolen werden die Mieter regelrecht aus ihren Wohnungen rausmodernisiert. Weil sie sich die erhöhte Miete einfach nicht mehr leisten können.“ Rips schlug eine Drittelung der Modernisierungskosten vor: ein Drittel Vermieter, ein Drittel der Staat und ein Drittel der Mieter. Rips hält auch die Änderung im Mietrecht für falsch, wonach die ersten drei Monate bei der energetischen Modernisierung keine Mietminderung erfolgen darf.12

Juni 2014: Investor will 20 Jahre alte Villa abreißen. Am Harlachinger Schmorell-Platz steht eine Villa aus den 1990er-Jahren in einem großen Gartengrundstück mit 2000 Quadratmetern und hohen Bäumen. Sie soll einem 40 Meter langen und fast 13 Meter hohen Wohngebäude mit sechs Eigentumswohnungen weichen – plus einem Penthouse mit 200 Quadratmetern, das auf dem Nachbargrundstück geplant ist. 2012 kaufte der Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Stefan L. die Villa und will sie nun abreißen. Das wäre ein typisches Schicksal in der Gartenstadt Harlaching: Villen mit Gärten weg, teure Luxus-Eigentumswohnungen hin. In einem Aufruf hieß es: „Wir beklagen die ‚Entgrünung‘ Harlachings zugunsten einer maximalen Verwertung der Grundstücke“; er fand schnell 600 Unterschriften. Das Planungsreferat lehnte die Pläne als zu massiv ab. Der Anwalt von L. wartet nun darauf, die Ablehnung zu prüfen und dagegen zu klagen.13

Juli 2014: Pilotystraße 8 ist ein Denkmal. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege hat am 24.2.2014 das 1840 gebaute Vorderhaus auf die Liste der Baudenkmäler gesetzt. Damit ändert sich auch die Sanierung. Der Sozialausschuss hatte von drei Varianten die teuerste gewählt: Modernisierung, Dach-Ausbau, Fassaden-Restauration, neue Bäder plus Balkone, Außenaufzug, Dachterrasse (2,8 Millionen Euro). Die „Putzquaderung“ ist jetzt durch den Denkmalschutz Vorschrift. Eine vorläufige Sanierung läge bei 750.000 Euro. Balkone und der Außenaufzug scheinen durch den Denkmalschutz unmöglich. Ab Juli 2014 sollen erst einmal im Hinterhaus Mieter einquartiert werden.14

Juli 2014: Ismaninger Straße 126. Schon am 24.11.2013 hatte die CSU-Stadtratsfraktion die LH München gebeten, den verwahrlosten Zustand des 1901 gebauten Gebäudes zu untersuchen, das noch 1973 einen Preis für seine Fassade bekommen hat. Ein neuer Eigentümer verzögerte Sanierungsarbeiten, Mieter wurden mit Abfindungen herausgekauft. Im Juni 2013 stellte der Investor den Antrag auf ein Negativ-Attest: Das wäre ein Beleg, dass die Bausubstanz nicht mehr sanierungsfähig und ein Abriss möglich sei. Am 17.12.2013 bescheinigte die Stadt dann dem Rückgebäude „gravierende Mängel“. Am 19.5.2014 fand eine Begehung mit Polizei, dem Referat für Gesundheit und Umwelt und Mietern statt und bestätigte die Befürchtungen des BA 13. So stand seit sieben Monaten in der Erdgeschoss-Wohnung im Rückgebäude das Wasser bis zu 40 Zentimeter hoch. MdL Robert Brannekämper (CSU) vermutete, dass der Vermieter durch herbeigeführte Überflutung die Bausubstanz verschlechtern wolle – und durch ebenfalls mutwillig herbeigeführte Verschlechterung der Bausubstanz auch das unter Denkmalschutz stehende Vorderhaus abreißen lassen will. Im Juli 2014 wohnten nur noch drei Mieter im denkmalgeschützten Vorderhaus und im Rückgebäude.15

Juli 2014: Luxusbauten in der Feilitzschstraße 7. Hier stand die Schwabinger 7, eine legendäre Kneipe, bis zum Abriss 2011. Der Neubau hat 34 Wohnungen von 53 qm bis 260 qm mit über 4.400 qm und Ladenflächen im Erdgeschoss mit ca. 500 qm.16 Bei einem angenommenen Preis von 15.000 Euro pro Quadratmeter addiert es sich auf 66 Millionen Euro). Vier Zimmer im Erdgeschoss kosteten 2,37 Millionen Euro, eine Dachterrassenwohnung zur Miete 7300 Euro kalt.17

August 2014: Backsteinhaus doch Denkmal. An der Thalkirchnerstraße 110 steht ein altes Backsteinhaus aus den 1920er-Jahren, das ein Kanalwärterbetriebs- und wohnhaus war. Die Markthallen München wollten das Gebäude nicht erhalten, weil sich der hohe Sanierungsaufwand nicht lohne, wie Boris Schwartz (Grüne) erklärte. Die Untere Denkmalbehörde hatte schon den Abriss genehmigt. Eine BI „Hilfe für 110“ bildete sich vor einigen Monaten. Nun haben neue Recherchen ergeben, dass das Backsteinhaus aus einer wichtigen städtischen Bauphase stammt, und so ist doch noch unter Denkmalschutz gestellt worden als Teil des historischen Schlachthofs.18

September 2014: Herzogstraße 49 abgerissen. Von den Zwillingsgebäuden Herzogstraße 49 und 51 aus dem Jahr 1902 steht nur noch letzteres. Die Herzog Immobilien GbR hat Nr. 49 mit Erlaubnis der Stadt abreißen lassen, obwohl beide Häuser zum Denkmalschutz-Ensemble Nordschwabing gehören. Im Jahr 2010 wurde die Nr. 49 als „renovierungs- und teils sanierungsbedürftig“ zum Verkauf angeboten. Drei Jahre stand das Haus leer und verkam. Die Nachbarn von der Herzogstraße 51 vermuteten einen gezielten Verfall. Zu ihrem Ärger befürwortete auch der BA Schwabing-West den Abriss. BA-Vorsitzender Walter Klein (SPD) wiederholte die Argumente der Investoren, dass eine Sanierung so viel wie ein Neubau kosten würde – und beim Neubau hätten die Bewohner eine Tiefgarage und einen Lift. Nun werden 24 Wohnungen mit Tiefgarage gebaut. Die Nachbarn aus der Nr. 51 werden vor dem Verwaltungsgericht klagen, da der höhere Neubau sie verschattet.19
Mit dem Argument neue Tiefgarage und neuer Lift könnte man halb Schwabing abreißen.

Oktober 2014: Leerstand Pestalozzistraße 2. Das 1955 errichtete Geschäfts- und Bürohaus Pestalozzistraße 2 gehört der Stadt München, steht seit Jahren leer und ist für den Abriss vorgesehen. CSU, Grüne und einstimmig der BA 1 Altstadt-Lehel fordern neben dem Erhalt der Häuser Müllerstraße 2, 4 und 6 und Pilotystraße 8 auch den Erhalt und Ausbau der Pestalozzistraße 2 als Flüchtlingsunterkunft. Das Haus ist schon entkernt, die Stromleitungen und die Heizung abgebaut. Das Kommunalreferat verwies auf den Stadtrat, der im Sommer 2013 den Abriss abgeordnet hat.20 Kommunalreferent Axel Markwardt (SPD) sah keine Verwendung als Unterkunft für Flüchtlinge: Er hielt eine Sanierung für finanziell aufwendiger als einen Neubau. Der jahrelange Leerstand wurde mit dem geplanten Bau eines Altersheims der Israelitischen Kultusgemeinde begründet, der dann auf einem anderen Grundstück realisiert wurde.21

Oktober 2014: Nächstes Biss-Hotelprojekt. Nach dem ehemaligen Frauengefängnis am Neudeck, das die Staatsregierung nicht dem Sozialprojekt BISS, sondern dem Investor MUC Real Estate verkaufte, sollte auf Vorschlag von Goldgrund-Aktivist Till Hofmann das seit 2011 leer stehende städtische Haus Pestalozzistraße 2 ein Biss-Hotelprojekt für benachteiligte Jugendliche werden. Die Basisrenovierung schätzte Hofmann nach Besichtigung mit einem Experten auf 1,2 Millionen Euro; der städtische Kommunalreferent Axel Markwardt (SPD) hielt ein Vielfaches dieser Summe dafür nötig. Die Stadt zeigte Hofmann nun wegen Hausfriedensbruch an.22

Dezember 2014:Bellevue di Monaco. OB Dieter Reiter (SPD), Vize Josef Schmid (CSU) und Goldgrund-Aktivisten trafen sich am 2.12.2014 wegen des Wohn- und Kulturprojekts Bellevue di Monaco in der Müllerstraße 2, 4 und 6. Die Rathaus-Koalition wird das Projekt unterstützen. Reiter, der die mit Flüchtlingen überfüllte Bayernkaserne im Oktober 2014 schließen ließ, will auch mit dem Bellevue di Monaco eine neue Münchner Asylpolitik beginnen.23

Dezember 2014: Der Kampf um die Kolbergerstraße 5 beginnt. Die Villa aus den zwanziger Jahren des 20. Jahrhunderts stand zunächst unter Denkmalschutz, bis Euroboden sie kaufte.
Vgl. dazu: Kolbergerstraße 5

  1. Remien, Andreas, Von Gipfel zu Gipfel, in SZ 10.1.2014 []
  2. Schneider, Martin, Drei Flächen und ein Pflegefall, in SZ 12.2.2014 []
  3. Druck im Kessel, in SZ 19.2.2014 []
  4. Draxel, Ellen, Gemeinsam stark, in SZ 3.3.2014 []
  5. Riedel, Katja, Das bedeutet die Mietpreisbremse für München, in SZ 21.3.2014; Käppner, Joachim, Abkühlung für den überhitzten Immobilienmarkt, in SZ 20.3.2014 []
  6. Neff, Sebastian, Mehr Fördermittel, mehr Hürden, in SZ 2.4.2014 []
  7. Dürr, Alfred, Immobilienpreise sind nicht zu stoppen, in SZ 10.5.2014 []
  8. Remien, Andreas, „Wir sind verzweifelt“, in SZ 16.5.2014 []
  9. Hengst, Björn, Der Letzte macht das Licht aus, in spiegel.de 17.10.2013; Dürr, Alfred, Ein Luxusbunker wird geschleift, in SZ 4.5.2014 []
  10. Steinbacher, Ulrike, Das Hotel Kent ist Geschichte, in SZ 5.6.2014 []
  11. Czeguhn, Jutta, Neidvolle Blicke, in SZ 10.6.2014 []
  12. Remien, Andreas, „Der Wind hat sich gedreht“, in SZ 13.6.2014 []
  13. Stroh, Kassian, Bis hierhin und nicht weiter in SZ 16.6.2014 []
  14. Beisel, Karoline, Meta, Leerstand unter Denkmalschutz, in SZ 9.7.2014 []
  15. Graner, Nicole, „Bodenlose Sauerei“, in SZ 15.7.2014 []
  16. https://www.neubaukompass.de/neubau/monaco-die-neue-muenchner-freiheit-muenchen/ []
  17. Matzig, Gerhard, Wem gehört die Freiheit? In SZ 17.7.2014 []
  18. Anlauf, Thomas, Hilferuf für 110 erhört, in SZ 28.8.2014 []
  19. Draxel Ellen, Lücke im Ensemble, in SZ 25.9.2014 []
  20. Anlauf, Thomas, Dürr, Alfred, Gegen die Abrissbirne, in SZ 16.10.2014 []
  21. Dürr, Alfred, Zu marode für Flüchtlinge, in SZ 17.10.2014 []
  22. Anlauf, Thomas, „Hotel Biss“ soll Abbruchhaus retten, in SZ 23.10.2014 []
  23. Kastner, Bernd, Koalition unterstützt „Bellevue di Monaco“, in sueddeutsche.de 3.12.2014 []
Moloch München Eine Stadt wird verkauft

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