Moloch München Eine Stadt wird verkauft

Hochhausstudien

H
Titelbild: © Oswald Baumeister / Gesellschaft für ökologische Forschung e.V. []

Stand 5.8.2022
Vgl. auch: Hochhäuser München; Hochhaus-Entscheid; HochhausSTOP; Paketposthalle

Zu den drei Hochhausstudien:

Hochhausstudie 1977: Hochhäuser nur am Mittleren Ring
In der Hochhausstudie von 1977 (Architekt Detlev Schreiber) wurde der Innenstadtbereich weitgehend zur Sperrzone für Hochhäuser deklariert. Die Studie hatte „die sehr differenzierte Ausweisung von drei Schutz- und zwei Untersuchungsbereichen von jeweils unterschiedlicher Wertigkeit zum Ergebnis.“[1] Die beiden höchsten Gebäude waren bis dato das 114 Meter hohe Verwaltungsgebäude der Hypo-Bank am Arabellapark und der 99 Meter hohe BMW-Turm. Ferdinand Stracke zog ein kurzes Fazit: „Für die Schutzbereiche wurde unter Hinweis auf mögliche städtebauliche Akzentuierungen eine silhouettenwirksame Höhenprofilierung ausgeschlossen und neue Hochhäuser im historischen Maßstab der Innenstadt, die stadtgestalterische Eigenständigkeit, Qualität und große Homogenität ausweist, nicht zugelassen.“ [2]
Ein neues 30-geschossiges Büroprojekt sollte am Holzkirchner Bahnhof entstehen (Architektin Maya Reiner, Architekt Jörg Weber). Reiner plädierte für eine „Perlenkette von Hochhäusern“ auf frei werdenden Bahnflächen zwischen Pasing und Hauptbahnhof. (Auf der Nordseite der Bahngleise wurde später eine unsäglich simple „Kuben-Architektur“ hingestellt; WZ) Kronawitter hielt sowohl das Projekt am Hauptbahnhof als auch die „Perlenkette“ für „unmöglich“. Der damalige Stadtbaurat Uli Zech äußerte dazu: „Wir werden den Teufel tun und den Frankfurtern nacheifern.“ Der damalige Baureferent Horst Hafner rechnete aufgrund der Verknappung von freien Flächen mit einer Hochhaus-Renaissance. Der Fraktionssprecher der Rathaus-CSU, Walter Zöllner, wollte Hochhäuser nicht in der Innenstadt: „Am Mittleren Ring oder in total verwahrlosten Gebieten wie etwa am Frankfurter Ring könnten solche Bauwerke zu einer wesentlichen Verbesserung der  Stadtgestalt beitragen.“ Der planungspolitische Sprecher der SPD, Wolfgang Czisch, wollte die neuen Bürosilos nur an Verdichtungspunkten des Mittleren wie dem Arabellapark sehen. [3] Czisch wird ab 2021 beim Verein HochhausSTOPP aktiv.
Schreiber erarbeitete 1995 noch eine „Fortschreibung Hochhausstudie von 1977“:

Hochhausstudie Leitlinien zu Raumstruktur und Stadtbild, Teil II, Fortschreibung Hochhausstudie von 1977, München 1995
Ziele und Arbeitsmethoden. Der Autor Detlev Schreiber stellte eingangs die Frage, ob die Ziele der 1977 verfassten Untersuchung noch gültig sind oder neu formuliert werden müssen. Natur und Landschaft müssen als Lebensgrundlage gesichert werden; Gestalt und Erscheinungsform der Stadt müssen bewahrt werden; Stadtstruktur und Stadtorganismus müssen sich künftigen Erfordernissen und Veränderungen anpassen können. „Kann das Hochhaus, für das im Stadtraum Standorte zu suchen sind, diesen, eher altruistischen Zielen gerecht werden? Steht nicht der menschliche Urtrieb, Türme zu bauen, im Widerspruch dazu, weil die Ziele beim Hochhausbau eher privater, wenn nicht sogar egoistischer Natur sind?“ (S. 63; Hervorhebung WZ)
In der Fortschreibung wurden die Grünflächen zusammengefasst, auf die ringförmigen Schutzzonen wurde verzichtet. (S. 64f)
Die Schutzbereiche und der Umgang mit ihnen wurden auf S. 67 bis 78 dargestellt.
Die Entwicklungsbereiche wurden auf S. 79 bis 124 dargestellt. Es gab die drei Kriterien „Schutzwürdige Bauräume und Grünräume“, unbebaute Flächen, die im Flächennutzungsplan als Bauflächen ausgewiesen sind und Entwicklungspotential ausweisen und Flächen „als „Entwicklungspotential für Nachverdichtungen und Umstrukturierungen“. An den jeweilig infrage kommenden Stellen wurden Vorschläge für „quartierbezogene Stadtzeichen“ und „profilüberragende Gebäude“ gemacht.
Städtische Teilräume für potentielle Hochhäuser bzw. profilüberragende Ergänzungen des Stadtprofils: (S. 83 – 120)
Münchner Norden: Moosach, Fasanerie Nord/Lerchenauer See, Feldmoching; Hasenbergl/Panzerwiese; Milbertshofen/Frankfurter Ring, Freimann/Frankfurter Ring, Freimann/Fröttmaning.
Münchner Nordosten: Johanneskirchen/Oberföhring;Denning/Englschalking/Daglfing; Steinhausen/Trudering; Riem.
Münchner Südosten: Ostbahnhof, Giesing/Mittlerer Ring, Giesinger Bahnhof, Neuperlach, Fasangarten.
Münchner Südwesten: Heimeranplatz; Fürstenrieder Straße, Waldfriedhof, Fürstenried, Kleinhadern/Neuhadern, Obersendling.
Münchner Nordwesten: Allach, Aubing, Freiham.
Drei Ansatzpunkte für Wertmaßstäbe: „Form als Ausdruck, Zeichen als Auskunft und Symbol als Aussage sind die wesentlichen Werte, die zusammentreffen sollten, um die Richtigkeit eines profilüberragenden Gebäudes im Stadtbild anzuerkennen und zu rechtfertigen.“ (S. 123)

Hochhausstudie von April 1996: Leitlinien zu Raumstruktur und Stadtbild. (Stracke, Ferdinand, Hochhausstudie – Leitlinien zu Raumstruktur und Stadtbild, LH München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, München, April 1996) Die Studie wurde von TU-Professor Ferdinand Stracke vom Institut für Städtebau und Raumplanung im Auftrag der LH München erstellt.
Kurzes Exzerpt: Das Hochhaus wird „als Sonderbautyp städtischer Entwicklung angesehen, als eine Möglichkeit neben anderen, städtische Teilräume zu verdichten.“ (S. 9) Stracke erwähnt die baurechtliche Definition des Hochhauses mit einer Fußbodenoberkante im obersten Geschoss mit mehr als 22 Metern über dem Gelände. Für sie müssen Leitlinien entwickelt werden: „Hochhäuser sind keine losgelöste Schicht auf der Stadt, sie wurzeln in ihr.“ (S. 11)
Raumstruktur. Die Studie untersuchte zunächst den Ist-Zustand (S. 20 – 27). Eine Auswahl: – Innenstadt: Die Silhouette der Innenstadt „ist primär durch die historischen Hochpunkte bestimmt“. – Moosach: „Unregelmäßige Profilierung mit Hochhausbesatz im Osten.“ – Norden: Netzartige Raumstruktur, vorhandene Hochhausbebauung vor allem bei den Olympia-Bauten. Das Gewerbeband am Frankfurter Ring „wirkt integriert“. – Nord-Osten: Arabella-Park, Parkstadt Bogenhausen: Heterogen in der Abfolge, homogen in der inneren Struktur. – Riem: Die Trassen der S 3 und S 5 definieren den Bereich um den alten Flughafen; Entwicklung von Neuriem und Messe. – Perlach: „Vorhandene Hochhäuser entfalten (…) keine räumliche Wirkung.“ – Süd-Osten: „… unübersichtliches Konglomerat verschiedenster Baustrukturen“. – Solln/Mittersendling: Siemens im Norden, Parkstadt Solln im Westen; Hochhäuser vorhanden.
Konzept: Hochhäuser im Rahmen von Strukturverdichtung – mögliche Standorte (S. 30 – 58). U. a.: – Innenstadt: „Grundsätzlich sollte der engere Innenstadtbereich für Hochhausstandorte tabu sein.“ Vier Untersuchungsstandorte: 1. Kasernenstandort zwischen Dachauer Straße, Ackermannring und Winzererstraße. 2. Betriebsgelände der Paulaner Brauerei. 3. Brauereistandorte zwischen Stiglmaier Platz und Arnulfstraße. 4. Bahnachse. – Moosach: Feld zwischen Hanauer Straße und Olympiagelände; Nordseite Georg-Brauchle-Ring. – Norden: Verdichtung mit Hochhäusern denkbar auf dem Areal der Firma Knorr, Block zwischen Schleißheimer Straße, Knorrstraße, Frankfurter Ring und S.Bahn. U-Bahn-Station Studentenstadt, U-Bahnhof Kieferngarten. – Nordosten: Bestand an Hochhäusern im Arabellapark. Weitere Hochhäuser neben Hochhaus am Anfang Töginger Straße. – Riem: Hochhaus in Stadteinfahrt bei neuer Messe rechtfertigbar. – Berg am Laim – Haar: Vorgeschlagen wird eine Verdichtung zwischen Bahntrasse und Wasserburger Landstraße. – Perlach: „Das Hochhaus als Bautyp ist – allerdings ausschließlich als Wohnhochhaus – gängiger Baustein in diesem Stadtbereich.“ (S. 42) Vorgeschlagen wird eine Ergänzung mit Hochhäusern am Perlacher Einkaufszentrum. – Südosten: Am Ostbahnhof Hochhäuser in unmittelbarer Nähe des Bahnkörpers: „… ein Hineinwirken dieser Bebauung in das Straßenbild von Haidhausen sollte vermieden werden“. (S. 44) – Solln/Mittersendling: Bestehende Hochhäuser („Max+Moritz“, DEBA.Scheibe, Siemens-Hochhäuser) an der Drygalski-Allee könnten ergänzt werden. – Fürstenried/Forstenried: „Potentiale für Hochhäuser lassen sich nicht erkennen.“ (S. 50) – Aubing/Freiham: Hochhausbestand am Westkreuz. „Es sollten keine weiteren Hochhäuser entstehen.“
Das Gesamtergebnis stellt „kein neues Ordnungskonzept für den Stadtkörper dar“, sondern will die Grundstruktur verdeutlichen und erklären. Standorte könnten dort sein, „wo sie ein klareres Bild der räumlichen Ordnung der Stadt produzieren oder unterstützen können… Dort, wie sie (zer-)störend in das Gefüge der Stadt eingreifen, wird ihre weitere Akzentuierung nicht empfohlen (z. B. Mittlerer Ring).“ – Hochhäuser „sollten nur dort Anwendung finden, wo sie klärend in die morphologische Substanz der Stadt integriert werden können.“ (S.60)

Hochhaus-Studie von 2019/2020 (Entwurf vom 21.1.2020)
Das Planungsreferat hat Büro 03 Architekten GmbH München beauftragt, eine neue Hochhausstudie München zu erstellen. Am 19.11.2019 wurde das Grundkonzept der Stadtgestaltungskommission präsentiert, die der Stadtrat im Frühjahr 2018 initiiert hat. [4] Aktueller Anlass waren nicht zuletzt die von der Büschl Unternehmensgruppe geplanten zwei Hochhäuser mit 155 Meter an der Friedenheimer Brücke. [5] Das Gutachten des Münchner Büro 03 Architekten ist ein vorläufiger Entwurf und dringt auf Weiterentwicklung jenseits der 100 Meter-Grenze von 2004: „Hochhäuser, als urbane Gebäudetypologie und wichtiges städtebauliches Gestaltungsmittel, sind Teil dieser Weiterentwicklung. Ein ausschließlich konservierendes stadtplanerisches Handeln würde zu Stillstand führen, der eine langsame Verringerung der Standortattraktivität verursacht.“ [6]
Das Fachgutachten existiert seit 21.1.2020 als Entwurf: Kurzfassung und Langfassung
01 Präambel (S. 3 – 8)
München wächst und steht unter einem „konstanten Anpassungsdruck“: muss sich weiter entwickeln. „Hochhäuser, als urbane Gebäudetypologie und wichtiges städtebauliches Gestaltungsmittel, sind Teil dieser Weiterentwicklung.“ (S. 5)
Man beachte: Dies sind alles Behauptungen, Halbwahrheiten und Wertungen – keine Beweise oder schlüssige Herleitungen. Dies zieht sich durch die 102 Seiten. Dadurch unterscheidet sich die Hochhausstudie von büro 03 architekten von den vorigen Hochhausstudien.
München „ist keine Hochhausstadt, wie São Paulo oder Manhatten“, aber auch in München „sind Hochhäuser bereits heute ein wichtiger Bestandteil des Stadtkörpers und des Stadtbildes“… Hochhäuser werden als selbstverständlicher Teil der Stadt verstanden.“ (S. 5)
Wieder bloße Wertungen.
Der „stadtgestalterische Ansatz“ soll u. a. zur „Definition des Höhenplans“ führen, „der den Möglichkeitsraum für die Höhenentwicklung der Stadt formuliert“. (S. 5f) – Die Studie ersetzt „keine weiterführenden Stadtentwicklungspläne“ und dient nicht „als Legitimationsgrundlage für einzelne Hochhausstandorte“. (S. 6)
Die aufgeführten möglichen Standorte haben aber bereits aktuell zu Bodenwertsteigerungen und einem Verteilungskampf geführt.
„Das Stadtbild gehört allen … Stadt ist nicht planbar, aber gestaltbar … Hochhäuser sollen Teil der Stadt sein und sich durch Prinzipien als wiedererkennbarer Typus zeigen.“ (S. 7)
Das sind aussagelose Plattitüden.
02: Hochhäuser für München (S. 9 – 18)
Hier führen büro 03 architekten  die in München gebauten Hochhäuser vom „Technischen Rathaus“ in der Blumenstraße (1928/29, 45 m) über die BMW-Konzernzentrale und das Hypo-Hochhaus bis zum Hochhaus am Georg-Brauchle-Ring (vom früheren OB Georg Kronawitter so genannter „Vierkantbolzen“ von Ingenhoven und Overdieck & Partner 2004; 146 m) auf, der den erfolgreichen Bürgerentscheid von 2004 nach sich zog (kein Hochhaus über 100 Meter). büro 03 architekten verweisen auf die zum Großteil von Konzernen genutzten Hochhäuser, die nicht öffentlich zugänglich sind: „Eine breite Akzeptanz sollte durch die (teilweise) öffentliche Nutzung und Benutzbarkeit erreicht werden.“ (S. 16)
Den Passus dürften die Architekten und Planer der Büschl Unternehmensgruppe aufmerksam studiert haben; daher zwei Schrägaufzüge in die elitären Höhen für Otto Normalverbraucher.
Hochhäuser in München werden immer vor dem Himmel als Hintergrund wahrgenommen.“ (S. 16)
Wie wahr!
Hochhäuser sind ein sinnvolles städtebauliches Mittel.“ (S. 17)
Diese zweifelhafte Aussage wird nicht ausgeführt oder erklärt.
„Für einzelne Grundstücke können sie die Wirtschaftlichkeit von Projekten verbessern.“ (S. 17)
Allerdings – siehe die Büschl Hochhäuser auf dem Paketpost-Areal.
Und weiter: „Hochhäuser sind „eine Möglichkeit, die Bebauung von besonderen Grundstücken (wie z. B. Vogelweideplatz) oder besondere Projekte (wie z. B. Paketpostareal/-halle) durch Hochhäuser überhaupt erst zu ermöglichen.“ (S. 17) Und hier kommt die vorliegende Studie zum Einsatz: „Eine eingeführte und in der Praxis etablierte Hochhausstudie bietet allen Projektbeteiligten eine hohe Planungssicherheit.“
Und umgekehrt: Mit der vorliegenden Hochhausstudie lassen sich diese Projekte rechtfertigen und ermöglichen.
03 Grundlagenkarten (S. 19 – 62)
Verwiesen wird auf die Hangkanten im Bereich der Kernstadt, die durch öffentliche Bauwerke besetzt wurden wie Friedensengel, Maximilianeum, Gasteig etc. „Um die Wahrnehmung der Alpen nicht zu gefährden, ist im Süden der Stadt und besonders im Isarraum ein äußerst sensibler Umgang mit Hochhäusern erforderlich. (S. 22) – Hochhäuser dürfen die relevanten (Blick-)Bezüge nicht stören und müssen das tradierte Stadtbild respektieren.“ (S. 26)
Was ist mit dem Blick vom Nymphenburger Schloss auf die beiden Büschl-Hochhäuser mit 155 Metern?
„Charakteristisch für München ist eine relativ niedrige, einheitliche Traufhöhe, in der eine hohe Qualität liegt. (…) Heute sind Hochhäuser oder technische Bauwerke neben den historischen Elementen bereits ein Teil der traditionellen Stadtsilhouette.“ (S. 30)
Auch diese Ausführung bleibt unausgeführt und nur eine Meinung.
Beim Thema Denkmalschutz benennen büro 03 architekten deren hohe Qualität und Bedeutung. „Für die Hochhausstudie sind die historisch geprägten, noch heute erlebbaren Stadtbilder (…) relevant.“ Sie folgern: – individuelle Berücksichtigung von Einzeldenkmälern. – „Es gibt keine pauschalen Pufferzonen um Denkmäler.“ – „Keine Hochhäuser der höchsten Höhenkategorien am Rand von Flächendenkmälern.“ (S. 34) Angeblich sei bei einer ersten Konstellation „der Umgang mit Hochhäusern unbedenklich, da keines der historischen Bauten, Ensembles oder Stadtbilder betroffen sind.“ Die Autoren benennen als zweite Konstellation das Schlossrondell des Schlosses Nymphenburg und seinen Ausblick auf die Stadtvedute, der mit der Zeit Veränderungen unterworfen ist. „Allerdings sollte die Entfernung ausreichen, damit die Hochhäuser ähnlich der historischen Kirchtürme am Horizont bleiben und nicht plötzlich im Blickfeld stehen.“ Als dritte Konstellation werden sensible Stadtbilder aufgeführt wie der Englische Garten, der Nymphenburger Park und der nördliche Isarraum. In dieser gebauten und angelegten Illusion „darf kein Hochhaus von ihnen aus sichtbar sein“. Das gilt auch für Münchens Prachtstraßen wie Ludwigs-, Prinzregenten- und Maximiliansstraße. (S. 34)
Sieben Kategorien für Stadttypologien: – Altstadt, – Gründerzeitliche Blockrandbebauung, – Offene Bebauung, – Block/Siedlung, Gartenstadt/ehemaliges Dorf, – Großform/Zeilen, Heterogen gewerblich geprägt/Öffentliche Infrastrukturen.
Gute Eignung dieser Stadtstrukturen für Hochhäuser: Bereiche der gewerblichen Nutzung, Bereiche der Siedlungen, Bereiche der Großformen. (S. 42)
„Effekt der Nutzungskonzentration“: Wichtig für die Planung von Hochhäusern. Die sozialen Auswirkungen von Hochhausensembles sollten im Blickpunkt bleiben. Wohnhochhäuser werden „oft nur für gehobenes Wohnen konzipiert“, auch Bürohochhäuser für gehobenen Standard. „… deshalb muss man entsprechend die Gentrifizierung des Umfeldes oder eine Abgrenzung zum Umfeld als Risiko in Betracht ziehen“. (S. 54)
Das ist schon keck: Wenn das UFO Hochhaus irgendwo in der Stadt landet, kann die Umgebung zum Risiko werden.
Zu den Rahmenbedingungen schreiben büro 03 architekten: „Orte hoher Erreichbarkeit und Knotenpunkte von Verkehrsmitteln begünstigen das Hochhaus-Potential.“ Hochhäuser müssen in den Stadtraum eingebunden sein, um selbstverständlicher Teil der Stadt zu werden. Durch ihre hohe Aufmerksamkeit sollten Hochhäuser „nicht in peripheren Lagen entstehen“. (S. 54)
Entwicklungsdynamik: „Hotspots“ der Stadtentwicklung wie am Frankfurter Ring, den Gewerbeflächen in Obersendling, den Gleisfeldern zwischen Hauptbahnhof und Pasing und der Stadteinfahrt zwischen Riem und Bogenhausener Tor eignen sich als Hochhausstandorte. Bei großen Stadtbausteinen wie dem Areal der Bayernkaserne („Neufreimann“) können Hochhäuser ein gestalterisches Element sein. (S. 58)
04 Räumliches Bild (S. 63 – 68)
Gleich zu Anfang dieses Abschnitts wird die grundsätzliche Absicht der Studie hervorgehoben: „Die Hochhausstudie basiert auf der räumlichen Vorstellung, den existierenden Stadtkörper Münchens auch mit Hochhäusern an geeigneten Standorten weiter zu bauen.“ Hochhäuser werden als „städtebauliches Gestaltungselement“ bezeichnet, als „ganz normaler Bautyp. (S. 65)
Die Studie ist also alles andere als objektiv, sonst würde sie ein Für und Widder abwägen. Die Grundtendenz von büro 03 architekten ist die Bebauung der Stadt mit Hochhäusern als positiven Akt darzustellen.
Höhenkategorien. Kategorie 1: Traufhöhe (plusminus 0 % Überhöhung ggü. der Traufe); Kategorie 2: Akzent (bis 35 % Überhöhung ggü. der Traufe); Kategorie 3: Quartierszeichen (Bis 150 % Überhöhung ggü. der Traufe; Kategorie 4: Stadtteilzeichen (bis 80 m Höhe); Kategorie 5: Stadtzeichen (ab 0 m Höhe). (S. 66)
05 Zonenplan (S. 69 – 79)
Hier werden vier Zonen benannt: Zone I: Traufe stärken (die tradierte Traufhöhe bestimmt das Stadtbild); Zone II: Maßstäblich gestalten (proportionale Weiterentwicklung des Höhenprofils); Zone III: Höhenprofil gestalten (Weiterentwicklung eines heterogenen Höhenprofils); Zone IV: Stadtsilhouette gestalten (Stadtbildhafte Gestaltung der Silhouette). (S. 69f)
Akzentuierung geeigneter Räume: Dieser Plan zeigt „zusammenhängende Stadträume und zentrale Orte, die sich besonders eignen“. (S. 74)
06 Qualitätskriterien (S. 80 – 86)
„Hochhausprojekte in München müssen einen hohen gestalterischen und gesellschaftlichen Anspruch erfüllen. Durch ihre Einbindung in den Stadtraum und das vorhandene Nutzungsgefüge sollen Hochhäuser einen positiven Nutzen für ihr Umfeld leisten.“ (S. 81)
Das ist bestenfalls eine Absichtserklärung, mehr nicht. Übrigens wird an keiner Stelle der Studie auf etwaige negative oder schädliche Auswirkungen von Hochhäusern eingegangen, die schon oft genug dokumentiert wurden. Und schon gar nicht auf die profanen kommerziellen Interessen der Investoren!
Städtebauliche Setzung. 01 Hochhaus als lesbares Zeichen. Hochhäuser sollen einen „für jeden lesbar gestalteten städtebaulichen und architektonischen Ausdruck“ haben, damit sie „ein akzeptierter, integrierter Teil der Stadt“ werden. 02: Städtebauliches Gestaltungsmittel. Hochhäuser sollen als Gestaltungsmittel „zur Lesbarkeit der Stadt“ beitragen, müssen sich zu stadträumlichen Achsen und räumlichen Bezügen positionieren. 03: Hochhaussetzung in historischem Bezug. Historische Bezüge, Denkmäler und Ensembles dürfen nicht beeinträchtigt werden. 04: Hochhäuser aus städtebaulicher Begründung. „Jedes Hochhaus muss städtebaulich begründet werden.“ (S. 82)
Die „städtebauliche“ Begründung von z. B. den Büschl-Hochhäusern an der Paketposthalle ist das von der LBK im vorauseilenden Gehorsam gewährte Baurecht und die (eventuelle) kulturelle Betreibung der Paketposthalle mit Extraprofiten aus Luxus-Eigentumswohnungen.
05: Hochhaus im Verhältnis zum Maßstab des Umfelds. Hier wird auf den „Maßstab Mensch“ abgehoben: „Das städtebauliche Maß der Gestaltung ist der Mensch und seine Bedürfnisse zur Benutzung der Stadt.“ (S. 83)
Soziales Blabla … Was hat denn „der Mensch“ z. B. in Neuhausen mit den Büschl-Hochhäusern zu tun, bei denen ausschließlich der Investor und seine Investition im Vordergrund stehen?
Programmatische und technische Anforderungen. Hochhäuser sollen z. B. Wohnen und Arbeiten vereinen; mindestens die Hälfte des Erdgeschosses soll öffentlich zugänglich sein; mindestens ein oberstes Geschoss soll öffentlich zugänglich sein, „um der Stadtgesellschaft die Möglichkeit zu geben, die Höhe des Hauses als solche zu erfahren“. (S. 86)
Und damit der Anwohner erfährt, wie großartig es sich (für andere) in der Höhe wohnen und arbeiten lässt: und warum er beschattet wird.
Hochhäuser müssen „den neuesten und höchsten technischen Ansprüchen genügen. Beim Energieverbrauch, in der Erstellung und im Erhalt sollen sie deutlich nachhaltiger geplant werden, als zeitgleich erbaute, vergleichbare Gebäude.“ (S. 86)
Auch das sind irrführende Darstellungen. Gerade bei Hochhäusern ändern sich laufend technische Standards; damit wird die im Vergleich zu „normalen“ Gebäuden verbaute Technik mit der Zeit immer unbeherrschbarer und anfälliger. Und der Verweis auf den Energieverbrauch suggeriert eine nicht vorhandene Nachhaltigkeit von Hochhäusern, siehe den nötigen hohen Einsatz von Beton, Stahl, etc.
07 Planungsprozess (S. 87 -94)
Auch hier tauchen wieder Allgemeinplätze auf: Der Bau von Hochhäusern hat „eine hohe Verantwortung gegenüber der Allgemeinheit, erfordert „eine hohe Gesamtqualität“; Qualitäten müssen gesichert und verschiedene Interessen und Belange berücksichtigt werden. Und schließlich kann ja gar nichts schief laufen mit Hochhäusern in München, denn: „Der Umfang des Planungsprozesses wird in Phase 1 durch das Referat für Stadtplanung und Bauordnung definiert.“ (S. 89)
An „Beteiligten“ werden genannt: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, weitere Fachdienststellen, Architekturbüro, Fachexperten, ggf. Beratergremium und schließlich zuletzt, fast schon unter ferner liefen: „Projektentwickelnde“. (S. 93)
Vulgo: Investoren, die Bauherren. Von ihnen und ihren handlungsleitenden Motiven (Erzielen von Gewinnen und anderen Vorteilen)
ist in der Hochhausstudie überhaupt nicht die Rede. Diese wichtigen Punkte bleiben bewusst unerwähnt, als ob es sie nicht gäbe: Damit dient die Hochhausstudie nicht nur Greenwashing, sondern auch Whitewashing.

08 Schluss (S. 95 – 101)
Resümee: Hier kommen wieder schöne Allgemeinplätze und einiges Selbstlob: „Münchens Stadtbild gehört allen Bürgerinnen und Bürgern … Die Hochhausstudie schafft ein Bewusstsein für die planerische und politische Verantwortung bei Hochhausprojekten und für die Sensibilität des Themas … Die Debatte um Hochhäuser soll versachlicht werden … Die Hochhausstudie (…) möchte Hochhäuser als ein wichtiges städtebauliches Gestaltungsmittel verankern … Um am Gesamtbild (des Stadtraums; WZ) weiter zu bauen, müssen wir wieder mutig stadträumliche Vorstellungen entwickeln, die eine Zukunft aufzeigen. Hochhäuser unterschiedlicher Höhenkategorien können als besonderer Gebäudetypus dabei einen wertvollen Beitrag leisten.“ (S. 97f)
Prozessuale Empfehlungen: „Die vorliegende Hochhausstudie ist ein wichtiger Baustein der Stadt(entwicklungs)planung. (S. 99)
Das schreiben ihre Verfasser: büro 03 architekten.
Wie schafft man Bewusstsein pro Hochhäuser? „Für die Information der Stadtgesellschaft und für die Möglichkeit zur Mitgestaltung sollten bewährte Ansätze der Öffentlichkeitsarbeit durch eine koordinierte PR, inkl. Einbezug neuer Kanäle, wie soziale Medien unterstützt werden.“ (S. 99)
Zur Mitgestaltung vgl. Partizipations-Spektakel

Projekte von büro 03 architekten u. a.:
1. Preis: Städtebaulicher und landschaftsplanerischer Wettbewerb Messestadt Riem 5. Bauabschnitt, München; 1. Preis Neubau Technologie-Campus am Bogenhausener Tor in München; 1. Preis: Wettbewerb Stadtquartier Heinrich-Wieland-Straße, München; 1. Preis Entwicklung eines Stadtquartiers auf dem Kirschgelände in München
[7]

Zur Chronologie der Hochhausstudie von 2020: eine Auswahl

Hochhäuser ohne Bürgervotum. Der Planungsausschuss des Stadtrats möchte erreichen, dass künftig der Stadtrat eigenmächtig über Hochhäuser jenseits der Grenze von 100 Meter entscheiden darf – ohne Bürgervotum. CSU, SPD, FDP und Bayernpartei votierten gegen einen Antrag von ÖDP und Die Linke, einen Ratsentscheid zur Hochhausfrage durchzuführen. Die Hochhausstudie des Münchner büro 03 architekten soll aktuell Kriterien für den Hochhausbau erarbeiten bezüglich Qualitätskriterien, einem Zonenplan für Standorte und Höhenkategorien. Daraus soll ein verbindlicher Hochhausrahmenplan entstehen. „Diese nächsten Schritte werden von der Immobilienbranche und von der Münchner Wirtschaft sehnsüchtig erwartet. Denn das Wachstum Münchens verknappt nicht nur den Wohnraum, auch die Nachfrage nach Büroflächen übersteigt das Angebot bei Weitem.“ [8]

Blick von Nymphenburg. Anfang Mai 2020 meldete sich der Präsident der Bayerischen Schlösser- und Seenverwaltung, Bernd Schreiber und wies darauf hin, dass die beiden Hochhäuser die Blickachse von Schloss und Park Nymphenburg stören; die Hochhäuser dürften allenfalls 60 Meter hoch werden. Er bedauerte, dass die von der Stadt avisierte Hochhausstudie noch immer nicht vorliege. Stadtbaurätin Elisabeth Merk verwies auf Diskussionen mit der Bürgerschaft und Fachleuten. Ein Ratsbegehren sei derzeit nicht vorgesehen. Für einen neuen Bürgerentscheid müssten drei Prozent der Münchner unterschreiben, das wären derzeit etwa 27.000. [9]

Plantreff zu Hochhäusern. Am 10.12. und 15.12.2020 sowie am 19.2.2021 organisiert das Referat für Stadtplanung und Bauordnung eine digitale Gesprächsreihe: Hoch hinaus – Wie macht ihr das? – Hoch hinaus – Wie findet ihr das? – Hoch hinaus – Was bringt es uns?
Die Veranstaltungsreihe wird doch nicht rein zufälligerweise mit den umstrittenen Hochhäusern der Büschl Unternehmensgruppe an der Paketposthalle zu tun haben? Jene Hochhäuser, die Prof. Mathias Pfeil, der Leiter des Landesamtes für Denkmalpflege, „Investoren-Architektur“ nannte.
Der Architekt und Stadtplaner Dierk Brandt zählte in einem Leserbrief in der SZ die diversen Nachteile von Hochhäusern auf und schrieb zu den „Hoch hinaus“-Veranstaltungen: „Die beiden bisherigen Veranstaltungen des Planungsreferats „Hoch hinaus“ zeigen einen gewissen „Werbecharakter“, getragen durch die Stadtbaurätin und die Vertreter der planenden Verwaltung; mein Eindruck ist, dass die neue Hochhausstudie als ‚Türöffner‘ dienen soll, um Hochhäuser in großer Zahl für München hoffähig zu machen.“ [10]

April 2021: 80 Meter hohes Gewerbeband. Ein fünf Kilometer langer und 300 bis 500 Meter schmaler Streifen im Norden des Frankfurter Rings bis zum DB-Nordring, der Ungererstraße im Osten und dem Oberwiesenfeld im Westen soll von der Stadtplanung als Gewerbeband neu strukturiert werden. Das Areal umfasst etwa 167 Hektar. Am Frankfurter Ring könnte laut dem Entwurf der Hochhausstudie von 2020 eine Zone für Standorte möglicher Hochhäuser entstehen. [11] Die grün-rote Rathauskoalition will die LBK mit einer Prüfung beauftragen, ob mit Nachverdichtung mehr Wohnraum geschaffen werden kann. Dazu soll das Planungsreferat untersuchen, ob Mischgebiete zu „Urbanen Gebieten“ umgewandelt werden könnten: Hier wird Wohnungsbau auch bei höherer Lärmbelastung erlaubt. Stadtrat Dirk Höpner (München-Liste) machte den Ergänzungsvorschlag, bei baulichen Veränderungen möglichst viel Bausubstanz und damit „Graue Energie“ zu erhalten. [12]

Juli 2021: Hochhäuser in Berg am Laim? Im Entwurf der Münchner Hochhausstudie von büro 03 architekten ist das Areal Baumkirchner Straße bis Schatzbogen als Zone III klassifiziert: Neue Gebäude könnten 150 Prozent höher sein als die benachbarten. In Ausnahmefällen würden Hochhäuser mit 80 Metern erlaubt. Nun haben für das Neubaugebiet mit 820 Wohnungen an der Truderinger Straße/Roßsteinstraße/Schwanhildenweg und Hachinger Bach büro 03 architekten den 1. Preis gewonnen. (DE-81673 München 04/2018 Ergebnis) Aus der Beurteilung durch das Preisgericht: „Die Höhenentwicklung des Gebäudes mit 15 Geschossen an diesem Ort wird im Preisgericht kontrovers diskutiert, ebenso die etwas zu rigide und geschlossene Gebäudeausführung entlang des Hachinger Baches.“ [13]

Ein Hochhaus kommt selten allein. MdL Robert Brannekämper (CSU) ist Architekt, Vorsitzender des CSU-Kreisverbands Bogenhausen und war 18 Jahre im Münchner Stadtrat u. a. für das Thema Stadtplanung zuständig. Er will ab Frühjahr 2022 mit seinen Mitstreitern Unterschriften für ein Bürgerbegehren sammeln. Für Brannekämper sind Hochhäuser unter dem Aspekt Ökologie schlechter als der herkömmliche Wohnungsbau. Das liegt u. a. auch bei Gebäuden über 60 Meter Höhe an den Brandschutzvorschriften. Hinzu kommt eine Beeinträchtigung der Stadtsilhouette durch die beiden 155 Meter hohen Büschl-Türme an der Paketposthalle, die man praktisch von allen Seiten sehen könne. Ein Bürgerbegehren über eine bestimmte Höhe sei inzwischen juristisch zu diffizil, deshalb will man gezielt gegen die beiden Hochhäuser der Büschl Unternehmensgruppe vorgehen. Brannekämper hat die berechtigte Befürchtung, dass die beiden Hochhäuser weitere nach sich ziehen werden. Auch der Entwurf der geplanten Hochhausstudie lässt dies erahnen. Grünen-Fraktionsvorsitzende Anna Hanusch hält Höhen-Obergrenzen „absurd“, hält es aber auch für sinnvoll, die Bürger entscheiden zu lassen. [14]

Volle Dröhnung. Das ehemalige Gelände des Betonwerks Katzenberger soll mit Bürobauten für 5000 Arbeitsplätze, 280 Wohnungen, dazu ein Hotel, Gewerbe und infrastrukturelle Einrichtungen sowie drei Hochhäusern mit 80 Meter. Das Büro KPAC Architekten entwarf die Bebauung für den Hauptinvestor Salvis AG. Der BA 19 Thalkirchen – Obersendling – Forstenried – Fürstenried – Solln bekundete seinen Unwillen und lehnte mehrheitlich die Planung ab – die Hochhäuser auch mit Verweis auf die fehlende Hochhausstudie. Der BA rügte auch das Planungsreferat: Eine Bürger- und Behördenbeteiligung wurde in die Sommerferien und in die Weihnachtszeit gelegt und fand praktisch nicht statt. Die Bebauungsdichte wurde im BA sehr kritisiert, dazu beträgt der Anteil der Wohnfläche unter zwölf Prozent: Gewünscht wurden mindestens 20 Prozent. Der BA wünschte auch eine Öffnung des Geländes zum Stadtviertel und einen Grünzug sowie mehr Sport und Kultur. Die zwölf Grünen-Mitglieder im BA verteidigten dagegen die Bebauung: Die Hochhäuser seien unproblematisch und verminderten eine höhere Versiegelung. Johanna Vocht (Grüne): „Wir sehen den Bebauungsplan als Chance für eine zukunftsgerechte, nachhaltige und ambitionierte Quartiersentwicklung.“ [15]
Normalerweise sind BA-Mitglieder wesentlich vernünftiger als Stadträte. Wie man sieht, ist das kein Gesetz.

Pro und Kontra. Moderator Hilmar Sturm vom Münchner Forum ließ zwei Protagonisten diskutieren: Ludwig Weidinger (CSU), BA-Vorsitzender für die Kontra-Seite und Alexander Aichwalder (Grüne) für die Pro-Seite. Weidinger sprach sich gegen Gebäude über 60 Meter Höhe in seinem Stadtgebiet aus – und damit auch gegen die drei auf dem ehemaligen Katzenberger-Gelände geplanten. (Vgl.: Gewerbeband  Obersendling) Weidinger kritisierte auch die Stadtplanung, die hier eine übertriebene Verdichtung – bei gerade einmal 200 Wohnungen -, genehmigt hatte und die beim Campus Süd laufend das Baurecht erhöht hat. Aichinger hielt Hochhäuser für eine Art lebenswerte Urbanität. München müsse in die Höhe bauen, „weil sonst in der Breite verdichtet wird“. Beim Katzenberger-Areal lobte er die „hundertprozentige“ Aufwertung des Areals.
Das ist keine Kunst: Ein stillgelegtes Betonwerk wird abgerissen und neu bebaut: Das kann nur eine Aufwertung sein. Aber gegen die monströse Verdichtung mit den drei 80-Meter-Hochhäusern hat Aichwalder im Gegensatz zur Mehrheit im BA nichts einzuwenden.
Weidinger und Aichwalder kritisierten beide den Umgang mit dem Entwurf der Hochhausstudie, der bereits Bauvorhaben beeinflusse. Dazu scheint die Einteilung des Münchner Stadtgebiets in Zonen nicht gerechtfertigt: Es solle jeweils eine Einzelprüfung erfolgen. Beide Diskutanten kritisierten am Planungsreferat fehlende Transparenz und Bürgerbeteiligung. Weidinger äußerte, er fühle sich oft „durch Investoren besser informiert als durch die Stadtverwaltung“.
Der ehemalige Stadtkämmerer Max von Heckel (SPD) konstatierte eine schon länger dauernde Höhenentwicklung Münchens, welche nur die Illusion erwecke, dass alle hier untergebracht werden könnten. Die neue Hochhaus-Politik heize die internationale Bodenspekulation erst richtig an und verhindere damit bezahlbaren Wohnraum. Die Münchner Stadtpolitik sei fixiert auf Investoren: „Nachdem die sich in Berlin, Paris und London ausgetobt haben, suchen sie sich bei uns ein neues Betätigungsfeld.“ [16]

 Münchner Forum aktiv. Das Münchner Forum zeigte seine Ausstellung Schöne Aussichten – wollen wir das? vom 24.1. bis 2.2.2022 im Bürgersaal Fürstenried, die verschiedene Hochhaus-Projekte im 19. Stadtbezirk thematisiert. Es ist die Fortsetzung der Ausstellungen Zukunft Neuhausen im Trafo in Neuhausen und Von oben herab im Schloss Nymphenburg. Dazu organisierte das Münchner Forum am 25.1.2022 eine Podiumsdiskussion „Hochhäuser verändern den Münchner Südwesten“ und am 1.2.2022 einen Vortrag vom Architekten und Stadtplaner André Perret: „Auswirkungen der Hochhausstudie auf den Münchner Süden“.

Wie eine Hochhausstudie das Immobiliengeschäft belebt. Sebastian Krass hat in der neuen SZ-Serie „Wie die Stadt wächst“ einige Hochhausstandorte beschrieben. Das Areal an der Ecke Zamdorfer und Klausenburger Straße an der A 94 hatte das Immobilienunternehmen CV Real Estate AG 2017 für 50 Millionen Euro gekauft und danach auf seiner Homepage das Projekt One Hundred East vorgestellt: zwei Bürotürme mit etwa 85 Meter Höhe. Ende 2020 verkaufte CV Real Estate mit seinem Partner KanAm Grund das Areal für eine knappe dreistellige Millionensumme an den österreichischen Investor Imfarr. Die bislang nur als Entwurf vorliegende Hochhausstudie der Stadt verschaffte dem Areal ein „signifikant höheres Baurecht“, wie ein CV-Vorstand äußerte. Die neuen Eigentümer kauften noch ein Nachbargrundstock, sodass sie über ca. 8 Hektar Fläche verfügen. Imfarr plant bei seinem Projekt East ebenfalls Hochhäuser, allerdings vermutlich höher. Auf www.imfarr.com wurden am 12.6.2022 „ca. 190.000 qm Bruttogeschossfläche“ genannt. (Imfarr scheint sich förmlich in die Münchner Hochhaus- und Immobilienszene einzukaufen: 2021 wurden die Highlight-Towers an der A 9 für etwa 650 Millionen Euro gekauft, dazu das Omega Portfolio der HVB und Stadtentwicklungsgebiete im Münchner Süden. [17] Weitere Projekte von Imfarr: Elementum (größtes Neubauprojekt der Münchner Innenstadt gegenüber dem Hauptbahnhof), Büro- und Geschäftsneubau am Stachus (durch Abriss des Parkhauses).
In der Hochhausstudie der Stadt sind fünf Zonen aufgeführt, in denen „Stadtzeichen“ mit mehr als 80 Meter denkbar sind. Die Zamdorfer Straße gehört dazu, ein Bereich am Frankfurter Ring und der A 9, drei kleinere Bereiche am Arabellapark, am Georg-Brauchle-Ring und an der Donnersbergerbrücke, Friedenheimer Brücke und Heimeraner Platz. [18]

Fußnoten und Quellen

  1. Schreiber, Detlev, Hochhausstudie Leitlinien zu Raumstruktur und Stadtbild, Teil II, Fortschreibung Hochhausstudie von 1977, München 1995, S. 64
  2. Stracke, Ferdinand, Hochhausstudie – Leitlinien zu Raumstruktur und Stadtbild, LH München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, München, April 1996, S. 7
  3. Fischer, Otto, Die Domtürme sollen das Höchste bleiben, in SZ 15.10.1988
  4. Büro 03 Architekten GmbH, Hochhausstudie München, Fachgutachten und Kurzfassung; Andreas Garkisch, Karin Schmid, Michael Wimmer, München, 21.1.2020
  5. Dürr, Alfred, Hoch hinaus, in SZ 20.11.2019
  6. Büro 03 Architekten GmbH, Hochhausstudie München, Fachgutachten, Kurzfassung, München 2020, S. 5
  7. https://www.03arch.de/; https://www.competitionline.com/de/bueros/03-arch-gmbh-10491/wettbewerbe
  8. Krass, Sebastian, Bauen ohne Bürgervotum, in SZ 6.2.2020
  9. Niesmann, Sonja, Höchstens halb so hoch, in SZ 2.5.2020
  10. Brandt, Dierk, Eigentlich nur Nachteile, in SZ 23.1.2021
  11. file:///C:/Users/User/AppData/Local/Temp/Hochhausstudie_Langfassung-1.pdf
  12. Krass, Sebastian, Neues Leben am Frankfurter Ring, in SZ 15.4.2021
  13. https://www.competitionline.com/de/beitraege/158741; https://www.immobilienreport.de/architektur/03-Architekten-Quartier-Truderinger-Straße.php; Kramer, Lea, Wuchtiges in der Gartenstadt, in SZ 8.7.2021
  14. Baur, Dominik, München kratzt an den Wolken, in taz.de 3.1.2022
  15. Wolfram, Jürgen, „Keine Aufwertung, sondern eine Verschandelung“, in SZ 13.1.2022; von Steinberg, Eva, Alle wollen mehr Wohnungen, in Abendzeitung 13.1.2022
  16. Wolfram, Jürgen, Der Drang in die Höhe ist unübersehbar, in SZ 28.1.2022
  17. Wiener Imfarr kauft Münchner Wahrzeichen „Highlight Towers“, in diepresse.com 18.5.2021
  18. Krass, Sebastian, Luft nach oben?, in SZ 7.6.2022
Moloch München Eine Stadt wird verkauft

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