Juli 2021

Aktualisiert 1.4.2022

Juli 2021: Neues „Baulandmobilisierungsgesetz“. Am 26.6.2021 trat dieses Bundesgesetz in Kraft, das den Gemeinden mehr Schutz für bezahlbaren Wohnraum geben soll. Die bayerische Staatsregierung muss nun zwei Verordnungen beschließen: zum einen München in den Status angespannter Wohnungsmarkt zu setzen und zum anderen eine Festlegung, ab wievielen Wohnungen in einem Gebäude das Umwandlungsverbot gültig ist. Das Bundesgesetz nennt die Zahl über fünf; Landesregierungen dürfen die Zahl zwischen drei und 15 wählen. Der Münchner Stadtrat wird für die unterste Grenze von drei Wohnungen plädieren. Beim Vorkaufsrecht durfte die Stadt 20 bis 30 Prozent über den Verkehrswert zahlen. Laut Bundesgesetz ist der limitierende Faktor nun der Verkehrswert. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts wird von zwei auf drei Monate angehoben.
Die Kommune kann auch spezielle Bebauungspläne beschließen, damit nicht nur Luxuswohnungen, sondern auch geförderte Wohnungen entstehen. Eine Kommune kann den Eigentümer eines unbebauten Grundstücks verpflichten, dieses in einer vertretbaren Frist zu bebauen.¹
Nachtrag September 2021: Staatsregierung düpiert Mieter. Die bayerische Staatsregierung müsste, wie oben erwähnt, zwei Rechtsvorschriften anordnen. Zum einen müsste München zum Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt definiert werden.
Wenn nicht München, welche Stadt sonst?
Zum zweiten müsste sie die Zahl festlegen, ab wievielen Wohnungen in einem Wohngebäude das Umwandlungsverbot gilt (zwischen drei und 15, siehe oben; die grün-rote Koalition plädiert hier für die Untergrenze drei). Die Staatsregierung hat beides nicht ratifiziert und nicht einmal einen Zeitplan in Aussicht gestellt, wie das zuständige Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr schon im Juni 2021 und jetzt am 15.9.2021 mitteilte.²
Nachtrag Oktober 2021: Haus + Grund München verwies am 2.10.2021 in einer großen Anzeige in der SZ vor der Hauptversammlung am 26.10.2021 auf das drohende Umwandlungsverbot durch das Baulandmobilisierungsgesetz, das erst Wirkung erlangt, wenn das jeweilige Bundesland dazu eine Rechtsverordnung beschlossen hat. Deshalb, so Haus + Grund München, sei es höchste Zeit für alle Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, den Antrag auf Aufteilung noch vor der Rechtsverordnung durch die bayerische Staatsregierung beim Notar zu stellen.

Juli 2021: Untere Naturschutzbehörde wird aufgesplittet. Seit 1.1.2021 ist in München das neue Referat für Klima- und Umweltschutz (RKU) tätig. Die Untere Naturschutzbehörde mit etwa 40 Mitarbeitern gehörte bisher zum Referat für Stadtplanung. Sie soll nun aufgeteilt werden: Zwei Drittel der Mitarbeiter verbleiben im Planungsreferat und entscheiden dort weiterhin über Baugenehmigungen bezüglich des Umweltschutzes und den Baumschutz. Ein Drittel wechselt in das RKU und ist mit dem flächenhaften Umweltschutz befasst, d. h. zum Beispiel mit Schutzgebieten und Naturdenkmälern. Der Münchner Geschäftsführer des LBV, Heinz Sedlmeier, hatte mit dem Münchner BN gefordert, die gesamte Untere Naturschutzbehörde im RKU anzusiedeln und bewertete die erfolgte Umplanung als vertane Chance: Die Aufspaltung des Referates führe zu noch mehr Kompetenzwirrwarr. Der LBV hatte dort schon vor fast zwei Jahrzehnten Vorschläge für Schutzgebiete eingereicht, die bis heute weder bearbeitet geschweige denn umgesetzt wurden. Für Rudolf Nützel vom BN München sind zwei Grad Erwärmung für München schon kein Thema mehr: „Es geht darum, einen Anstieg von vier oder fünf Grad zu verhindern, dafür brauchen wir eine gute Verwaltung.“³

Juli 2021: Planungsreferat macht aus Landschaftspark Siedlungsfläche. Der BN hatte schon 2019 gewarnt, den vom Stadtrat vor über 25 Jahren als Landschaftsschutzgebiet zwischen Laim, Pasing und der Blumenau beschlossenen Landschaftspark zu bebauen. Aber im neuen Stadtentwicklungsplan, der von OB Dieter Reiter und Stadtbaurätin Elisabeth Merk kürzlich persönlich vorgestellt wurde, wird dieser Landschaftspark negiert. Laut Kritik des BN wurde stattdessen die große Grünfläche als Areal für Siedlungsentwicklung umgedeutet. Der BN forderte nun den Stadtrat auf, für den Erhalt dieses Landschaftsparks Laim-Hadern-Blumenau-Pasing einschließlich der städtischen Baumschule einzutreten und jede Bebauung im Stadtentwicklungsplan auszuschließen.⁴
Vgl.: Städtische Baumschule

Juli 2021: 21 mal Vorkaufsrecht in 2020. Im Jahr 2020 hat München für 146 Millionen Euro 21 Häuser über das Vorkaufsrecht gekauft: Das waren 417 Wohnungen mit nicht ganz 25.000 Quadratmeter Wohnfläche. (Das macht etwa 5.840 Euro pro Quadratmeter.) Elf Mal haben Investoren eine Abwendungserklärung unterschrieben. Aktuell gibt es 32 Erhaltungssatzungsgebiete mit 192.000 Wohnungen und fast 335.000 Bewohnern.⁵

Juli 2021: Wohnkonzerne kooperieren mit Mieterbund. Modernisierungen und energetische Sanierungen können auf acht Jahre und bis zu drei Euro pro Quadratmeter auf die Miete umgelegt werden. Fünf Immobilienfirmen – Vonovia SE Bochum, LEG Immobilien AG aus Düsseldorf, Vivawest, Covivo Immobilien GmbH und GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG aus Stuttgart mit über 650.000 Wohnungen haben mit dem Mieterbund Standards vereinbart, wie bei Sanierungen mit Härtefällen verfahren werden könnte. Daraus ist ein Leitfaden entstanden, wann Mieterhöhungen beschränkt oder gestaffelt sowie diverse Hilfestellungen geleistet werden können. Sanierungen werden durch die Klimaziele immer wichtiger. Eine Alterative wäre die Abschaffung der Umlage und zehn Milliarden Euro aus dem Staatshaushalt für Sanierungen, wie es Die Linke vorschlägt. Bei der „Warmmieten-Neutralität“, wie von SPD und Grünen favorisiert, steigt die Miete um den finanziellen Betrag, den die Energieeinsparung einbringt.⁶

Juli 2021: Vorstellung im Stadtrat. Am 7.7.2021 stellte Stadtbaurätin Elisabeth Merk den Stadtentwicklungsplan für 2040 im Stadtrat vor. Auch dort kam die Ausweisung des Landschaftsparks im Westen schlecht an. Stadtrat Paul Bickelbacher (Grüne) forderte, die fragliche Fläche nicht mehr als potentielle Siedlungsfläche aufzuführen. OB Dieter Reiter (SPD) äußerte zu einem Foto in der Presse: „Niemand hat die Absicht, das schöne Bankerl wegzureißen und da Betonsilos hinzubauen.“⁷
Diese Formulierung erinnert natürlich an Walter Ulbricht am 15. Juli 1963: „Niemand hat die Absicht, eine Mauer zu errichten.“
Der Planungsausschuss beschloss einstimmig, den Entwurf vom Planungsreferat weiter entwickeln zu lassen; dies muss aber am 28.7.2021 vom Stadtrat so beschlossen werden. Er stimmte auch einstimmig dafür, den Landschaftspark im Westen nicht mehr als Siedlungsgebiet zu behandeln.⁷

Juli 2021: Hochhäuser in Berg am Laim? Im Entwurf der Münchner Hochhausstudie von 03 architekten ist das Areal Baumkirchner Straße bis Schatzbogen als Zone III klassifiziert: Neue Gebäude können 150 Prozent höher sein als die benachbarten. In Ausnahmefällen werden Hochhäuser mit 80 Metern erlaubt. Für das Neubaugebiet mit 820 Wohnungen an der Truderinger Straße/Roßsteinstraße/Schwanhildenweg und Hachinger Bach haben 03 architekten den 1. Preis gewonnen. (DE-81673 München 04/2018 Ergebnis) Aus der Beurteilung durch das Preisgericht: „Die Höhenentwicklung des Gebäudes mit 15 Geschossen an diesem Ort wird im Preisgericht kontrovers diskutiert, ebenso die etwas zu rigide und geschlossene Gebäudeausführung entlang des Hachinger Baches.“⁸

Juli 2021: Gewerbe statt Wohnungen. Am 8.7.2021 war die Grundsteinlegung vom Komplex „Max“ der Versicherungsgruppe Münchner Verein mit 8000 Quadratmetern Bürofläche. Anwesend u. a. Stadtbaurätin Elisabeth Merk, Aufsichtsratsvorsitzender Franz Xaver Peteranderl und Wirtschaftsreferent Clemens Baumgärtner (CSU). Letzterer lobte die neuen Gewerbeflächen, welche die Gewerbesteuereinnahmen erhöhen würden: Von daher sei es „gut, dass Sie hier keine Wohnungen bauen“.⁹

Juli 2021: Weitere 4000 Wohnungen. Das Planungsreferat gab die Projekte am 7.7.2021 drei Neubauviertel bekannt: 1700 Wohnungen am Rappenweg in Trudering (etwa ein Drittel Bayerische Hausbau, ein Teil Büschl Unternehmensgruppe, ein Teil Stadt München). 1500 Wohnungen an der Heltauer und Birthälmer Straße in Trudering (Stadt München plus Privatinvestoren). Circa 800 Wohnungen am Dreilingsweg in Obermenzing (je zur Hälfte Bayerische Hausbau und Stadt München). Bei diesen Projekten sollen die verschärften SoBoN-Regeln noch nicht greifen.¹⁰
Nachtrag September 2021 (1): Die Bürgerveranstaltung zum neuen Quartier am Dreilingsweg am 21.9.2021 fand digital im Live-Stream statt. Aber nur Teilnehmer mit Google- oder Youtube-Account konnten mitdiskutieren. Der BA Pasing-Obermenzing und der BA Aubing-Lochhausen-Langwied klagten über das Planungsreferat, das keine technische Alternative präsentiert hatte. Angesichts der Bebauung der 14 Hektar mit rund 800 Wohnungen, Gymnasium mit Sportflächen und Kitas wurde auf Klarnamen Wert gelegt, um Beschimpfungen der Verwaltung zu begegnen. Das Planungsreferat wiederum verwies auf die beiden BAs als Verantwortliche: Das Planungsreferat sei hier lediglich Gast.¹¹
Nachtrag September 2021 (2): 14 Hektar hat das Areal am Dreilingsweg: bis jetzt Äcker, Grünflächen, Gärten, ein paar Anwesen. 55 Prozent gehören der Stadt, 45 Prozent der Bayerischen Hausbau. Hier werden 950 Wohnungen auf 86.000 Quadratmeter Geschossfläche, ein Gymnasium, Sportflächen, Kitas und Supermärkte mit 3000 Quadratmeter geplant.¹²
Weitere 14 Hektar bisherige landwirtschafts- und Grünflächen werden versiegelt – für das Totschlagsargument Wohnungsbau. Ein weiterer Beitrag zur Klimaerwärmung in der Stadt.
Nachtrag Dezember 2021: Der Bebauungsplan für das Projekt Dreilingsweg wurde vom Stadtrat beschlossen. Bewohner befürchten eine beträchtliche Verkehrszunahme, eine zu intensive Bebauung und eine Zerstörung der Natur.¹³
Vgl.: Heltauer Straße

Juli 2021: Der nächste Abriss. 4000 Arbeitsplätze hat die Versicherungskammer Bayern (VKB) in einem Bürokomplex aus den siebziger Jahren in der Deisenhofener Straße 63 in Obergiesing. Der soll nun abgerissen und stattdessen ein Neubau mit 40.000 Quadratmetern Nutzfläche und „neuen Bürowelten“ gebaut werden. Natürlich wird das übliche Gebäude-Greenwashing betrieben: Einsatz von ressourcenschonenden und ökologischen Baumaterialien, Berücksichtigung von Stadtklima, Natur und Artenschutz etc.¹⁴
Wieweit der Abriss intakter bestehender Gebäude gegen alle Nachhaltigkeitskriterien verstößt, interessiert in der schönen neuen Immobilienwelt niemand.

Juli 2021: Entsiegeln und Versiegeln. Die grüne Bürgermeisterin Katrin Habenschaden stellte am 16.7.2021 das Münchner Klimaschutzpaket vor: München setze damit „deutschlandweit neue Maßstäbe beim Kampf gegen den Klimawandel“. Bis 2026 sollen jährlich 100 Millionen Euro zum Schutz vor Extremwetterereignissen investiert werden. Bisher werden jährlich schon 80 Millionen investiert: Die 100 Millionen kommen neu hinzu. Bis 2035 will München klimaneutral werden und eine eigene Klimasatzung bekommen sowie einen Klimarat mit 13 Mitgliedern aus Stadtspitze, Stadträten, Experten aus Wissenschaft und Wirtschaft und Klimaschützern. Als Maßnahmen zur Klimaanpassung werden u. a. aufgeführt die Entsiegelung von Flächen, Baumpflanzungen, Erhalt oder Schaffung von Frischluftschneisen.¹⁵
München setzt tatsächlich neue Maßstäbe FÜR den Klimawandel: mit geplanten weiteten 2000 Hektar zugebauten Grünflächen (SEM Nord 900 Hektar, SEM Nordost 600 Hektar, Eggarten 21 Hektar, Freiham…, Riem…, Berg am Laim etc. etc. Mit Versiegelungen im Großmaßstab, Baumfällungen, der Verbauung von Frischluftschneisen wird die Klimaerwärmung noch verstärkt.

Juli 2021: „Neues Balan“. 2006 hat die Allgemeine Südboden das ehemalige Areal von Infinion an der Balanstraße 73 gekauft und die Geschossfläche von 100.000 auf 200.000 aufgebaut. Zuletzt wurde das Haus 28 mit 28.000 Quadratmetern fertiggestellt. Im Gewerbequartier „Neue Balan“ arbeiten rund 3500 Beschäftigte.¹⁶

Juli 2021: Wittelsbacher Ausgleichsfonds will abreißen. In der Leopoldstraße 59 und 61 stehen zwei Wohn- und Geschäftshäuser des Wittelsbacher Ausgleichsfonds (WAF) aus der Vorkriegszeit: Diese sollen abgerissen und ein neues Wohn- und Geschäftshaus errichtet werden. Die LBK prüft die Pläne. Der BA-Vorsitzende von Schwabing-Freimann, Patric Wolf (CSU), äußerte dazu: „Das Vorhaben ist aus zwei Gründen Wahnsinn: Die Bausubstanz ist vollkommen in Ordnung, und es handelt sich um ein historisches Gebäude.“ In einem hat Heinrich Mann 14 Jahre gewohnt, Mitglieder der Weißen Rose haben dort Unterschlupf gefunden.¹⁷

1. Krass, Sebastian, Mehr Möglichkeiten für mehr Wohnraum, in SZ 1.7.2021 [↩]
2. Krass, Sebastian, Frust beim Mieterschutz, in SZ 16.9.2021 [↩]
3. Anlauf, Thomas, Effern, Heiner, Baumschutz gegen Wohnungsbau, in SZ 1.7.2021 [↩]
4. Harsche Kritik am Stadtentwicklungsplan, in SZ 2.7.2021 [↩]
5. Kastner, Bernd, Mehr als hundert Millionen für einen besseren Mieterschutz, in SZ 6.7.2021 [↩]
6. Müller-Arnold, Benedikt, Wenn die Miete plötzlich steigt, in SZ 7.7.2021 [↩]
7. Anlauf, Thomas, Krass, Sebastian, Eine Karte für Jahrzehnte, in SZ 8.7.2021 [↩] [↩]
8. https://www.competitionline.com/de/beitraege/158741; https://www.immobilienreport.de/architektur/03-Architekten-Quartier-Truderinger-Straßephp; Kramer, Lea, Wuchtiges in der Gartenstadt, in SZ 8.7.2021 [↩]
9. https://www.muenchener-verein.de/unternehmen/presse/pressemeldungen/detail/news/muenchener-verein-legt-grundstein-fuer-neues-buerogebaeude-das-max-im-muenchner-stadtviertel-ludwigsvor/; Gerland, Katja, Arbeiten am „Max“, in SZ 9.7.2021 [↩]
10. Krass, Sebastian, Schonfrist für Investoren, in SZ 9.7.2021 [↩]
11. Czeguhn, Jutta, Draxel. Ellen, Die Kröte schlucken in SZ 16.9.2021 [↩]
12. Czeguhn, Jutta, „Es wird Zielkonflikte geben“, in SZ 23.9.2021 [↩]
13. Neues Quartier mit 950 Wohnungen, in SZ 18.12.2021 [↩]
14. Grundner, Hubert, Neue Bürowelten, in SZ 13.7.2021 [↩]
15. Anlauf, Thomas, Grüner wird’s immer, in SZ 17.7.2021 [↩]
16. Krass, Sebastian, Wo die Start-ups baden gehen, in SZ 27.7.2021 [↩]
17. Schwabing: Die Gebäude an der Leopoldstraße 59 und 61 sollen einem Neubau weichen – daran gibt es Kritik, in hallo-muenchen.de 1.6.2021; Dürr, Alfred, Kulturhistorisch unbedeutend, in SZ 27.7.2021 [↩]